我国房地产行业上市公司经营绩效评价研究
引言
改革开放以来，经济达到了一个前所未有的巅峰，全球的目光也渐渐集中在中国这位成长快速的巨人深思，近些年，在这个巅峰的带动下，房地产事业正在不断趋于成熟，也逐渐暴露出问题。一个时代是由一群时代的枭雄造就，而枭雄也受制于时代。去年，房地产事业可谓伫立于风口浪尖，在之前索罗斯年初对中国房地产事业的评断：房地产无法支持中国经济未来发展；之后便激起层层浪，王健林的万达年底上市并大力转型，万科副总毛大庆的内部讲话闹得满城风雨，李嘉诚对大陆地产的全力抛售，这些中国经济的风云人物不安分的种种迹象，预示着中国经济与房地产的休戚相关。而在这个经济全球化的时代，资本是商业赖以发展手足的养料，上市已成为了趋势，也是一个必然的趋向。那么，像万达这样的巨头的上市经营情况与数据就对房地产行业的发展，有了个以点带面的效果，这样一来，我们更加深入的进行分析，处理，应用，以达到有助于完善我国企业业绩评价的发展，从而达到对经济的发展趋势有一定的指向作用，对群众理性看待房地产投资有改善作用，对改革开放的政策的完善与实践有指导作用的效果。
本文旨建立在对国内外相关企业评价的发展的研究，结合我国房地产行业发展及其绩效评价的现状，对我国房地产行业上市公司经营绩效进行评价，同时利用因子分析法对所收集整理的数据进行分析以达到实现研究的价值。 由于我国在业绩评价上水平刚刚起步，对本文在各部分所使用的部分方法待实践论证，而且在对于各家房地产商的数据的不足，从而使得对数据的系统性分析十分缺乏，对此，笔者深表遗憾。本文对未来我国经济发展十分重要的商业信评制度的开发与管理，大数据分析的普及公开研究并未涉及，但本文对二者的发展有一定促进作用。
1国内外相关研究概况
1.1国外文献综述
企业绩效评价是指对企业占有、使用、管理、配置经济资源的效果评判。绩效评价不仅对于企业自身总结经验、改进管理、优化决策及提高利益有直接的帮助，在两权分离的委托代理关系下，他更是所有权人考核经营者绩效和有效降低处理成本的重要手段。随着企业所处的经济环境和内部要求的不断变化，从而西方经营绩效评价体系也在不断的发展、完善。在西方国家，企业评价理论经历了三个阶段的演进。
1.1.1.对西方经营绩效理论发展的整体概括
自美国大型铁路公司最早建立财务和统计报表制度用于监督和评价之外，在过去的150年间，企业绩效评价经历了巨大的发展。Alexander wall（1928）选择了7项财务指标，创立了评价企业绩效的沃尔评分法。1930年代，美国的James Mckinesy提出，应在企业绩效评价中引入战略、管理与业务活动等非财务因素。其中，Robert kaplan和David Nordon（1922）创立的“平衡计分法”影响最为广泛，并得到苹果电脑公司等一些大型企业的实际应用。企业绩效评价的发展趋势是财务评价与非财务评价相结合，而且非财务评价的作用越来越重要（裴淑琴、潘宏霞，2003）；与此同时，针对某些领域的基于财务评价的绩效方法仍不失其重要性。
1.1.2.三个演进时期
1.成本业绩评价时期（19世纪初——到20世纪初）
成本绩效评价方法是最早的企业业绩评价方法。19世纪初，企业的生产规模小、管理
水平低、为了降低企业的生产成本、加强企业的成本的控制、提高企业工人的劳动产率，采用了简单成本指标对企业业绩进行评价，这是最早的企业业绩评价方法。然而，随着资本主义市场经济的进一步发展和市场竞争的日益激烈，简单成本指标由于存在着反应迟钝、不便于成本控制等方面的不足，已难以满足企业最大限度的提高生产效率的需要，需进一步改进和完善。
2.财务业绩评价时期(20世纪初——20世纪90年代）
财务业绩评价指标最初体现在销售利润率和投资报酬率。20世纪初至20世纪90年代，企业经营越来越多元化，开始追求市场份额和销售额的增长。为了更好的评价企业的经营效益，企业以销售利润率为主要指标对企业绩效进行评价。随着资本持续的快速发展和企业规模的不断扩大，企业通过资本市场来筹集经营所需的大量资金，股东的利益日益受到关注，这一时期企业以透支报酬率为主要指标对企业业绩进行评价，以达到股东利益最大化这一财务管理目标。
20世纪80年代，许多美国企业和跨国公司意识到过分强调财务业绩对企业发展是不利的，为了让企业处于长期竞争的优势地位，非财务指标开始出现并且在业绩评价中发挥越来越重要的作用。
3.战略性业绩评价时期
进入20世纪90年代，经济社会不断发展，企业战略经营目标的确立和管理要求也发生了很大的改变，这就要求企业对原有的业绩评价体系作出革命性变革。为支持企业的长期发展，企业用财务指标和非财务指标对其进行评价，这种创新业绩的评价形成了企业的核心竞争力。这一时期代表性的评价方法是一套用于评价企业战略经营业绩的财务和非财务指标体系，即平衡积分卡（BSC）平衡计分卡作为企业战略经营业绩衡量与评价体系，使得经营者从更广阔的领域来审查自己的成绩，实现对企业经营业绩的综合全面评定。
