习题
（一）单项选择题
1. 企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元，其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假定不考虑相关税费和其他因素，处置该项投资性房地产增加的利润总额为（A ）万元。 A.30 B.20 C.40 D.10
公允价值变动损益，其他业务成本都会影响利润总额
2.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（D ）。 A.已出租的建筑物
B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权
D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物
3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入（ D ）科目核算。 A．营业外收入 B．投资收益 C．其他业务收入 D．其他业务成本 4.下列有关投资性房地产的说法中不正确的有（C ）。
A.企业对投资性房地产采用成本模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销 B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日 C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在公允价值模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后“投资性房地产”科目的入账价值
D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益
5.下列有关投资性房地产的说法中，不正确的是（C ）。 A.公允价值模式下，投资性房地产不计提折旧或摊销 B.将建筑物停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日 C.成本模式下，将建筑物停止自用改为出租，应确认转换损益
D.将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，可能会影响当期损益 6.甲企业2014年1月1日外购一幢建筑物。该建筑物的买价为500万元，以银行存款支付。立即用于出租，每年租金为30万元，且每年年初收取租金。该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2014年12月31日，该建筑物的公允价值为510万元。2014年该项交易影响当期利润总额的影响金额为（A）万元。30+10
A．40 B．20 C．30 D．50
7.甲公司于2014年1月1日将一幢办公楼对外出租并采用公允价值模式后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢办公楼的成本为2 000万元，公允价值为1900万元，2014年12月31日，该幢办公楼的公允价值为2 150万元。甲公司2014年应确认的公允价值变动损益为（B ）万元。
A．损失50 B．收益150 C．收益100 D．损失100 8.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（D ）。 A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要减值问题
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式后续计量 9.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法正确的是（D ）。 A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式 C.企业对投资性房地产的计量模式可以随意选择
D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值转为成本模式 10.下列有关投资性房地产的说法中，不正确的是（D ）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，可不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日 C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入资本公积 （二）多项选择题
1.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的有（ ABC ）。 A.已出租的建筑物 B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权 D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物
2. 2014年3月20日甲公司根据董事会决议将原自用房产与A公司签订租赁合同，从即日起将该房产整体出租给A公司，租期为2年，每月租金20万元，该房产为2010年3月取得，原值3 000万元，预计使用30年，预计净残值为0；2016年3月31日合同到期，甲公司收回后以银行存款为该项房产投入资本化的更新改造支出200万元，同日甲公司与A公司就该房产租赁续约2年，租赁期从更改完成之后的2016年7月1日开始计算，月租金维持20万元不变；2018年6月30日租赁期满，甲公司以3 600万元将该房产整体出售给A公司并办理了相关手续。该房产2014年3月20日的公允价值为3 000万元，2014年12月31日和2015年12月31日公允价值均为3 120万元，2016年12月31日和2017年12月31日其公允价值均等于3 300万元。假设不考虑相关税费等因素，下列对该项房地产的会计处理正确的有（ ）。
A.2014年3月20日该项业务增加资本公积400万元 B.2015年度该投资性房地产业务取得利润240万元
C.2016年更新改造完成后该投资性房地产账面价值为3 320万元 D.2018年因出售该项投资性房地产应确认损益为700万元
3.某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2014年1月1日购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入100万元。该建筑物的购买价格600万元，发生相关税费
10万元， 用银行存款支付。税法规定，建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2014年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（ ）。 A.2014年该项投资性房地产应计提折旧27.5万元 B.2014年该项投资性房地产减少当期损益60万元 C.2014年该项投资性房地产增加当期损益50万元 D.2014年末该项投资性房地产的列报金额为560万元
4.关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有（BC ）。 A.已出租的建筑物是以经营租赁（含融资租赁）方式出租的建筑物 B.已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物
