营改增后与房地产估价相关的税收
全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳理，分析汇总出以下与估价活动相关内容。 一、收益法 营改增后涉及到房地产估价中收益法“相关税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目，在测算时应注意不同出租人（纳税主体），其适用的征收率和计算方法也会有所差别。 纳税 主体 小规模纳税人、其他个人 类型/纳税对象 单位和个体工商户 其中：个体工商户、其他个人出租住房 2016年4月30日前取得（简易计税） 一般纳税人 2016年4月31日前取得（一般计税） 2016年5月1日后取得（一般计税） 3%预征率11%税率 征收率 /税率 5% 计算税款公式 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*5% 5%减按1.5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*1.5% 5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*5% 1.预缴增值税=含税销售额/(1+11%)*3% 2.销项税额=含税销售额/（1+11%）*11% 2.应纳增值税=销项税额-进项税额 此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。计算其应缴纳的增值税。
月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。
其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。
二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）
营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。除追溯性评估外，均是基于2016年5月1日后的重新开发或重新建造成本，估价时，首要在于区分开发或建设主体为小规模（个人）或一
般纳税人。在计算销售税费时会涉及到以下（深红色）主要计算公式，区别分析确定。 如产权人（纳税主体）为一般纳税人，由于现阶段难以准确计算出增值税进项税额，也就是可抵扣进项税基本无法准确测算或者客观反映，可操作性差，因此，我们建议（非房地产开发企业）参照小规模纳税人以自建方式取得的方式测算或一般纳税人中的简易计税方式。即实际估价中，暂时统一按以下计算口径： 1.应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 2.实际估价中，增值税=含税房地产价值V/(1+5%)*5% 增值税（含附加）=含税房地产价值V*5.3333% 纳税 主体 小规模纳税人 类型/纳税对象 自建取得 非自建取得 自建取得 购买商业 购买住房（2年以内） 2016年4月30日前自建取得（简易计税） 一般纳税人 2016年4月30日前非自建取得（简易计税） 2016年5月1日后取得（一般计税） 征收率 /税率 5% 5% 5% 5% 5% 5% 计算税款公式 应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/（1+5%）*5% 应纳增值税=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% （自建自用，购买2年以上住房除北上广深外免征） 其他 个人 应纳增值税=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 应纳增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/（1+5%）*5% 1.销项税额=全部价款和价外费用/（1+11%）*11% 2.应纳增值税=销项税额-进项税额 5% 11% 三、假设开发法（房地产开发项目） 营改增后涉及到房地产估价中假设开发法“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。 适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，如房地产开发在建项目（存货）、土地使用权采用假设开发法（剩余法）测算。 纳税 主体 小规模类型/纳税对象 新老房地产开发项目征收率 /税率 3%预征率，5%征收率 计算税款公式 1.预缴税款=含税销售额/(1+5%)*3% 2.应纳增值税=全部价款及价外费用/(1+5%)*5% 1.预缴税款=含税销售额/(1+11%)*3% 新老房地产开发项目一般纳税人 老房地产开发项目（简易计税方式） 3%预征率，5%征收率 （一般计税方式） 3%预征率，11%税率 2.销项税额=(全部价款及价外费用-土地价款)/(1+11%)*11% 3.应纳增值税=销项税额-进项税额 1.预缴税款=含税销售额/(1+5%)*3% 2.应纳增值税=全部价款及价外费用/(1+5%)*5% 纳税人 （简易计税方式） 注：1.一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税2.房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。 房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。在现阶段类似估价项目，基于可操作性考虑，我们更加倾向于采用预征模式测算销售税费中的增值税（包括土地增值税），当然最为合理的仍应采用清算模式测算确定。关于预征模式和清算模式的探讨，有兴趣可查阅评估师资讯公众号的推送过的一篇文章“假设开发法评估商业住宅用地“营改增”后税负测算探讨”。
四、其他相关内容
营改增后，房地产估价活动中不仅涉及到以上三大评估方法估算过程中的相关项目，还涉及到其他需要测算增值税情形，如抵押估价中对“评估净值”测算，司法拍卖“拍卖保留价”测算，即估价中卖方实际税费负担转移的测算。等等。
（一）差额征税或免税情况
为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。与房地产估价相关的具体（包括但可能不限于）有：
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销