周二市场说 | 淡季不淡、土地火爆、房企销售创新高——7月中国房地产市场总结与8月展望
政策：7月份中央层面鲜有政策出台，但在7月27日，政治局首次提出要“抑制资产泡沫”，很显然政府也关注到快速上升的房价和地价，希望释放这样一种信号，来维稳地价、房价的非理性上涨。地方上，政策调整主要集中在信贷层面，厦门、合肥都在7月份执行差别化信贷政策，而苏州、南京屡有限贷传闻。
市场：一般来说7月份是传统的销售淡季，加上供应量相对较少，因此也是一年中成交最低的月份之一。从今年成交情况来看，32个重点城市重点城市成交环比下跌10%，同比则上涨5%。具体来看，一线城市同环比分别下跌15%和14%，二三线城市成交环比下跌10%，同比上涨5%。其中，热点城市走势分化明显，部分城市成交量保持高位上涨，例如南京、重庆、佛山等；而合肥、厦门成交则有所回落，主要是受到供应下滑和政策收紧影响，7月合肥、厦门供应量分别较6月份下滑20%和61%。另外，青岛、天津等成交虽环比下滑，但显著好与去年同期。
2016年7月32个重点城市成交量（单位：万平方米）
能级 城市 北京 上海 7月成交量 120 118 110 37 385 环比 -20% -6% -19% 2% -14% 同比 -10% -12% 4% -53% -15% 能级 城市 东莞 长春 南宁 贵阳 合肥 常州 无锡 宁波 南昌 苏州 昆明 大连 福州 海口 厦门 合计 总计 7月成交量 86 72 72 71 65 62 61 51 47 44 43 42 36 33 24 2880 3265 环比 39% -5% -23% -6% -46% 27% -31% -25% -28% -33% -34% -13% 17% -16% -23% -10% -10% 同比 2% -15% 10% -1% -26% 36% 18% 2% 36% -60% -42% -32% 42% 29% -19% 8% 5% 一线 广州 深圳 合计 武汉 成都 天津 佛山 杭州 重庆 二三线 青岛 南京 济南 长沙 西安 郑州 沈阳 239 227 192 188 175 175 162 156 145 117 106 100 92 -7% -13% -3% 17% 1% 29% -3% 13% -14% -22% -20% -32% -30% 46% 13% 49% 37% 52% -3% 46% 28% 54% -12% -23% 7% -34% 二三线 注：7月成交为预估数据 整体来看，7月多数城市仍保持供不应求的状态。其中超过8成城市存量环比下降，合肥、南京库存仅为200万方左右；消化周期方面，得益于上半年市场火热，合肥、南京、上海均不足4个月，其中最低的是南京，仅为1.3个月，市场上基本无房可卖。
7月部分城市库存和消化周期（单位：万平方米 月）
能级 城市 北京 库存量 库存 820.2 349.1 795.9 579 209.9 764.5 2651.8 环比 -4% -12% -6% -2% -27% -7% 0% 同比 -24% -57% -11% 29% -68% -29% -7% 消化周期 6.8 3.1 6 17.1 1.3 4.3 23.9 消化周期 环比 -2% -17% 1% -8% -22% -4% 20% 同比 -34% -46% -19% 199% -79% -49% -3% 一线 上海 广州 深圳 南京 二线 杭州 沈阳 合肥 宁波 南昌 厦门 青岛 长春 长沙 大连 武汉 重庆 济南 苏州 昆明 西安 郑州 天津 200.3 380.3 309.2 207.9 1598.7 954.9 1080.6 1159.8 1068 1160.8 876.6 426 704.5 1718.3 500.6 2072 12% -7% -6% -8% -4% -4% 0% -1% -10% -4% -4% 4% 1% -3% -5% -4% -58% -29% -12% -32% -17% -20% -20% -17% -24% -14% -10% -40% -1% -25% -22% -26% 2.3 6.9 5.2 6.4 9.7 12.9 7.6 23.6 4.2 7.7 5.8 6.8 13.8 13.8 3.7 10.7 20% 7% 4% 26% 6% 3% 6% 20% 0% 5% -1% 38% 13% 7% 5% 15% -59% -29% -28% -30% -43% -13% -21% 4% -50% 9% -43% -2% 25% -23% -53% -51% 土地：根据CRIC监测的300城经营性土地成交来看，7月土地市场量价齐跌。成交建面2620万平方米，环比下降10%，成交总价1256亿元，环比下降29%。值得关注的是，7月上海土地市场尤为火热，在虹口凉城地块刷新全国单价地王之后，上周五金地以88亿元夺得祝桥地块，成为今年上海总价地王。另外，新江湾城地块52840元/平方米的楼板价也能排进全国前三。
2016年7月全国土地成交单价top5
排名 1 2 3 4 5 城市 上海 上海 上海 上海 上海 地块名称 虹口区凉城新村街道073-06号地块 杨浦区新江湾城N091101单元 杨浦区平凉社区01C2-02地块 松江区方松街道新城主城B单元 南汇区祝桥镇中心镇区核心区地块 2016年7月全国土地成交总价top5 楼板价 （元/平方米） 67409 52840 48582 39073 33023 排名 1 2 3 4 5 城市 上海 北京 上海 武汉 武汉 地块名称 南汇区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块 京土整储挂（通）[2016]013号 松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块 东湖新技术开发区民族大道以东、南湖大道以南地块 青山滨江商务区东片，和平大道以北，红钢二街以南 成交价 （亿元） 88 87 47.35 45.86 43.56 房企销售：从目前情况来看，恒大一枝独秀，7月销售额超过400亿元（历史上房企单月销售额超过400亿只出现过两次，分别是绿地在2014年12月和万科在2016年6月），而万科、碧桂园则超过250亿元，均保持在高位。其他房企则由于上半年拼的过猛，7月份销售有所回落。整体来看，强者恒强的格局没有发生改变。
对于8月份市场走势，我认为：
1、政策方面还会继续保持真空态势。政治局上发出的的信号要转化为具体政策难度很大。而对房地产市场采用去杠杆这种杀伤力巨大的手段也几无可能，最多在个别热点城市实施差别化信贷政策。
2、由于8月份仍然处在市场销售淡季，因此整体成交不会产生大的波动，跟7月持平为大概率事件。而各城市供不应求的局面不会发生实质性改变，库存和消化周期也将保持现状。
3、根据上海2016年用地供应计划来看，全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷，但上半年实际供地不到20%，也意味着下半年会迎来供地的高峰期。随着上海、北京、深圳推出更多土地，届时土地单价、总价排行榜的座次也将发生巨大的改变。
4、规模房企的销售竞争还将继续。万科在7月份销售落后恒大之后，应该还会奋起直追，万科恒大将在销售端引发激烈角逐。
2016年8月上海部分重点出让地块
区域 宝山 静安 松江 青浦 青浦 青浦 青浦 地块名称 宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块 静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块 松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01号地块 青浦区徐泾镇徐南路北侧07-02D地块 青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块 青浦区盈浦街道胜利路西侧02-01地块 青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块 土地用途 普通商品房 商住 商住 商办 商住 普通商品房 普通商品房 出让面积（平方米） 70210.4 31034.1 121956.8 8320.9 36279 15086.1 23449.9 起始总价（万元） 316000 460000 164500 12632 126959 45259 70350