专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束
住宅平均价格水平，我们选用统计年鉴中“商品住宅平均销售价格”指标作这一变量的估计， 进而测算出 2010 年全国城镇住宅市场内在价值。需要说明的是，统一用代表新房价格的“商 品住宅平均销售价格”指标估计存量住宅的市场价格，得到的住宅市场价值可能存在一定误 差。就全国范围来讲，房龄较久的存量住宅一般位于城镇内地段较好区域，其内在价值较高， 而增量住宅一般在城镇郊区或新区，其内在价值较低，所以，一正一负两因素的叠加具有一 定冲销效果，因此我们采用代表新房均价的“商品住宅平均销售价格”指标测算住宅存量价 值，其误差不会很大。此外，全国各省（市）城镇住宅市场价值测算方法类同，即各省（市） 城镇住宅存量值与统计年鉴中的各省（市）商品住宅平均销售价格指标的乘积。
? 全国城镇住宅价值近百万亿元，沿海发达地区住宅市值更高
图：2010 年全国各省（市）城镇住宅市场价值
14 12.8
12 10
万 8 亿 元 6
10.6
9.5
8.2 7.6
5.9
2010年各省（市）城镇住宅价值
4
4.3 4.2
3.5 3.4 3.3
3.1 3.0 3.0
2.1 2.0 2.0 1.9
1.8 1.7 1.5
1.4 1.2
1.0 1.0 0.9 0.7 0.7
2 0
0.3 0.2 0.1
广 浙 江 北 上 山 福 四 湖 河 河 安 湖 辽 天 广 重 江 陕 黑 山 云 吉 内 贵 海 新 甘 宁 青 西 东 江 苏 京 海 东 建 川 北 南 北 徽 南 宁 津 西 庆 西 西 龙 西 南 林 蒙 州 南 疆 肃 夏 海 藏
江 古
数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理
2010 年全国城镇住宅市场价值约为 95.9 万亿元，广东、浙江和江苏地区市值位列全国 前三。2010 年我国城镇住宅存量约为 203.0 亿平米，其市场价值按当年全国商品住宅平均销 售价格计，约为 95.9 万亿元，占当年国内生产总值的 184.7%。具体到各省（市），广东省城 镇住宅市值高达 12.8 万亿元，位列各省第一位，浙江省比广东省少 2.2 万亿元，居于第二位， 之后是江苏、北京、上海和山东等经济发达地区。值得一提的是，我国乡村住宅存量庞大， 2010 年为 210.3 亿平米，略高于同期城镇住宅存量，测算市值约为 42.0 万亿元。考虑到乡 村住宅大多属于自建，市场流通性弱，实际内在价值要远低于测算值。
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? 与发达国家泡沫时期相比，我国住宅存量价值不十分突出，但风险值得警惕
表：全球主要国家住宅存量价值与 GDP 比重
450% 400% 350% 300% 250% 386% 370% 住宅存量价值与GDP比重 327% 173% 171%
200% 150% 100% 50% 0% 意大利2007 日本1990 英国2006 185% 147% 中国2010 法国2006 美国2006 德国2009
数据来源：OECD，中国指数研究院整理
欧美日等发达国家在城市化发展过程中，都经历过住宅市场快速发展阶段，在此期间住 宅存量持续增加，土地和住宅价格不断上涨，住宅存量价值与 GDP 比值持续上升。具体就住 宅价值与 GDP 的比值来看，次贷危机期间，意大利高达 386%，英国达到 327%，此外，美 国和法国在次贷危机前的 2006 年，该比值均在 170%左右，而德国在该比值最高的 2009 年 仅为 147%。值得一提的是，与我国同为亚洲国家的日本，其城市化率在 1985 年已达到了 76.7%，在日本房地产泡沫破灭的 1990 年，其住宅存量价值与 GDP 的比值高达 370%。 我
国城镇住宅市值与 GDP 比值在 2010 年已达 184.7%，虽低于日本、意大利和英国， 但高于美国、法国、德国等地区，其房地产市场危机对我国极具借鉴意义。目前我国的城市 化率刚刚超过 50%，城市化水平距离欧美日等发达国家的平均水平还有一定的差距；沿海经 济圈和区域核心城市房价和地价的快速上涨，符合国际城市化发展的一般规律。当然，在快 速推动城镇化建设的过程中，我国应关注住宅价值快速增长带来的风险。
? 京沪浙琼住宅价值与 GDP 比值偏高，西南、西北和东北地区相对偏低
图：各省（市）城镇住宅价值与 GDP 之比
700% 600% 500% 2010年各省（市）城镇住宅价值/各省GDP 578%
453% 442% 400% 300%
200% 全国=184.7%
100% 0% 86%
北 海 上 浙 福 广 重 安 四 天 江 贵 湖 广 江 云 湖 陕 甘 黑 辽 河 山 宁 山 河 吉 青 新 西 内 京 南 海 江 建 东 庆 徽 川 津 苏 州 北 西 西 南 南 西 肃 龙 宁 北 西 夏 东 南 林 海 疆 藏 蒙
