一味良方难解众症
——“90m2住房政策”的市民评价调查
2007.7
调查心得：
? “90m2 住房政策”在社会上引起了广泛争议，广大市民群众对该政策的评价态度存
在一定的差异；
? 不同身份，背景和经济收入的市民对“90m2 住房政策”的评价态度不相同；
? “90m2 住房政策”受到广大中低收入市民的广泛支持；
? 通过对市民和拟购房者的调查分析，发现“90m2 住房政策”在一定程度上是合理的，
是符合当前我国国情的；
? 我国家庭人口数逐步降低，人均居住面积和户均住房面积呈逐渐上升趋势，为了适应
市场需求，“90m2”指标应该具有一定的灵活性；
? 改善市民居住条件不应只注意面积指标，还应在多方面切实改善市民的居住水平；
? 应该加强宣传，使全社会都能了解制定“90m2 住房政策”的原因和详细的政策内容，
避免误解引起的争议；
? 应该把握舆论导向，提倡健康的住房消费观，反对建设豪华住宅，制止当前社会上追
求奢华的不正之风。
社会调查的局限性：
本次社会调查主要针对的是重庆市沙坪坝区，由于重庆市城区房价相对其他大城市较低，居民的购买力也有限，我们怀疑所得调查结论是否仅是反映了重庆市沙坪坝区的特殊情况？调查情况可能并不适用于其他城市。
尽管如此，本文所提出的一些思考和建议仍然对其他城市有借鉴意义。
一味良方难解众症——“90m住房政策”的市民评价调查__________________城市规划专业社会调查报告
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一味良方难解众症
—— “90m2住房政策”的市民评价调查
【摘要】 2006年5月以来，中央有关部门陆续出台了一些旨在加强对房地产市场的宏观
调控的政策，从这些政策的颁布到实施，引来社会上的很多争议。为真实了解市民对这一政策的基本态度，以重庆市沙坪坝区为例进行了社会调查。通过发放问卷、市民访谈以及入户观察等调查方法，结合对调查资料的整理、统计分析和理论分析，了解到尽管市民总体上对该政策的争议较大，但广大中低收入者和拟购房人群对该政策持明显的赞成态度，因而它是合理的。同时，市民对住房问题的关注不仅反映在住房面积上，社区公共开敞空间和居住环境、住宅的朝向、户型设计的优劣等都是影响居住质量的重要指标。因此在城市规划工作中，应当加强对社区公共空间和活动场所的设计和管理，以及提高户型设计的水平等，从而推动这一住房政策能够落到实处。
【关键词】 “90m2住房政策”；市民评价；拟购房者；态度；调查
1 社会调查背景
2006年5月以来，建设部、发改委、监察部等中央有关部门陆续出台了一些旨在加强对房地产市场的宏观调控的政策，如《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》﹑《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等（下文简称“90m2 住房政策”）①，引起社会上的普遍关注。从这些政策的颁布到实施，引来社会上的很多争议。总的来讲，社会上对“90m2 住房政策”的关注主要集中在“国六条”②对住房结构和比例的规定上，即“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。不少人对这一规定中的“90平方米以下”、“总面积的70%以上”这两个关键词的合理性产生质疑。有人认为住房政策的出台缺乏周密的论证③，科学性不够④，有人认为过度的行政干预违反了市场经济的原则⑤，
本文所谓的“90m2住房政策”，是指党中央和国务院为了促进我国住房建设健康发展而颁布的一系列政策文件，包括《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 建住房[2006]165号﹑《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国办发[2006]37号﹑《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（又称国六条）﹑《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发[2005]26号（又称国八条）。见参考文献[1]-[5]。 ②
即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，国办发[2006]37号，2006年5月24日颁布，2006年6月1日开始实施。 ③
余丰慧. 90平方米和70%没有仔细推敲就出台？[N/OL]. 新华网, 2006-08-12, [2007-06-13]. http://www.comment-cn.net/data/2006/0812/article_15512.html. ④
艾琳. 90平方米，一个经不起推敲的标准[N/OL]. 新华网, 2006-06-20, [2007-06-13].
