经济适用房政策存在的问题研究
摘要：近年来，住房紧张问题一直是世人所关注的热点问题。国家对于我国目前紧张的住房状况推出了一系列的住房保障政策，其中经济适用房政策更是一个聚焦点。尽管目前的经济适用房政策在一定程度上缓解了住房紧张的压力，但是，实践表明，目前的经济适用房政策仍然存在这些许漏洞，因此积极地完善和发展精致适用房政策还是很必要的。
关键词：买房难 房奴 经济适用房政策 漏洞 完善
一、买房难，艰难的担当起“房奴”的角色
近几年,随着我国市场经济的改革以及住房货币政策的改革，城市作为经济效益的聚集地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供给的巨大需求，形成了住房供应的绝对短缺，导致住房价格上涨，而住房价格极大高于中低收入家庭的支付能力，因此产生了买房难的问题。国家对此出台了一系列宏观调控政策。中国诸多城市已在年初实行相应商品房限购、限价政策等等，不少人包括一些专家认为,房价上涨应该会受到遏制。然而，房价仍然有着缓慢增长的趋势。
自古以来，衣食住行就是人们安身立命的根本所在，是人们追求幸福生活的基本前提，是社会和谐发展的一颗“定心丸”，这一常识性的认识决定了实现“居者有其屋”的思想在每个国民心中根深蒂固。而电视剧《蜗居》反应了现状新的年轻一代就业难，买房难的问题，“买房难”大概是每个生活在都市中的人都会碰到的问题。为一套算不上市中心的房子，普通白领倾囊而出也只能付个首付，还必须连续几十年每月还贷，过着“房奴”的生活，也正是表现了以主人公为代表的当下城市人因渴望拥有房子而变成房奴，身心在残酷的现实中发生剧烈碰撞以至失衡的心理过程。电视剧《蜗居》之热并不是偶然的现象，而是目前房地产长期畸热之下的必然。如果一个产业的发展，让许许多多的人不得不牺牲尊严、出卖感情、屈从于金钱和权势，这一产业的发展还有道德基础吗？由此来看，房
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地产业成为中国经济的直接命脉，至少在目前是十分可悲的事情。
而现在，面对动辄百万元的房价，年轻人凭自己的收入已无力承担，往往需要父母的资助。 老一辈是否要掏光“棺材本”为后代买房，把钱给了他们，今后养老怎么办？这些现实问题折射了我国当今社会中住房保障制度中存在的问题，房价过高，房地产市场存在大量的泡沫，据统计国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。而这个只是官方上的数据，我们往往会看到一些天价楼盘和地产，利润几乎是成本的几倍以上，造成市场的畸形发展。
我国是社会主义国家，社会主义的一个重要特征是共同发展、共同富裕，尊重、保护、实现公民的住房保障权,是国家义不容辞的政治责任和法定义务,建立健全的住房保障制度是国家履行其义务重要举措，这个关系到国家的稳定的发展。当今住房保障制度有许多问题，关键是解决中低收入家庭的住房困难问题，而解决这一问题，经济适用房政策则是关键所在。
二、经济适用房政策中存在的漏洞
（一）购买对象界定不准, 涵盖面过广
购买对象的界定不明是目前经济适用房政策中的最大问题与障碍，它使经济适用房的经济性不能真正发挥。就整个社会来说, 我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准，依照中国人“富不外露”的传统心理，很少有人会承认他们的家庭己跨入高收入家庭行列。在这样的背景下, 要求经济适用房的销售者,对每一位买主做出属于哪一种家庭类型的判断绝非易事。同时, 由于没有完善的个人收入金融管理机制，个人经济收入的多少很难确定， 高、中、低收入的标准也很难统一, 在执行中就留下了明显的政策漏洞， 即无法限制高收入者购买这类住房，以至于形成了经济适用房小区变身“富民区”的现象。
（二）房屋面积设定不合理
在我国，中低收入者占了人口比重的很大一部分，而这一部分人在购买经济适用房的过程中，他们的经济实力往往决定了他们只能购买中小户型住房。然而
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我国经济适用房房屋面积规模普遍偏大，中小户型供应量少。这也是为什么我国的经济适用住房规模已经很大，应该能够满足广大中低收入者的购房需求，却为什么实际上并没有起到其应有的效果的原因。
