据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。
A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地
3、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途
下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。
A、800 B、1000 C、900 D、1800
4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物
的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。
A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提 5、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/
平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。据此（ ）。
A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则 B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则 C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则
D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件 6、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。
A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。
A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异 8、估价时点应与（ ）的日期一致。
A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属 9、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月
30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。 A、2005年6月30日 B、现在
C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期 10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地
产市场情况应为（ ）时点的状态。
A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C 11、在建工程一般不可能出现（ ）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况 D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
二、多项选择题
1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ ）。
A、扎实的理论知识 B、广泛的人际关系 C、丰富的实践经验 D、良好的职业道德
2、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某
种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（ ）。
A、买卖 B、抵押贷款 C、拆迁补偿 D、保险
6
3、房地产的合法权益包括（ ）。
A、合法产权 B、合法使用 C、合法补偿 D、合法处分 4、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 5、某地区有繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土
地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（ ）。
A、前者大于后者 B、前者低于后者 C、前者等于后者 D、不能比较 6、下列房地产类型估价时，对象房地产状况及房地产市场情况的时间一致的是（ ）。
A、现房估价 B、期房估价 C、过去回顾性估价 D、未来预测性估价 7、估价时点又称（ ）。
A、评估基准日 B、估价期日 C、评估时日 D、估价作业日期 8、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状
况，可以是（ ）。
A、过去回顾性估价 B、未来预测性估价 C、期房估价 D、现房估价 9、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（ ）四个方面依序筛选。
A、能否使估价对象价值最大 B、经济上的可行性 C、技术上的可能性 D、法律上的许可性
10、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价
的（ ）。
A、估价时点为现在 B、作业日期为现在 C、市场状况为过去 D、对象状况为过去 11、在建工程一般可能出现（ ）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况 D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
三、简答题
1、何谓房地产估价？ 2、何谓专业估价人员？
3、对房地产专业估价人员有哪些方面的要求？ 4、何谓估价目的？
5、估价目的不同，估价结果是否相同，为什么？
6、房地产估价人员应当遵守的职业道德包括哪些方面？ 7、房地产估价的目的有哪些？ 8、房地产估价的原则有哪些？
9、房地产估价的合法原则包括哪些方面？ 10、最高最佳使用的标准是什么？
11、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对进行装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产估价的前提。
12、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为4000平方米，建筑面积为10000平方米；
7
用市场比较法评估得出其房地价值为每平方米3000元、土地价格为每平方米2000元；用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2000元。试分析该建筑物是否为最高最佳使用。
13、对影响房地产价格的因素分析应建立哪些认识？
第四章 市场比较法
一、单项选择题
1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ ）。
A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ ）。
A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。
A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使
用面积价格为（ ）元/平方米。
A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，
余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（ ）。
A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡
6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并
后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地
产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
A、323 B、275 C、273 D、258
9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地
产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡。
A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。
A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况
11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、
85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055
12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、
8
98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。
A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。
A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率
14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000
元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/㎡。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。 A、7935 B、8260 C、8290 D、7964
16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映
17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别
因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。
A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。
A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况
二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。
A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ）
A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的：（ ）。
A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例比一定是可比实例 4、房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。
A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情 5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同 B、地点相近
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C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近 6、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 7、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益 8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。
A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点 9、市场比较法估价时，其适用的条件为（ ）。
A、房地产市场发达 B、估价人员经验丰富 C、房地产市场稳定 D、评估地区有交易中心 10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。
A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况
三、简答题
1、何谓市场比较法？
2、市场比较法的理论依据是什么？ 3、应用市场比较法的前提条件有哪些？ 4、试列出市场比较法的操作步骤。 5、搜集交易实例的内容包括哪些方面？ 6、可通过哪些途径搜集交易实例？ 7、何谓可比实例？
8、如何建立价格可比基础？
四、计算题
1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 A 5000人民币元/㎡ 2005年8月1日 －1% ＋2% 0% B 560美元/㎡ 2006年1月1日 0% ＋3% ＋1% C 530美元/㎡ 2006年5月1日 ＋2% 0% －2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。
2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格（元/平方米）
可比实例A 5000 可比实例B 5200 可比实例C 4900 10