2018年房地产行业市场调研分析报告
目录
第一节 2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期 ............................................... 6
一、土地创造信贷，信贷牵引楼市 ...................................................................... 6 二、借助房贷，银行在改善自身的资产配置 ...................................................... 8 第二节 2019年，两个孪生兄弟开始上演脱钩 ......................................................... 10
一、房企和银行脱钩，来自于银行依赖居民、房企依赖非银 ........................ 10 二、土地财政与地方财政脱钩，缘起土地收益的下降 .................................... 14 第三节 2019年以后，全新纪元：从投资到消费 ..................................................... 18
一、弱化、并进而结束地产拉动投资的经济增长方式 .................................... 18 二、进入类比欧美日模式：地产拉动消费、进而影响经济的新纪元 ............ 21 第四节 再论如何理解当下：两个基本面、两个催化剂 .......................................... 26
一、两个基本面：人口双向流动、库存40%临界点 ........................................ 26 二、两个催化剂：信贷+棚改货币化 .................................................................. 28 第五节 2017~2019年，可能是一次足够长的调整期 ............................................... 32
一、金融利率和企业利率开始上行 .................................................................... 32 二、类比2013年，但是调整期会略长 .............................................................. 36 第六节 未来地产的自白 .............................................................................................. 37
图表目录
图表 1：房地产周期其实是土地管控周期，带来的是行政和货币两大同向调控手
段 .............................................................................................................................. 6 图表 2：从2016年去库存以来，新增居民户中长期贷款保持高速增长 ............... 7 图表 3：更高的门槛意味着更高的信贷，所以反而刺激了购房需求 ...................... 7 图表 4：2016年跟过去不一样的是行政调控与货币政策反向使用，形成行政收紧
+货币宽松的局面 .................................................................................................... 8 图表 5：M2-GDP-CPI这个指标大概领先资产价格一年左右 ................................. 9 图表 6：房贷余额自2015年高速增长，占比由年底的15%增长到2016年底的
18%. ......................................................................................................................... 9 图表 7：住户贷款余额占比由2012年的25%上升到2016年的31% ................ 10 图表 8：企业贷款余额占比由2012年的74%下降到2016年的67% ................ 10 图表 9：三四线城市地价占比约20%，一线占比约40% ...................................... 11 图表 10：2006年以来的房地产市场出现过4次量价齐跌 .................................... 12 图表 11：2006年以来的量价齐跌情况中有3次伴随着降准降息 ........................ 12 图表 12：地产产业链中开发商处于强势地位，但是这个链条的贷款到底有多少暂
时不确定. ............................................................................................................... 14 图表 13：分税制改革和土地招拍挂后，地方政府对土地财政的依赖度大幅上升
................................................................................................................................ 14 图表 14：经济发展的三个阶段，第一个阶段是资本形成 ...................................... 15 图表 15：2013年开始，一线城市整体土地出让面积和金额呈下行趋势 ............ 16 图表 16：2013年开始，一线城市土地出让金占比地方财政逐渐下降 ................ 16 图表 17：按成交均价估算，中国当前已销售已竣工存量房屋价值约140万亿元，
