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生态型停车场、文化娱乐设施等逐步到位，使投资与效益协调一致，提高资金的使用效益。
1.8 投资估算及资金筹措
经估算，“住宅小区”开发建设项目总投资为13968.55万元，其中工程费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，建设期利息708.00万元。
本项目资金来源由项目建设单位统筹。经方案初步测算，建设单位应具备自有资金4190.00万元，融资1175.00万元，其余建设资金可从销售资金补充。
1.9 项目效益分析
经计算，“住宅小区”开发建设项目年投资利润为2.64%（含建设期利息），计算期6年内利润总额为2216.01万元；全部投资财务内部收益率为15.42%，高于本项目设定的8%的基准值；全部投资回收期为3.43年（含建设期3年）。不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力，本项目经济分析可行。
报告从“住宅小区”项目用地的实际情况出发，提出了行之有效的开发建设方案，建筑风格结合现代文明城市的设计理念，具有经济、合理、投资省的特点。总之，该项目的实施具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。
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第二章 项目建设的背景及必要性
2.1 项目建设的背景：
“住宅小区”开发建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、造福于民”决策的大环境下提出的，该项目拟建于**市高新开发区西区内，由项目竞地中标单位承担建设任务。
近年来，**市城市建设有很大的发展，特别是“创卫”、“创模”以来，城市建设和管理水平上了一个新台阶。但随着渭河南岸高新开发区突飞猛进的增长，拟建项目现有场地存在不少危旧房屋，区域基础设施薄弱、住宅与建材销售用房布局无序、生活环境较差，且周边商业用房及居住用房无法满足市场的需求，经市房屋经营主管部门与**市土地收购储备中心组织相关市场人员精心调研，特别是根据土地的使用特点，初步形成了拟建“住宅小区”蓝图的构想。项目具体由获得土地使用权的使用单位实施，拟建成为一个环境优良、景观优美、功能齐全、集城市景观和商住场所于一体的万人大型现代化住宅小区。为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重要的作用，也为**市的经济发展起到积极的推动作用。该旧城改造项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将**努力建设成为现代化生态园林大城市。
“住宅小区”开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广泛听取各方面意见，认真总结和借鉴周遍市、县区商住小区建设的经
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验和教训，按照城镇规划的总体要求而布局，体现人性化、简约化、和谐化的新型商住小区。力争将该项目建成为“设计规模精美，文化内涵丰富，性能价比极佳”的商业与居住项目，融合**市中高收入居民的消费导向的商住小区，使其成为渭河南岸最具发展潜力，最耀眼的星座。
目前，该项目用地由**市土地储备中心进行收购，通过招、拍、挂形式确认土地使用单位后，从而组织项目的开发建设。
2.2 房地产市场分析
2.2.1 **市概况
**位于陕西关中西部，辖九县三区，总面积1.8万平方公里，总人口367万,其中市区面积555平方公里，人口55万。**市被评为全国园林绿化先进城市，连续第五次荣获全国“双拥模范城”称号。位于陕、甘、川三省结合部，是连接西南、西北的交通枢纽。陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是陇海铁路线上第三个大“十”字。公路西通八达，已形成东连西安、西达兰州、北至银川、南接成都的四条干线和110条支线公路网。
2003年实现国内生产总值261.12亿元，同比增长12.6 %，高于全国和全省平均水平，也是我市“九五”以来最好水平；完成大口径财税收入31.5亿元，其中地方财政收入10.6亿元，较去年实际增长
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14.1%。结构调整成效显著。一二三产业比例达到11:51.4:37.6；非公有制经济占全市经济总量的比重达到38%，较2002年提高3个百分点；县域经济呈现良好的发展势头。农业产业化步伐不断加快，畜牧业产值占农业总产值的比重达到39.8%，较2002年提高3.8个百分点；以实现投资主体多元化为方向的国有企业改革进一步深化，工业经济走上多投入、大重组、速度快、效益好的路子，预计全年全市规模以上工业完成工业增加值78.54亿元，同比增长19%，工业经济对全市经济增长的贡献率达到54%；旅游、商贸等第三产业快速发展，城乡市场更加活跃，全年实现全社会商品零售额73.6亿元，同比增长11.5%。全市实现旅游综合收入21亿元，同比增长16.7%。人民生活水平进一步提高。城市居民人均可支配收入7049元，农民人均纯收入1846元，同比分别增长8.7%和9.5%，人口自然增长率为3.31‰。已探明铅、锌、铜、金、银、煤等矿产资源30多种。太白、凤县铅锌矿带、黄金矿带，品位高、储量大，排位亚洲及国内前列，已建成中国西北地区最大的黄金出产企业。
**古称陈仓，是华夏始祖炎帝的故乡，周秦王朝的发祥地，青铜器之乡。境内有省级文物保护景点65处。著名古迹有炎帝活动过的天台山、西周宫室、周原遗址、雍城遗址、法门寺、钓鱼台、周公庙、五丈原诸葛亮庙等；名胜风光有太白山国家森林公园、天台山风景名胜区、陇县关山草原等。
区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，
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人民富裕，是关中西部地区重要工业城市。 2.2.2 2008年国内房地产市场回眸
来自国家统计局的最新数据显示，今年1-8月全国住房销售量处于下降的态势。8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，但环比下降了0.1%。回顾08年以来房价走势，可以清晰地看到一条涨幅下行的曲线。全国70个大中城市的房屋销售价同比涨幅1至9月分别为:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%。
国家统计局发布的国房景气指数也印证了楼市走低，国房景气指数从年初的106降至8月的101.78.寄予厚望的“金九银十”销售季节，也没挽回房价下滑的“颓势”。尽管楼市运行方向发生了改变，但从我国房地产市场的基本面仍然较好。从1至8月，全国完成房地产开发投资18439亿元，同比增长29.1%。住宅完成投资13385亿元，增长31.7%。国房指数也在100点以上。我国房地产市场，除少数起步较晚的地区保持稳定外，大部分地区已先后步入调整与转型期。
发改委表示，当前房地产市场还存在三方面问题：一是新建商品住宅供需矛盾较大，北京、天津等大城市销售面积有所下降，其他中小城市和城镇需求均比旺盛。二是90平方米以下的普通商品住宅投资仅占商品住宅投资的17.2%，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。三是房价涨幅虽总体有所下降，但西部新兴城镇商品住房销售价格仍在不同程度的上涨。
2.2.3 **地区房地产市场分析
**的城市发展目标明确将**市建成为陕西西部和陕、甘、宁、川