目 录
摘要 ............................................................... 2 Abstract ........................................................... 2 关键词 ............................................................. 2 Keywords ........................................................... 2 1.我国房价变化近年来的现状.......................................... 2 ２.房价变化带来的影响............................................... 3
2.1.房价变化的有利影响 .......................................... 3 2.2.房价变化的不利影响 .......................................... 3 3.我国房价变化的影响因素............................................ 5
3.1.建筑成本的影响 .............................................. 5
3.1.1.土地成本的变化......................................... 5 3.1.2.人工费的上涨........................................... 5 3.1.3.建筑材料成本的增长..................................... 6 3.2.经济的影响 .................................................. 6 3.3市场需求关系的影响........................................... 7 ４.国家宏观调控..................................................... 8 ４.１.强化差别化住房信贷政策................................. 9 ４.２.严格住房用地供应管理................................... 9
４.３.计划实施个人房产税的征收.............................. 10
５. 房价变化的应对措施与未来走向................................... 10 参考文献 .......................................................... 12
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浅谈房价变化的影响因素分析
学生姓名：宋李一龙 学号：20095095036
土木工程学院 工程管理专业 指导教师：王芳 职称：讲师
摘要：我国房价的变化影响到经济、法律、政治各方面的变动，小至每个
人的生活质量和环境，都发生了巨大的改变。国家也对房价从多方面进行调控，出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”、“国五条”进行宏观调控，市场也进行自我调控，但房价仍然居高不下，是供不应求还是地产商哄抬房价。本文将从开发、成本、运营、法律制约多方面浅析房价变化的影响因素。
Abstract: Of changes in house prices affect the economic, legal, political
changes, small to everyone's quality of life and environment has undergone tremendous change. State price regulation in many ways, the introduction of the \11\\10\\Deal\\8\\5\macro-control, self-regulation in the market, but The prices are still high, is in short supply or real estate driving up prices? In recent years, this article from development costs, operations, and the laws of the aspects of Analysis.
关键词：房价 变化 影响因素
Keywords：house prices vary influencing factors
1.我国房价变化近年来的现状
最近几年，我国部分城市和地区的房价持续上涨。2005年一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7% ，涨幅比2004 年四季度增加2.6 个百分点。10个城市的房价增幅超过10%。其中，上海的房价上涨28.3%，高居涨幅的榜首。上海中心城区的商品房售价已超过12000 元/平方米。2005 年1~11月，北京市
