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2 行业分析与行业机会
行业周期阶段与行业现状
2.1
在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
工业革命以来200多年来的房地产市场一直存在着18年左右的周期，下跌期往往要持续4年。就中国当前的房地产市场而言，在巨额信贷投放的作用下，本轮房地产周期已经见底。未来数年内，中国房地产将平稳增长，期间龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体将呈现震荡上行走势。
哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7年（然后可能会发生一个短期的下跌），然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂。最后是历时4年左右的崩溃；
房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著——房价的底部往往伴随着利率的底部。 中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产成交上升，房地产周期已经见底。 现阶段，中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。主要问题有：
1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高
2.圈地的可能性依然存在
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3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出
4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄
5.房地产企业数量多、负债率高
6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范 7.房地产仲介诚信缺失
8.拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断
2.2
行业发展空间与发展潜力
成熟的房地产业都是以存量房交易为主。目前，我国房地产业还处在一个发展阶段，距离成熟的房地产行业还有一定的距离。据统计，我国一年卖出楼盘面积9.4亿平方米，其中75%还是增量房，即新建住宅。而美国的交易量中有85%的住房是存量房，新建住宅交易只占15%。成熟房地产市场是住房套数比家庭户多11%，而中国距离这个目标还很远。
随着城镇化的加快，住房需求的增加，这个距离还有可能被拉大。所以，我国的房地产市场还有很大的发展空间。
随着房地产行业的逐步成熟、经济的发展和人民财富的增加，未来的居住需求也将面临不同的需求。城市化的进程会加速农民进城的步伐，这些人需要解决基本的保障性住房；而对于那些财富累积达到一定程度的人，单纯的居住需求已经不能满足他们的要求，所以高品质的住房需求将会继续提升；除此之外，节能环保的绿色新型地产的发展也将有很大的前景。
2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。 第二，保障性住房将得到加强。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。 第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现。
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2.3
行业投资价值与投资机会
我们认为2011年中国经济前景仍然乐观，这会对股市表现起到支持作用。野村经济研究团队预期2010年的GDP增长10.2%，2011年、2012年的经济增速分别为9.8%和9.5%。由于经济发展强劲，我们估计2011年和2012年的企业盈利分别增长21.4%和19.0%。 目前地产股股价相对NAV有37%的折价，而历史平均折价为23%。继2009年的反弹和2010年的盘整之后，我们对2011年中国股市的前景颇为乐观。我们相信稳固的盈利增长、充足的流动性和不高的估值将支持中国股市在2011年上升20%以上。 2011上半年受制于通胀的影响，在短期内拖累股市的表现。但到下半年，如果通胀警报解除，经济政策焦点重回“保增长”之后，任何一轮的股价下跌都是买入机会，将带来长期的收益。选股的思路，可以用“看分化、看转型”来概括：分化，指的是在房价盘整、成交萎缩的时候，真正的价值创造者会脱颖而出；转型，则是指一些开发商将寻找新的投资方向，例如商业地产等新模式，甚至向其他领域发展。这些都有可能带来一些自下而上的个股机会。