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当然也有人认为国家对住房市场进行行政干预的目的是为了广大中低收入者能够“人人享有住房”，是为大众着想，应当积极支持⑥??。我们所学的专业是城市规划，与住房政策有很大的关系，社会公众对于“90m2 住房政策”的争议，引发了我们的好奇和社会调查的兴趣。为此，我们选择了比较熟悉的重庆市沙坪坝区，就市民对“90m2 住房政策”的评价态度进行了一次社会调查。
通过这次社会调查，我们希望能够对如下问题有所认识或回答： （1）市民对“90m2 住房政策”的基本态度如何？
（2）市民对“90m2 住房政策”持赞成或反对态度的原因有哪些？ （3）拟购房者对“90m2 住房政策”最有发言权，其态度如何？ （4）有哪些措施能够更好地落实国家实施“90m2 住房政策”的初衷？
2 社会调查的基本情况
2.1 社会调查的主要步骤
我们先查阅了详细的政策内容，并且收集了大量的相关信息和资料，然后针对我们希望了解的问题制作了调查问卷，并进行了市民态度的调查。调查过程中，我们发现被调查者中拟购房者的特殊性，所以对其进行了针对性的调查。为了解影响政策的其他因素，我们对市民的居住环境做了进一步的调查分析（图1）。
分析调查问卷 家庭人口结构 目前居住面积 进行问卷调查 拟购新房的原因 问题分析 选房的主要标准 分析讨论影响政策的实际问题的综合因素 外部因素的分析 户型设计的分析 对小区进行现场调走访市民家庭 其他因素的讨论 图1 社会调查流程图
提出建议和意见 总结并完成报告 选择新调查对象 设计调查问卷 对拟购房市民调查态度 进行问卷调查 设计调查问卷 确定调研课题 获取相关资料 市民调查态度 http://news.xinhuanet.com/comments/2006-06/20/content_4715395.htm.
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上海房地产业内知名评论人俞坚认为“90m2 住房政策”100%是错误的，最终必自动取消。参见: 倩妮. 俞坚评论：90平米政策100%错误 最终必自动取消[N/OL].搜房网,2006-08-19,[2007-06-13]. http://www.114news.com/html/89/n-2589.html ⑥
易宪容. 易宪容:房地产市场的90和70硬约束十分必要[N/OL].新浪网, 2006-12-01 ,[2007-06-13]. http://sx.house.sina.com.cn/houseNews/2006-12-1/1164935094636.html
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2.2 社会调查对象和调查方法
我们采用文献调查的方法在书籍和网络中搜集与“90m2 住房政策”有关的各方意见，相关的新闻报道和其他方面的信息，并查阅国家颁布的政策法规。为了解不同阶层市民对该政策的真实评价态度，我们采用问卷调查的方法。先后共发放问卷440份，其中针对普通市民220份，针对具有购房意愿的市民220份，共回收有效问卷410份，有效率93.2%。我们还走访若干不同类型的居住小区，实地考察市民的居住环境和走访市民家庭，深入了解他们住房中存在的问题。
2.3 调查范围和时间安排
2007年4月3日～10日，我们走访了重庆市沙坪坝区范围内不同类型的居民小区，对普通市民进行问卷调查（图2）；2007年4月11日～24日我们走访了重庆主城区若干售楼处，对拟购房者进行问卷调查；2007年4月25日～5月8日，我们对沙坪坝区内一些小区环境进行调查并走访一些市民家中，调查住房问题。
图2 社会调查范围示意图
3 市民对“90m2 住房政策”的总体评价态度
3.1 市民对“90m2 住房政策”的评价态度总体上存在一定争议
根据对普通市民和拟购房者的两项问卷调查的综合统计，我们得出结论：普通市民对“90m2 住房政策”的评价态度总体上存在一定的差异。 问题6．您是否赞同中央近年来提出的“90 m 2 住房政策”？ A.非常支持 B.比较支持 C.基本支持 D.无所谓 E.反对
28(%8"?CDE图3公众对“90m2 住房政策”的总体评价 根据统计结果（图3）得知：被调查者中持支持态度的占50%，持反对态
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