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商品住宅期房价格不降反升，平均价格为6776 元/平方米，比2004 年同期上涨1183 元/平方米，涨幅21.2%。2005年全年，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，远远超出居民消费价格上涨率1.8%。不断攀升的房价不仅使普通居民望房兴叹，也使政府担心会产生房地产泡沫。尤其是房地产吸纳的大量金融资金更使得金融行业风险大增。因此，有必要深入研究房产价格上涨的深层原因并据此提出相应的对策。
２.房价变化带来的影响
2.1.房价变化的有利影响
房价一路上涨从以下几个角度来看，是十分有利的。
增加了国内生产总值，推动了国民经济的发展。2007年我国房地产业年销售额超过2万亿元，已成为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的推动作用明显。房地产业对经济增长的贡献率保持在两个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP比重超过10%。
增加了中央和地方各级政府的财政收入。根据2008年国家审计署的国有土地使用权出让金审计调查结果，土地出让金成为地方政府的一项重要收入，平均占到同期一般预算收入的26%，地方财政收入也大幅度增加。
大大促进了就业。房地产业是资金密集型产业，与此相关的建筑业、建材业、装饰装潢业、房产中介、物业管理等都是劳动密集型产业，特别是建筑业，更是吸纳劳动力的重要行业之一。
主要在价值形态上增加了国家和国民财富，大大增加了有房居民的财产性收入。这类物质财富一旦得到转化，实际上提高了国家和居民的购买力，提高了民众的收入水平和生活水平。同时，这在世界范围内提升了中国的财富效应，避免中国成为全球的“价格洼地”和发生不利的价值转移。 2.2.房价变化的不利影响
但凡事有正反面，有利也有弊，在条件许可的情况下，房价适度上涨并达到
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一定的位置是利大于弊的，而过之则相反。令人忧虑的是当下情况如果不加以控制，就会对经济和社会发展产生相当不利的后果。政府应高度警惕。
不利于民生。会大大增加居民的购房之处，挤压其他方面的支出，不利于人的身心健康和全面发展，所谓“房奴”就是一个很直观的例子，每月要固定的还一笔贷款，余下的钱除了自己的生活费，还“上有老，下有小”，是扳着指头过日子，降低了生活质量和幸福指数，不利于家庭和谐。
不利于产业结构合理布局。在买涨不买跌的消费心里下，长此以往会引起房地产业的虚假繁荣，出现大量耕地被占用，大量生产要素涌入房地产业，房地产业一业独大；另一方面削弱了其他行业发展的能力，导致产业结构不合理。孕育着很大的风险。房地产泡沫一旦破灭，则会造成巨大的社会损失和社会不稳定。美国次贷危机的爆发，就是一个典型的例证。
不利于社会和谐。长此以往会放大社会分会的现象，恶化社会心理，加剧社会矛盾。购房已成为一种投资方式。一小部分人拥有住房，房价高财富聚集；而更多的人无法拥有，而住房有史必需消费品。长此以往，贫富差距不断扩大成为一道社会分割的鸿沟。
不利于城乡结合推广。大大增加了社会生产和生活成本，削弱社会发展的优势，导致城市竞争力下降，资金、人才、产业因而会“水往低处流”，转移到相对成本较低的区域。扩大了城乡差距，延缓农民工融入城市的步伐。进城农民工群体本身收入低且不稳定，房价走高对他们最为不利，对推进农村现代化和加速城市化也极为不利。
滋生腐败。房价过高会吸引政府的注意力，误将拍卖土地作为经营城市的主要内容，更易滋生权钱交易。
不利于金融业的发展。当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。
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3.我国房价变化的影响因素
3.1.建筑成本的影响
3.1.1.土地成本的变化
土地市场是中国房地产的一级市场，其实行的是行政主导与市场为辅的体制，而不是真正的市场配置资源的体制。人多地少与城市土地需求巨大，使得住宅建设用地长期供应不足，带来价格的自然高涨。
首先，从国有土地分析，表面上看房地产市场是一个高度竞争的市场，但由于开发商数量巨多，而土地只有一个卖家。现实情况是，开发商拍得土地后，往往征而不建大量囤地，形成土地的二级垄断。由此形成住宅土地供应总量与需求总量的巨大缺口，导致地价不断上涨，形成房价和地价互相推动上升的恶性循环。据国土资源部最新官方数据显示，2010 年全国土地出让总价款达2.7 万亿元，同比增加70%，如此巨额的可支配财力源自高房价的“贡献”。
其次，从集体土地分析，我国严格的耕地政策限制了城市的扩张，虽然城镇化发展使大量的农民向城镇聚集，但土地不能随之进城。政策规定商品房只能建在国有土地上，集体土地上所建住房不能出售，这一部分土地不能形成有效供给。目前，全国有近60 亿平方米的小产权房，小产权房却不受法律保护。因此土地成本成为房地产商哄抬房价的最有力的屏障。 3.1.2.人工费的上涨
人工费是建筑成本的一个重要组成部分，建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前中国工资水平较低，再加上中国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格的培训即可从事建筑生产，到时建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉，因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间更大。我国建筑人工费虽然低廉，但仍占建筑成本的30%左右，但随着经济的发展、物价的不断增长，人工费在建筑成本中占据的比例将会更大，也对建筑成本的影响更大。
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