（三）监管无序、审核不力，导致腐败、质量差、分配不公
经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管, 特别是在销售过程中, 无法识别真正的政策对象, 无法保证开发商按规定审核对象, 也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核, 采取多种分配方式, 但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实, 难以保证审核的有效性、分配的公平性。同时虽然政府限定了经济适用房的利润空间，但是，本来很低成本的经济适用房价格却也不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失却了其本来的功能。
三、对于完善我国经济适用房政策的建议
（一）加强经济适用房的建设与监管力度, 建立有效审核机制
经济适用房是由政府补贴, 开发商开发、销售。作为经营者的开发商, 其目标是实现利润, 不宜作为资格审核者。必须专设部门, 连同买房人所在的单位或街道, 一起充当审核者的角色。对于满足低收入购房条件的, 可以在其户籍所在地进行公告, 促使利益相关者进行监督。严格限制经济适用房的流通, 打击经济适用房投机行为, 对经济适用房二次交易, 不享受所得税、契税优惠, 甚至征收更高税率。对于那些随收入增加, 而不再居住经济适用房的居民, 其经济适用房可以由政府委托的房地产企业收购, 并按经济适用房出售或以廉租房形式出租。要避免家庭收入审核的“失灵”, 实现准确而高效的审核, 有赖于我国个人收入申报制和个人唯一信用账户的实施。
（二）改变政府补贴方式, 提高经济适用房的供给效率
政府不再提供公共住房,由政府直接给予低收入者经济补贴,让中低收入者可以在收入较少的情况下买得起商品房。我国应实现政府住房保障调控由建设环节向分配环节的转移。从现行的行政划拨的土地, 免交土地出让金,以及经营性
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费用减半, 再加上控制开发商只能获得3%的利润供方补贴, 转向政府直接给低收入家庭提供现金补贴或发放住房补贴券, 由低收入家庭自行到市场上去租赁或购买住房的需方补贴。
（三）保证经济适用房的供应
经济适用房政策以出售为主变为出售和出租并举, 保证经济适用房的供应。房屋的寿命具有耐久性, 家庭的支付能力随着家庭人员结构的变化而变化, 因而住房消费具有过滤效应。这种过滤消费效应不断腾出的存量房,同样可以作为保障房的来源。为避免贫民区的形成, 充分利用过滤效应, 在成片开发经济适用房的同时, 应考虑挖掘存量房的潜力, 做到“建新”和“挖旧”并举, 尽可能对住房困难户分散安置。另外, 住房的需求和支付能力随着家庭结构而变化, 因而住房困难是动态的。租赁房易于适应这种变化, 从这点看住房保障方式宜采用租赁方式, 实行动态解困, 而不应过于强调低收入家庭拥有产权, 保证经济适用房的有效供应。
四、总结
“居者有其屋”是个人和政府共同努力的目标，住房问题不能完全推向市场化，政府应该负责任的承担起为人民提供住房保障的重任。目前我国住房问题紧张，形势颇为严峻，甚至“房奴”已经成为社会人群中很大的一部分。而当前，我国的改革发展处于经济转轨、社会转型的关键时期，房屋住所是人民群众生产生活的基础条件，住房问题是基本的民生问题。自1998年我国推行经济适用房政策以来，在解决住房问题上，经济适用房政策取得了显著成果，由此可见经济适用房政策是着实可行的。一个政策的实施和完善是需要时间的考证和修正的，只有不断的去完善去修正，才能够更好地解决人民群众的住房问题。只有建立健全住房保证政策，改进和规范经济适用住房制度，探索建立公共租赁住房，改善低收入家庭的居住条件，做到居者有其屋，这样才能维护社会的稳定，构建社会主义和谐社会。
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