在行业方面，我们长期看好消费类股，原因是，一、经济增长模式的转变对消费有利；二、收入分配改革应该会促进消费，我们预期2011年通胀再次高位运行，这显然会在短期内促进消费，因此进一步支持了我们的观点。
我们认为中国房地产商的资产负债表仍然健康，2011~2012年的净负债/股权比率达到40%~50%。在我们看来，降低通胀可能仍然是政府在未来6个月的首要任务，因而推出更激进政策来压低房地产市场需求的可能性较小。由于中国房地产基本需求仍然强劲，我们认为成交量的最终复苏应该会对2011年中国房地产股产生积极效应。
3 投资组合分析
3.1
公司基本面分析
宜华地产2007年借壳S*ST光电（现为宜华地产，股票代码：
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000150）并实施股权分置改革，于2007年11月2日恢复交易，自此宜华地产成为继宜华木业之后宜华企业（集团）有限公司控股的第二家上市公司，也是粤东地区房地产行业第一家上市公司。
宜华地产现已发展成为涵盖房地产开发、物业管理、公路建设、城市基础设施建设等产业的大型投资企业。现为中国房地产企业家全国理事会理事单位、广东省房地产行业协会副会长单位、广东省房地产企业诚信联盟成员、汕头市房地产业协会副会长单位。
一、企业的发展思路：善拓者，前方自有路。
立足于企业基本状况，宜华人在发展的轨迹中寻找着前行的坐标。根据市场环境的变化，宜华人不断突破思维局限，适时转变思路，使企业的战略构想、运作模式和组织构造紧密地结合。在充分发挥自身的整体优势之余，更进一步地拓展了企业的资源平台与发展空间。
创业至今，宜华地产凭借着精准的市场定位、前瞻性的发展战略，提升了企业的规模和资源平衡能力。建业过程中，宜华地产不仅考虑现有消费者的需求，更注重潜在消费者的需求，在开发出高品质房地 产项目的同时，不断完善居住质量、配套质量、生活质量，使新开发区域的城市价值得到飞跃性的提升。 二、企业的规划设计：科学统筹，合理规划。
宜华地产遵循“以人为本、崇尚自然”的规划设计理念，在不断实践和总结的过程中，积累了丰富的项目开发和运作经验，形成了一套既有前瞻性又有实操性的系统理念和流程。
宜华地产凭借着卓越的战略目光、强大的专业团队、高效的项目运作能力、多学科的专业组合及一流的资深项目管理团队，针对项目不同的现状条件，不同的开发内容，不同的运营方式，进行科学的统筹与合理的规划设计。充分利用产业、功能、土地、交通、建筑、生态等各方面的有效资源，在确保整体地块价值最大化的同时，将项目地块与周边区域整体考虑使其协调发展，赋予项目无尽的生命力。
三、企业的发展战略：由“绿色建筑”理念向“智能与绿色建筑”理念的发展。
“智能与绿色建筑”是综合运用建筑智能化技术达到生态健康的生活理念,包括：绿色建材、建筑设施，建筑智能化系统，智能化家居及小区管理系统，建筑和交通监控管理系统，建筑环保，管理和
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辅助决策系统。“智能与绿色建筑”要求最大程度地节约能源与建筑材料。“智能与绿色建筑”将环保技术、节能技术、信息技术、网络技术渗透到居民生活的各个方面，使建筑成变黑环境的一部分，与之共同构成和谐的有机系统。
立足澄海与汕头，向广东、华南、全国扩张，坚持以“发展规划中的地点”和“可持续发展的地点”为战略方针。瞄准房地产开发的市场，以地源、风格、人本营销形成房产开拓的合力，提升宜华房产开发的“品牌”效应。 四、个股财务状况
行业均市场均行业均
得分 得分 市场均值
值 值 值
宜华成长性 9.68 39.67 49.16 现金流量 83.85 44.57 52.89 地产 财务能力7 1.88 44.02 50.05 经营能力 13.31 48.37 49.58
偿债能力2 6.44 38.04 50.74 盈利能力 40.74 32.61 45.81
3.2
公司技术面分析
一、K线走势
最近半个月走势弱于指数-0.51%；从当日盘面来看，明日将惯性冲高。近几日下跌力度加大，持币观望；该股近期的主力成本为5.56元，价格位于成本下方，目前弱势反弹，操作不宜；本周股价如突破5.19元，有望形成上升趋势，可试探性建仓。 二、基本风险
股市时刻存在风险，这个风险来自两个方面，一个是基本面是否能支撑得住当前股价，二是技术面上该股是否已经进入高风险区域！ 三、股票的趋势动向 当前价位 短期趋势 中期趋势 评价：上升趋势，5.50元 上升至5.61元↑ 上升至5.77元↑ 看多
当一个股票进入明确趋势状态后，它将自动沿着趋势过程的特定线路演变下去。
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