1.1.3新的发展，新的因素
迄今为止，企业财务状况始终是企业经营绩效评价的核心因素，与此同时，随着企业追球的经营目标的多元化和企业越来越注重长期发展能力，战略、管理、人力资源、革新能力、学习能力、品牌、顾客满意度越来越广泛的内容被纳入到企业绩效评价体系中来，从理论研究的角度来看，企业绩效评价固然应该追寻全面和完善，但在实践应用的层面上，评价内容体系的选择理应根据目的、评价手段和评价约束的不同而有所不同。
1.2国内文献综述
1.2.1计划经济时期以实物产量为核心的评价方法(20世纪70年代前)
20世纪70年代前，我国处于计划经济时期，企业基本没有经营自主权，企业生产所需的资金和各种生产要素由国家财政拨款解决，所生产的产品、规格、数量都由政府计划决定。财务上实行统收统支，利润全部上缴，亏损全部按销。政府部门根据指令性计划，以“实物产量和质量”为主，对企业进行绩效考核，这时期国家考核指标长期以资金、成本、利润为重点。计划经济体制下国家对企业的管理与缅效考核要求相适应，带有计划管理的特征。
1.2.2改革开放和期以产值和利润为主的评价方法（20世纪80年代)
随着改革开放的发展，对企业的考核评价遥步由以实物量指标为主转化为以价值量指标衡量为主，国家对企业的经营考核逐步过渡到以“实现产值”和“上缴利税”为主要内容。1982年国家经委、国家计委等六部委制定“企业16项主要经济效益指标”。这一指标体系比1971年拟定的“上业企业经济技术考棱指标”更为全面、合理。但这种方法虽然避免了单一指标的片面性，但是没有将考核指标按照重要性程度进行区分，只是进行简单的历史对
比，忽视了经济效益。因此在20世纪80年代后期被淘汰。
1988年，目家统汁局，国家计委、财政部和中国人民银行联合发布了劳动生产率、销售利润率、资金利税率等8项考核指标。但由于当时国家推行承包制，这8项指标并没有在企业考核工作中得到真正的利用。
1.2.3以投资报酬率为核心的企业绩效评价体系（20世纪90年代）
进入90年代以后，计划经济逐步被市场经济取代，国家经济工作的重点也由片追求产值和速度转移到调整结构和提高经济效益上来。1992年，国家计委、国务院生产办和国家统计局提出了6项考核工业企业经济效益的指标，井根据指标的重要性程度，对每项指标进行了权数分配，使用全国统一的标准值进行评价计分。这套评价方法在指标设计上全部采用了相对性比率指标。与绝对指标相比．更具有科学性，是国有企业绩效考核办法上的历史进步。此后，在1993年，1995年，国家先后颁布实施了《企业财务通则》《企业财务通则》和《企业经济效益评价指标体系（试行）》，不断改善，注重了综合评价，分别从企业投资者，债权入以及企业对社会贡献三个方面，对企业进行综合评价。
1.2.4国有资本金绩绩效评价体系(20世纪90年代末至今)
1999年6月1日，财政部等四部委经过三年的调查论证颁布了《国有资本金绩效评 价规则》和《国有资本金教缅评竹操作细则》。新规则初步形成了财务指与非财务指标相结合的绩效评价指标体系，从多方面对企业尤其是企业长期发展能力方面进行了较全面的评价。但从体系本身来看还有一些不足之处。如财务指标分别归类到了基本指标和修正指标而非财务指标则末被归类。另外，整套财务指标体系中的指标，有些是正指标，有些是逆指标，但却同时进行加权平均，其计算结果缺乏科学性。
2我国房地产行业发展及其绩效评价的现状
2.1我国房地产行业的发展现状
关于我国的房地产行业的现状包括投资，开发，销售三大部分，其中销售已经成为当今行业的关键并且趋于成熟，此外，我们可以从状况中看到一些今后发展的趋势以及一些隐藏的问题，比如房地产泡沫的积累不断增加，部分地区的房地产市场的极高或极低的反常态体现了经济结构的单一或经济发展过快的问题，敲响了经济亟待转型的警钟。
2.1.1房地产投资状况
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
2.2.2房地产开发状况
根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、
征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年6月份，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
2.2.3房地产销售状况
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈，但同样有强弩之末的态势，值得警惕。
