第四章 投资性房地产
第二节 投资性房地产的确认及初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量：
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产初始计量时，应当按照成本进行计量。
（一）外购投资性房地产的确认和初始计量：
外购投资性房地产的成本，包括：购买的价款、相关税费、可直接归属于该资产的其他支出。 （1）企业外购的投资性房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值的，才能作为投资性房地产加以确认。
采用成本模式进行后续计量 借：投资性房地产 — 厂房等 贷：银行存款 （2）企业购入房地产，自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 采用成本模式进行后续计量 借：投资性房地产 — 厂房等 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 — 厂房等 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产 — 厂房等 — 成本（该房地产在转换日的公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益 （借方差额，即公允价值 < 账面价值） 贷：固定资产 或 借：投资性房地产 — 厂房等 — 成本（该房地产在转换日的公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 — 厂房等 其他综合收益 — 投资性房地产 （贷方差额，即公允价值 > 账面价值）
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量：
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括：土地开发使用费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用、分摊的间接费用等。 （1）自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时，开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
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采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产 — 厂房等 — 成本 贷：银行存款 采用成本模式进行后续计量 借：投资性房地产 贷：在建工程 / 开发产品 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产 — 厂房等 — 成本 贷：在建工程 / 开发产品 （2）企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。会计处理同购入房地产自用一段时间后再转为投资性房地产的处理。
（3）自行建造房地产，相应的土地使用权不计入“投资性房地产——厂房”科目，而是单独列支在“投资性房地产——出租的土地使用权”等科目。 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产 — 出租的土地使用权 借：投资性房地产 — 出租的土地使用权 — 成本 累计摊销 无形资产减值准备 贷：无形资产 — 土地使用权 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 累计摊销 无形资产减值准备 公允价值变动损益 （借方差额，即公允价值 < 账面价值） 贷：无形资产 — 土地使用权 或 借：投资性房地产 — 出租的土地使用权 — 成本 （该房地产在转换日的公允价值） 累计摊销 无形资产减值准备 贷：无形资产 — 土地使用权 其他综合收益 — 投资性房地产 （贷方差额，即公允价值 > 账面价值）
二、与投资性房地产有关的后续支出： （一）资本化的后续支出：
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下： 1. 采用成本模式计量的： （1）开始改扩建时：
借：投资性房地产 —厂房等 — 在建 （投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧 / 投资性房地产累计摊销 （该投资性房地产已计提的折旧或摊销额） 投资性房地产减值准备 （该投资性房地产已计提的减值准备） 贷：投资性房地产 — 厂房等
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（该房地产在转换日的公允价值） （2）改扩建发生的各项支出：
借：投资性房地产 — 厂房等 — 在建
贷：银行存款 / 应付账款等 （发生的改良或装修支出） 应付职工薪酬 （发生的人工费用） （3）改扩建完成：
借：投资性房地产 — 厂房等 贷：投资性房地产 — 厂房等 — 在建
2. 采用公允价值模式计量的： （1）开始改扩建时：
借：投资性房地产 — 厂房等 — 在建 借或贷：投资性房地产 — 厂房等 — 公允价值变动 贷：投资性房地产 — 厂房等 — 成本
（2）改扩建发生的各项支出：
借：投资性房地产 — 厂房等 — 在建
贷：银行存款 / 应付账款等 （发生的改良或装修支出） 应付职工薪酬 （发生的人工费用）
（3）改扩建完成：
借：投资性房地产 — 厂房等 — 成本 贷：投资性房地产 — 厂房等 — 在建
（二）费用化的后续支出：
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。如企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出。
借：其他业务成本 贷：银行存款等
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