C.用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权 D.用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨方式取得的土地使用权
5.根据《企业会计准则—投资性房地产》，关于投资性房地产的后续计量模式的叙述正确的有（ABC ）。
A.通常应当采用成本模式进行计量
B.只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量
C.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
D.公允价值模式可以转换成本模式为进行后续计量 （三）判断题
1.企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其他业务成本或其他业务收入。（0 ）
2.持有并准备增值后转让的房屋建筑物属于投资性房地产。（0 ）
3. 企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（1 ）
4.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量。（ 0 ） 5.成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理。（ 0 ） (四)计算分析题
1.A公司有一栋办公楼，建筑面积1000平方米，原值1000万元，折旧年限50年，到2013年12月31日已累计折旧200万元。A公司于2014年1月1日将该办公楼对外出租，同地段的房地产在房地产交易所的交易价格每平方米40000元。2014年12月31日同地段的房地产在房地产交易所的交易价格为每平方米82000元。2015年4月1日A公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价每平方米80000元，营业税税率按5%计算。假设不考虑其他相关税费。假设该投资性房地产按照公允价值模式计量。
要求：对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的账务进行处理。（单位：万元）
2.2014年9月1日，甲公司董事会决定将自用办公楼整体出租，并形成正式的书面决
议。2014年11月3日与乙公司签订租赁合同，租期为2年，年租金为240万元。2015年1月1日为租赁期开始日，协议约定每年年初支付租金，假定按年确认租金收入。
（1）该写字楼为2013年9月1日购建完成达到预定可以使用状态，原值为4000万元，预计使用年限为40年，预计净残值率为4%，均采用直线法计提折旧。
（2）2014年9月1日和2014年12月31日办公楼公允价值分别为4100万元和4300万元。
（3）2015年初收到租金240万元。2015年12月31日办公楼公允价值为4800万元。 （4）2016年初收到租金240万元。2016年12月31日办公楼公允价值为4500万元。
（5）2017年年末，租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将用于该房地产收回作为办公楼使用，当日达到自用状态。
假设不考虑土地使用权和其他因素 要求：
（1）假如投资性房地产的后续计量采用成本模式，作出上述业务相关的会计处理。 （1）假如投资性房地产的后续计量采用公允价值模式，作出上述业务相关的会计处理。
参考答案及解析
(一)单项选择题 1.A
【解析】处置时编制会计分录：
借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 借：其他业务成本 80 贷：投资性房地产—成本 70 —公允价值变动 10 借：公允价值变动损益 10 贷：其他业务成本 10 借：资本公积—其他资本公积 10
贷：其他业务成本 10
所以，处置该项投资性房地产增加的利润总额=100-80-10+10+10=30（万元）。 2.D
【解析】持有并准备增值后转让的房屋建筑物不属于投资性房地产，财政部认为这一规定与国际财务报告准则是完全趋同的，其理由是房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为。 3.D
【解析】处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项
投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 4.C
【解析】选项A，采用成本模式计量的，对投资性房地产计提折旧或进行摊销；选项B，企业将作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日；选项C，企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在公允价值模式下，应当将房地产的公允价值作为转换后“投资性房地产”科目的入账价值；选项D，企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 5.C
【解析】选项C，不确认转换损益；选项D，企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 6.A
【解析】营业利润=营业收入—营业成本—营业税金及附加—销售费用—管理费用—财务费用—资产减值损失+公允价值变动收益（损失为“-”号）+投资收益（损失为“-”号）。该公司2011年取得的租金收入计入到其他业务收入30万，期末公允价值变动损益的金额为10，所以影响当期营业利润的金额为40万元。 7.B
【解析】办公楼出租时公允价值小于成本的差额应计入公允价值变动损益-100万元，2014年12月31日应确认的公允价值变动收益=2150-1900=250（万元）。 8.D
【解析】投资性房地产采用成本模式后续计量的期末也应考虑减值问题；公允价值模式后续计量的投资性房地产不能再转为成本模式后续计量，而成本模式后续计量的符合一定的条件可以转为公允价值模式后续计量的。采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益。 9.D
【解析】企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更进行处理，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。 10.D
【解析】选项D，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额应该计入公允价值变动损益。 (二)多项选择题 1. ABC
【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定，下列项目属于投资性房地产：（1）已出租的建筑物；（2）已出租的土地使用权；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权 2. ABCD
【解析】A选项：2014年3月20日租赁期开始日确认资本公积=3 000-3 000/30×26=3 000-2 600=400（万元）；B选项：不考虑相关税费且当年没有公允价值变动，2015年对利润影响只