房地产经济的发展需要大量的资金支持，而这些资金来源于金融。在我国，房地产所需资金主要是来源于自筹资金、外资、债券、国内贷款和国家的预算内资金等。从1998年以后，外资、债券和国家的预算内资金在房地产资金中的比重很小，而且还不断地回落，而房地产经济对银行的资金具有很大的依赖程度，比如，房地产60%的开发资金就来源于银行的贷款。从04年开始，我国的住房消费信贷和房地产的开发贷款的增长率都有明显的下降。从住房公积金方面来说，我国的职工拥有住房公积金的人数过少，比如，到2004年底，我国只有158万人拥有住房公积金，这个数目只占全国所有在岗职工人数的8.2%，住房公积金贷款的累计发放人数为433万人，也只占了拥有住房公积金职工人数的7%。从这些数字来看，我们可以很显然地看出，目前我国的住房公积金和住房公积金贷款的普及率还是相当低的，很多的积金还是处于闲置的状态，因此我国应该加大对中低收入者的购房支持力度。
2.2我国房地产行业绩效评价的现状
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。
3我国房地产行业上市公司经营绩效评价的理论分析
3.1影响我国房地产上市公司经营绩效的因素
企业是一个开放的经济系统，企业的经营必然会受到各种因素的制约和影响，与企业经有关的因素都会影响经营成果的优劣。善于分析企业的影响因素是做好企业绩效评价工作的前提和基础。房地产的开发经营与其他商品的开发经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出运转周期长、地域属性强以及受政策等因素影响强等特点。这些特点合影响房地产上市公司的经营绩效。
（1）房地产上市公司投资周期长
房地产商品不同于一般商品，其价值形成和实现往往是多次性的。房地产价值量大，开发周期长，其全部过程要经过生产、流通及消费多个环节，并能通过多次投入形成且具有延续性和增值性，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，所以有必要采取预售，出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性，增大房地产开发与经营的复杂性和难度。由于房地产商品的特殊性决定了房地产上市公司在丌发与经营过程中其资金的运转周期较长。这就决定了在构建房地产上市公司绩效综台评价指标时，不能单用一年的指标来确定房地产开发企业的绩效。 （2）房地产上市公司地域属性强 房地产不是普通的大宗商品，不像一般商品那样可以因需要在生产、消费等过程中发生空间位置上的移动，或是因空间位置上的移动而改变产品效用。一般人们只注意到产品的公有属性或私有属性是决定企业制度的主要因素，往往忽视产品地域属性对企业性质和制度选择的影响。房地产商品的“不动产”特性决定了房地产企业的地域属性。实际上，房地产的地域属性决定了房地产开发经营企业只能在区域性的市场中活动，其经营目标、竞争范围不是全区域性的市场范筹，而只能是地区性的。在指标设计中，财务指标很难反映企业区域性的特征，因此在非財务指标的设计中，可以考虑选择一些能够反映企业区域性特征的指标，如土地资源、环境保障等。
(3)房地产上市公司政策导向性强 房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用及房地产商品的生产、流通与分配是直接关系到国计民生的重大问题。因此我国政府除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更加强调政府宏观调控作用，通过立法、制定政策等措施，使房地产上市公言坚持正确的经営方向, 力求在经营活动各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。这样，房地产事业会被政府无形的手所左右。 (4)房地产上市开发与经管风险较大
房地产上市公司开发经营资金运转周期长，少则两三年，多则四五年。房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，资金流程环节较多，每一个环节部影响着整个开发经营活的正常运转，无形中也增加了房地产经营风险。我国房地产上市公司多数是借助银行贷款等外債开发和建设，负债水平高，使企业很容易陷入財务困境。在构建房地产上市公司绩效综合评价指标时,应有反映企业偿债能力的指标。
3.2我国房地产上市公司经营绩效评价指标的选择
对于指标的选择，每一种评价方法都有其特定的优势，但也无可避免地不能逃避其弱点。我们在应用时应做到具体问题具体分析，斟酌实地地考虑自身企业的状况，针对不同的群体和实现目标，选择不同的行之有效的企业绩效评价方法，使之为企业的发展做出贡献。当然，我们在应用的时候，可以只运用其中一种，也可以几种方式同时运用。
3.3绩效评价的方法
3.3.1企业经营绩效的评价方法
企业经营绩效的评价方法的分类多种多样，这里列举几大应用广泛或者极具代表性的评价方法及规则。
（1） 平衡计分法(bsc)。
Balance score card平衡计分法于1992年由哈佛商学院罗伯特·卡普兰和戴维·诺顿发明，是一种用于评价绩效管理和绩效考核的工具手段。目的在于找出超越传统以财务计量为主的