×××物业未来三年
战略发展规划
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×××物业管理有限公司
目 录
第一部分 行业发展状况分析………………………………1
第二部分 公司管理现状……………………………………7
第三部分 公司发展定位、目标与思路实施………………8
第四部分 未来3年实施计划（2014-2020年）……………12
第五部分 结束语……………………………………………16
×××物业未来三年战略发展规划
第一部分 行业发展状况分析
一、行业发展“黄金十年”
我国物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。
2000-2009年的十年，是中国物业管理快速发展的“黄金十年”，物业管理已经成为现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，成为国民经济新的经济增长点，成为保民生、保稳定、保增长、促就业的重要力量。2008年末物业服务企业数量为58406家，从业人员达到2501195人；物业服务企业在管房屋建筑面积达万平方米，比2004年增长335%，年均增速为%。2004-2008年物业管理发展非常迅速，在推动城市的工业化、城市化方面起到了重要的作用。随着东部地区经济的率先发展，其物业管理的发展也远远领先于其他地区，占据了全国%的企业数量，61%的从业人员和72%的主营业务收入，行业发展的地域差异十分明显。
随着国家继续实施西部大开发、东北地区老工业基地振兴、中部地区崛起等区域发展总体战略的实施，今后一段时间，在东部地区的物业管理仍将继续保持较快发展速度的同时，中西部和东北地区将呈现行业发展的巨大空间和不可阻挡的加速发展态势。
2010年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务也逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。
近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟。我国城市建设和房地产业呈现逐年发展势头，城市物管实施规模也随之不断增加。物管市场化的推进，正面临人工、水、电等物价成本上升的冲击，常规物管前景不容乐观。2010年，物管市场集中度将有所提升，较低的物管收费标准将有所上调，专业分工将进一步细化，一些管理成本较高的服务单位将面临生存压力，市场从来都是机遇与挑战并存，因而市场化程度较高的服务单位将迎来新的发展机遇。
二、“数字化”行业状况分析
2007年，中国物业管理协会对全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区的4600家物业管理企业发起了题为“物业管理行业生存状况”的网上问卷调查。下面我们从几组数据来分析一下行业发展状况。
㈠ 行业发展区域布局
以经济区域划分：
东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占企业总数的%；
中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占%；
西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙古、广西）904家，占%；
东北三省634家，占%。
以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。海航物业的业务布局基本都涉及到以上几个区域，由于目前东部沿海和中部省区物业行业市场基本已趋成熟，根据市场分布情况，未来业务将重点从西部省区和东北三省等薄弱区域寻求突破，结合海航物业业务现状，可稳固东部沿海（海南、北京、上海、广东）及中部省区（湖南）的业务基础，分别以西部省区的重庆睿尚大厦项目及东北三省的长春海航时代中心项目为两颗“水中石”，不断向周边激起涟漪，无限扩展，提前筹划，以先入为主的品牌优势占领当地业务市场。
㈡ 物业项目类型分布
被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积亿平方米，与从业万人相对应。不难看出，在目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。
按物业类型划分。住宅项目21428个、建筑面积亿平方米，分别占总项目数的%和总建筑面积的%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积亿平方米，分别占%和%；工业项目1204个、建筑面积亿平方米，分别占了%和%；其他类型项目2374个、建筑面积亿平方米，分别占%和%。
物业项目类型分布
类型 科目 指标 占比
住宅项目 项目数量 21428个 %
建筑面积 亿㎡ %
办公楼/商业用房 项目数量 5825个 %
建筑面积 亿㎡ %
工业项目 项目数量 1204个 %
建筑面积 亿㎡ %
其他类型项目 项目数量 2374个 %
建筑面积 亿㎡ %
以上数据表明：
目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。为此，公司可将对内住宅物业-×××及对外住宅物业-×××豪苑作为典范，强力打造成住宅物业服务的“样板间”，确保在行业内的品牌基础；同时，借助×××大厦的高端定位，在办公楼/商用房物业项目上创新服务亮点，助理整体品牌形象提升。以“2+1”的模式，通过住宅物业为品牌知名度打基础做好“建仓”工作，以办公楼/商用房物业为品牌知名度的提升加速器做好“抬轿”工作。
㈢ 人均管理面积
各资质等级面积、人员之间关系：
一级资质企业平均管理面积万平方米，平均职工882人，管理人员人均管理面积万平方米；
二级企业平均管理面积万平方米，平均职工288人，管理人员人均管理面积万平方米；
三级企业平均管理面积万平方米，平均职工64人，管理人员人均管理面积万平方米。
以上数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。目前，公司作为一级资质企业物业管理面积达到×××万平方米，经理级以上管理人员×××人，管理人员人均物管面积×××万平方米，从管理面积和管理人员人均管理面积上均超过行业标准，由此可见，一旦业务拓展、规模扩张，新承接物业项目上管理人员的配备将是制约公司发展的一大“短板”，造成“后继无人”的局面和不同频发展，因此亟待完成这两个因素的“调频”工作，达到同步发展，一方面，需要通过品牌影响和富有竞争力的薪酬体系吸引优秀人才的加盟；另一方面，需要加大现有物业管理人才的培养步伐，以满足当前业务发展的需求。
第二部分 公司管理现状
×××物业从成立之初就致力于先进的物业管理理念和运作模式的探索与实践，并积累了丰富的物业管理经验。公司成立至今，一直秉承“不辞琐碎、任劳任怨”的物业服务理念，全面贯彻“诚信、业绩、创新”的指导思想，努力打造优秀物业管理品牌。
一、物业概况
目前，公司拥有一级物业资质，在管项目共×××个，物业管理总面积×××万㎡，人员规模近×××人，年收入超过××××××亿元，管理范围覆盖海南、北京、上海、广州、长沙、昆明、重庆等多个重点省市，业务涉及政府部门办公区、5A写字楼、大型航空基地、民用机场、公共医疗机构、高等院校和高档住宅小区。
二、餐饮概况
餐饮服务是公司有别于其他物业服务公司的特色服务，目前，公司管理的内部餐厅和外部餐厅项目共计×××个，所提供的餐饮服务受到了业主单位的高度赞扬。
随着海航实业的战略部署，公司业务发展将布局全国，并对内大力推行“三标一体化”认证工作，打造专业化、标准化、规范化的综合性物业服务企业，并计划在未来三年内完成在创业板上市的目标。
第三部分 公司发展定位、目标与思路实施
一、战略定位
×××物业作为×××地产事业部的品牌推广载体，依托内外部资源集聚优质客户，以物业服务为主，大力发展特色服务，兼顾多元化经营。2020年底.......