江 古
数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理
2010 年北京住宅市值占北京 GDP 达 578.2%，海南、上海和浙江地区紧随其后位列全 国前列。根据各省（市）住宅存量价值与 GDP 数据，发现 2010 年北京、海南、上海和浙江
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地区城镇住宅市场价值与当地 GDP 之比均超过 300%，其中，北京该比值高达 578.2%位居
全国第一位，比位于第二位的海南高出 125 个百分点，上海达到 442.1%，浙江省则为 383.3%。 内蒙古自治区不到 100%，仅为 86%。总体上看，全国有 17 个省（市）该比值超过了全国平 均水平 184.7%，14 个省（市）则低于这一平均水平，其中又以西北、东北、中原地区省（市） 居多。值得指出的是，北京和上海两地的住宅存量市场价值分别为 8.2 和 7.6 万亿元，重庆和 天津两地住宅存量市场价值也突破了 2 万亿元。 图：2010 年各区域城镇住宅市场价值
45 40
42.8 263.9% 2010年全国分区域城镇住宅价值 272.8% 与GDP比
300%
231.2% 35
248.8% 250%
30 万25 亿 元 20 15
158.4% 162.3% 200%
16.1 15.7 179.6% 1500%
10
9.9 8.7 6.0 5
3.7 50% 0%
0
华东
华北
华南
华中
西南
东北
西北
数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理
2010 年华东城镇住宅市场价值居全国之首，达到 42.8 万亿元，与区域 GDP 之比是
263.9%。根据统计年鉴数据，华东区域省（市）在 2010 年其城镇住宅存量的市场价值合计 达 42.8 万亿元，占 2010 年全国 GDP 的 82.4%。此外，华北、华南区域分别为 16.1 和 15.7 万亿元，其余四个区域则低于 10 万亿元。华南城镇住宅市值与该地区生产总值相比约为 272.8%，华东区域紧随其后，约为 263.9%。东北区域略低，不到 200%。整体来看，长三 角、珠三角和环渤海三大经济圈所在的华东、华南和华北区域，其住宅市场发展相对比较成 熟，市场体制较健全，住宅价格反映了市场各类需求，住宅价值在全国位居前列。当然，这 些地区多年的住宅市场发展，可能会出现一定的市场风险，及时疏导和释放这些风险，引导 市场持续健康稳定发展，这是在新型城镇化建设过程中，我国政府需要面对的问题。
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专题研究：市场化程度提高增加供应，住宅全面短缺时代结束
结语
本报告在梳理住宅存量相关数据的基础上，通过全国第六次人口普查数据对城镇住宅存 量、人均水平、市场价值等方面进行了测算。研究结果显示，经过多年的快速发展，我国住 宅全面短缺时代在 2010 年即已结束。其中， 2010 年城镇住宅存量为 203.0 亿平米，市值达 到 95.9 万亿元，占当年 GDP 的 184.7%。以北京、上海和浙江等沿海发达地区为代表的省（市） 住宅存量和市值较高，住宅市场发达程度远超中西部和东北地区。此外，各项数据表明，全 国城镇化水平自 2000 年以来提升速度为建国以来最快，2011 年城镇化水平首次突破 50%， 年均提升 1.4 个百分点，每年新增城镇人口超过 2000 万人。十多年间随着城镇化水平的不 断提高，城镇化水平与商品住宅建设之间呈现高度正相关关系，相关系数达 0.992。与全球主 要国家相比，我国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达国家 77.5%的平 均水平相比仍有较大差距。所以，我国房地产市场还远未饱和，新型城镇化建设产生的巨大 住房需求是中国房地产市场继续平稳健康发展的最有利支撑。
展望未来，在新型城镇化不断推进的过程中，城镇住宅存量将不断扩大，有效缓解市场 供需矛盾。在住宅存量已较为充分但结构不甚合理、在建住宅及潜在土地储备充足的大背景 下，如何盘活存量住宅，有效配臵需求和供应，促进宏观经济和房地产市场的平稳健康发展， 仍是各级政府所面临的严峻挑战。在经历了“黄金十年”之后，随着住宅全面短缺时代的结 束和城镇化提升速度放缓的到来，房地产市场将迎来低增长时代，继续保持“牛市”思维的 企业可能遭遇重大风险。包括政府、房地产开发企业等在内的相关各方，应当重新认识形势， 以选择更稳健、可持续的发展模式。
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