莱州市·滨海公馆网络调研报告
目录
第一章 环境部分
一、环境概况························································2 1、行政区划·······················································2 2、人口与经济····················································3 3、历史文化底蕴··················································4 二、城市功能板块划分···············································5 1、城市功能板块划分··············································5 2、主城区功能板块划分············································6 三、城市规划·······················································6 1、城市发展概况···················································6 2、城市规划发展方向···············································7 3、城市远近景规划目标··············································8 四、环境结论······················································11 第二章 市场部分
一、莱州市房地产市场概述··········································12 二、莱州房地产市场综合分析·········································13 三、莱州房地产市场分析结论········································15 第三章 项目部分
一、三山岛概况····················································15 二、滨海公馆区位··················································16 三、滨海公馆项目规划··············································16 四、项目分析结论···················································18
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第一章 环境部分
一、 环境概况
1、行政区划
莱州市地处山东胶东半岛西北部的莱州湾畔，濒临渤海，内陆与烟台、青岛、潍坊三座中等城市相邻。面积1878平方公里。拥有108公里的海岸线。辖11镇、5个街道办事处，1040个村(居)委会。先后获得全国科技进步先进国家卫生城市、全国文化先进地区、全国环保模范城市、全国园林绿化先进城市等多项荣誉称号。1988年，莱州市被国务院批准为山东省计划单列市，同年被列为沿海对外开放城市。
莱州市属北温带季风区大陆性气候，四季分明，气候宜人。境内风光绚丽多姿，自然资源丰富。现已发现各类矿产资源30多种，可供开发的有黄金、滑石、菱镁石、大理石、花岗岩、莹石、卤水、石墨以及铁、银、铜等。其中，黄金储量约占全国的六分之一；卤水可开采储量3.3亿立方米，居山东省之首；大理石、花岗石储量3.8亿立方米；滑石、菱镁石储量居全国第二位，出口量约占全国出口量的一半以上。可供开发的浅海面积150万亩，滩涂总面积15万亩，盛产鱼、虾、蟹、贝、藻类等海产品200多种。
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城市交通便利，基础设施完备，威乌高速公路、大莱龙铁路贯穿全境，国家一级开放口岸莱州港年吞吐能力达到1000多万吨；在全国率先实施了“现代化生态型水系联网规划”，完成了城乡电网扩容改造工程，境内水、电等资源供应充足。
2、人口与经济
目前整个莱州市总人口达86万人左右，其中城市人口30万，流动人口可达3万余人。男女性别比101∶100。人口出生率4.89‰，死亡率7.23‰，自然增长率-2.34‰。
莱州的综合经济实力位居全国同类县市前列，2007年莱州市GDP总量达到340.2亿元，其人均生产总值达到39549元。
近年来，莱州市经济社会呈现出又好又快的发展态势，带动了城市居民收入稳定增长，促进了消费层次不断升级。2007年，该市城市居民人均可支配收入达到14537元，同比增长12.1%。其中，工薪收入12166元，同比增长12.8%。
2007年，莱州市城市居民人均消费支出达到11277元，同比增长14.3%。从八大类消费支出看：家庭设备用品及服务、衣着、医疗保健、食品、交通和通讯、教育文化娱乐服务、居住支出，分别同比增长35%、23.1%、21.2%、18.5%、13.4%、5.2%、0.5%；其它商品和服务支出同比下降14%。
莱州产业门类齐全，经济发展迅速，工业形成了机电、石材、黄金钢铁、盐及盐化工、工艺品五大支柱产业，首屈一指的就是工业类，城市具有较好的工业基础，现有各类工业企业5000多家，已建立起采矿、冶金、化工、电力、原盐、建材、食品、纺织、服装、塑料、机械、
电子、工艺品等十几个门类的工业体系。黄金年产量突破30万两，居全国第三位，黄金提炼达到世界先进水平，并向深加工方向发展；原盐年产达到100万吨，
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生产的大粒盐为国家优质产品，以原盐为基料的盐化工产品已形成规模；石材年加工量达2160万立方米，是著名的石材产地，被国家命名为“中国北方石材出口基地”、“中国石都”。
机械加工业主要产品有以刹车盘为主的汽车配件、轴瓦、木工机械、化工机械、石油机械、造纸机械、石材机械、建筑机械等，其中刹车盘生产发展迅速。产品大部分销往美国市场，约占北美二级市场的40%；其港口经济也是不可忽视的，莱州是山东省重点渔业产区，除有丰富的海产资源外，水产养殖业发展迅速，大菱鲆、牙鲆鱼、鲈鱼、海参等珍贵的繁育养殖达到国内先进水平。全市水产品年产量达28万吨。
近两年，莱州市确立了“一山一海、一文一武”的旅游开发思路，不断加大投入，重点对金海岸、东莱山、神仙洞等旅游资源进行开发建设，使资源优势向经济优势转化。随着城市的发展，莱州市的旅游经济也日益被重视与开发利用起来。
3、历史文化底蕴
莱州历史悠久，风光绚丽，自古就有“齐鲁之甲胜，天下之名疆”的美誉，秦始皇、汉武帝、宋太祖等都曾在此留下过足迹。境内东海神庙遗址、文峰山魏碑石刻、大基山道士谷、金海岸等十多处景观遥相辉映，让人流连忘返，被誉为“龙的故乡、金的海岸”。
莱州自然风光秀丽，文化底蕴深厚。大基山道士谷松柏苍郁、清泉涌流，四周奇峰参天、怪石林立。云峰山摩崖石刻气势雄伟、驰名中外。其中，“荧阳
郑文公碑”是北魏大书法家郑道昭的手迹，被誉为“魏碑鼻祖”、“隶楷之极”。寒同山石窟有道家造像36尊，造型古朴、线条明快。明代大学士毛纪墓的石雕群，也是我国石雕艺术的瑰宝。此外，莱州还有百里海岸，沙质均匀、海水洁净。
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三山岛、芙蓉岛、刁龙嘴、境、旅游胜地。
虎头崖等皆为人间佳
二、城市功能板块划分
1、城市功能板块划分
整个莱州市属区域可分为三大板块区域，由北向南依次为滨海旅游度假区、城市综合旅游区与山石文化览胜区，详情见下图：
城市综合旅游区 滨海旅游度假区 碧涛，蓝天，沙滩，生态森林，是海滨避暑度假，水上运动，海上观光圣地。 月季花城，以莱州市主城区为中心，毛纪墓和花卉基地为功能单承担城市窗口，旅游游览地。 元，
山石文化览胜区 魏碑圣地，道教祖地，山地生态森林，以省级森林公园“云峰山森林公园”为主要区域，分为云峰山魏碑书法景区，云峰山景区，寒同山神仙洞，大基山道士谷四个功能区。 5