2%征收率则为2.8万亿元 ................................................................................... 17 图表 18：改革开放的时候中国GDP资本形成占比39%，消费占比61%. ........ 18 图表 19：印度独立十年后GDP中资本形成占比15%，消费占比88% ............. 18 图表 20：流动人口在2015年开始出现下降，2016年底为2.45亿人 ............... 19 图表 21：改革开放以来，城镇化增速在2010年达到顶峰后开始下降 ............... 20
图表 22：2015年底中国25~45岁的人口占比达32.4%，尽管趋势向下，但是对
应的是4.5亿的劳动力 ........................................................................................ 20 图表 23：轨交在过去得到了较快的发展，特别是2008年后的高铁 ................... 21 图表 24：2015年城镇居民人均可支配收入中财产性收入占比10% ................... 21 图表 25：一线城市财产性收入在2003-2007年间保持高速增长 ......................... 22 图表 26：二线城市财产性收入在2003-2011年间保持高速增长 ......................... 22 图表 27：三线城市财产性收入在主要在2010-2013年间高速增长 ..................... 23 图表 28：一线和二线城市在过去6年房价涨幅分别为94%和35% .................... 24 图表 29：而三线城市在过去6年房价涨幅仅15%，弱于一二线表现 ................. 24 图表 30：1980年代开始美国房价与个人消费支出同比趋势大致相同 ................ 25 图表 31：自中国房地产起步以来房价与资本形成总额的趋势大致相同 .............. 25 图表 32：北京在2016年出现常住人口机械下降，人口外迁6.5万人 ............... 27 图表 33：上海2016年连续两年出现人口机械下降，累计外迁21.6万人 ......... 27 图表 34：目前东部和中部城市启动限购，并陆续伴随限购升级等政策. ............. 28 图表 35：基础货币余额自2011年二季度增速一直放缓. ...................................... 29 图表 36：货币乘数在2011年触底后一直放大，2016年达到峰值 ..................... 29 图表 37：贸易差额在2015年达到高峰，2017年2月出现贸易逆差 ................. 30 图表 38：外汇占款自2014年达到顶峰后便开始逐渐下降 ................................... 31 图表 39：美国制造业PMI自2016年以来基本上处于荣枯线之上 ...................... 31 图表 40：欧元区制造业PMI自2016年开始逐渐回暖 .......................................... 32 图表 41：SHIBOR一个月利率自2016年四季度开始上行，当前为4.01% ...... 32 图表 42：GC001自2016年四季度开始大幅波动，收盘价最高达35.41%. ...... 33 图表 43：长三角票据贴现利率自2016年11月开始上行，当前为4.00% ........ 34 图表 44：珠三角票据贴现利率自2016年10月开始上行，当前为4.05% ........ 34 图表 45：自2016年11月PPI与CPI的剪刀差在一直在拉大 ........................... 35 图表 46：然而PPI的生产资料部分与CPI非食品类趋势都在上行 ..................... 35 图表 47：国债和国开债收益率自2016年四季度开始上行，如果继续上行未来将
对房贷形成挤占 .................................................................................................... 36 图表 48：2013年1月出台国五条，3月出台8号文查非标，销售调整了有3-4
个季度，今年可能会更长 .................................................................................... 37
第一节 2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期
一、土地创造信贷，信贷牵引楼市
房地产的周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。传统的地产周期从短周期来说主要是货币周期，并引领整个经济周期，成为每一轮复苏中最早周期的行业。之所以地产周期变成了货币周期，就在于土地创造信贷，特别是在拿地都可以通过贷款来做的时代，这种现象更加的明显。那么，传统的地产周期，就和货币周期基本同步，所以土地最火热的时候，也是货币最宽松的时候，要减少地王出现，也就意味着收货币，而要减少地王出现的方法，就在于抑制短期的需求，这就有了行政管控。因此，我们发现过去当中，行政调控和货币政策几乎同时出现，而且方向一致。
图表 1：房地产周期其实是土地管控周期，带来的是行政和货币两大同向调控手段
资料来源：Wind、北京欧立信调研中心
因为去库存，让传统的地产周期变得完全不一样，成为历史上首次不能用传统地产框架去分析的一年。以上这样的周期变化在2016年完全失效，原因就在于大背景的不同，就是要去库存，正因为要去库存，所以并没有真正意义上去抑制需求，这里就需要区分什么样的抑制需求才叫做抑制需求。一方面，限购限贷能够通过提高购房门槛的方式来抑制需求，但更高的购房门槛可以通过更高的杠杆来完成，也就意味着需要更多的信贷，同时，去库存之下银行又配合了这样的更多信贷，导致了不仅没有抑制需求，反而刺激了需求。另一方面，创造信贷的土地在粉墨登场，地王频繁出现，