云台山旅游景区开发项目可行性研究报告
第十章 投资估算、资金筹措及建设期安排
一、投资估算
1、国家有关建筑设计规范及施工验收规范 2、陕西省建筑工程《投资估算指标》 3、陕西省《建筑安装工程概算定额》
4、《公路概算定额》、《公路工程预算定额》基价表。
该项目建筑工程造价依据当地目前市场价格估算确定。旅游项目中装修按建筑工程造价的5%计算，设备费按建筑工程造价的1%估算；公共基础设施、服务及办公设施中的 装修费按照建筑费用的10%计算，设备费用按建筑费用的5%计算。
培训费按实际需要估算；其他按《陕西省建筑工程其他费用暂行标准》估算；基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%估算；涨价预备费按国家计委有关规定，暂时不予考虑。
二、建设投资估算
项目投资总额6000万元，其中：
项目建设投资5570万元，包括：基础设施投资2840万元，景点建设1800万元，服务设施680万元，广告宣传250万元。
项目建设其他费用430万元，包括：项目规划设计费50万元，工程监理费30万元，人员培训费30万元，市场促销费50万元，涨价预备费270万元。
详细投资见下表。 序号 一 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 项目 建设投资 基础设施 景区大环线 景区小环线 大小环连接线 景点步道 停车场 给排水设施 电力电讯设施 环保设施 医疗救护所及配套 安全设施 防火设施 景点标识系统 云台山旅游景区开发项目投资估算表
单位 数量 单价 金额 5570 2840 km 40 360000 1440 km 15 300000 450 km 3 300000 90 km 6 150000 90 m2 2500 80 20 90 150 100 座 3 200000 60 150 100 100 - 24 -
单位：元、万元 备注 宽5m 宽4.5m 宽4m 56条,宽3米 5个每个500m2 3处 包括厕所、垃圾处理 云台山旅游景区开发项目可行性研究报告
云台山旅游景区开发项目投资估算表
单位 数量 单价 金额 1800 座 1 5000000 500 座 1 3000000 300 处 28 100000 280 处 28 50000 140 座 2 1000000 200 380 680 m2 900 2000 180 户 50 100000 500 1.0% 0.5% 0.5% 1.0% 5.0% 序号 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 二 1 2 3 4 5 三 项目 景点建设 庙宇恢复 水库复建（映山湖） 景点整修 观景台 山门 绿化美化 服务设施 白云宾馆 农家乐 广告宣传 主干路标志牌 媒体广告宣传 项目建设费用 项目规划设计费 工程监理费 人员培训费 市场促销费 涨价预备费 合计 单位：元、万元 备注 蓄水量1万方 美化绿化75km 含装修配套 250 50 200 430 50 30 30 50 270 6000 三、资金筹措 项目总投资6000万元，资金来源由三部分构成：
1、拟申请上级财政支持1000万元，主要用于景区设施、基础及公共设施的建设；
2、招商引资4000万元，主要用于景点的建设、商业酒店的建设、服务设施的建设，以弥补开发主体资金的不足；
3、群众自筹570万元，主要用于农家乐服务设施建设。
四、招商引资规模及策略
1、招商引资规模
鼓励多方面的社会资金投入旅游开发建设当中。招商引资主要用于景区建设、游乐设施、接待设施的建设，招商规模4000万元。
农家乐建设采取政府政策扶持、技术指导和财政补贴，农民自行建设的方式进行，预计这项投资总计需要570万元。
2、招商引资策略
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在完成先导性投资的基础上，广泛吸引社会投资，按照谁投资谁受益的原则吸引社会资金.政府做好政策环境的完善、景区开发指导以及经营行为的管理等方面的工作，引导社会资金合理配置。
可以发挥本地区的资源优势，吸引一些在冶金产业、新型材料产业、核桃产业等行业具备实力的大企业进行旅游业的投资，鼓励境内投资企业多元发展，也可以考虑将旅游与其他资源的开发权捆绑销售。
政府制定接待设施的技术标准、建设规范等要求，实行统一管理，游客实行划卡消费，避免定价不统一，恶意竞争等行为的发生。
政府应当确定管理者的角色，约束开发商的开发和经营行为，避免出现占有资源而不开发或者开发迟缓、开发方向错误等现象的发生。
五、建设及开发期安排
云台山旅游景区开发项目分四个阶段进行，边开发边运营，梯级式循环发展。 1、项目立项宣传阶段（2010年）
按程序分项申报立项，重点解决机构设置、基础配套、人员培训等基础性工作，注重多元化资金引入和对外宣传工作，加快现有资源优化整合和科学开发的步伐。
2、基础建设阶段（2010—2011年）
为景区的重点建设时期，大部分的基础设施和接待设施要在这一时期完成，景区的主题定位确定，框架得以优化，大部分的游览点和服务设施完备，为2011年景区的试运行做好了准备。景区的游乐设施部分完成，知名度和名誉度基本形成，为下一步的开发奠定了基础。
3、发展提升阶段（2012—2013年）
主要是接待设施、服务设施建设，形成可进入可接待的程度。景区的知名度开始形成，认知度提高，成为特色鲜明的景区之一，吸引人群开始拓展。景区开始了优化提升，各个景点的游览内容进入深度拓展的阶段。亲水、休闲、艺术体验、度假等产品逐渐成型并且具备了知名度，“圈子效应”开始显现，景区成为艺术团体、先富群体的休闲体验目的地之一。
4、优化拓展阶段（2014—2020）年
主要是硬件设施的优化和软件方面的投入，包括人员培训，广告投入、线路优化组合等等。景区的知名度进一步提高，游客的构成向着多元化、丰富化的方向发展，基础市场得以巩固，拓展市场积极推进，机会市场上形成一定的“局部引爆”，口碑效应开始显现。
六、资金使用安排
本项目将采取企业化的形式进行投资、经营、管理。该项目的投资由拟开发的业主自筹资金或商请商业银行贷款解决，项目可采取特许经营权有偿转让或合作经营的形式。工程所需资金按进度分期使用。
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第十章 财务评价
一、 旅游收入和营业税及附加估算
本项目从2011年初步运营，2013年全面开放，项目收入主要有门票收入、餐饮收入、游乐收入、住宿收入、旅游商品收入和其它收入等。测算采用综合计算法，以游客人均消费水平进行测算（见附表1）。
本项目旅游收入估算为2015年达到16194万元；2020年达到170117万元。
营业税按旅游收入的5%估算；城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金分别按营业税的5%、3%、1.5%估算（旅游收入、销售税金及附加估算见附表9）。
二、 成本费用估算
1、经营成本项目估算
经营成本主要指景区运营的直接成本，包括一线员工工资、福利费用、养老保险、景观用水电等支出，测算采用间接法，以旅游收入的30%计算。
2、费用项目核算
总成本项目是在经营成本的基础上，加上固定资产折旧、递延资产和无形资产摊销费用、利息支出等费用。
管理费用：包括景区管理公司经费、管理人员薪金、员工培训费、交通费、通讯费、会议费、业务招待费、差旅费、办公用水电费、低值易耗品摊销和其他管理费用。本案中为便于分类测算不包括折旧、场地使用费，按收入4%计提。
营销费用：包括广告费用、公关宣传费用等，按收入3%计提。
营业税金及附加：以营业收入为税基估算，营业税率为5%，城市维护建设费率3%，交通费附加4%，教育费附加3%，综合征收率为5.5%。
折旧：固定资产折旧按直线方式计提，其中建筑物使用年限按40年考虑；道路工程按20年考虑；设备使用年限按10年考虑（详见附表10）。
公积金、公益金：按收入的15%计提。 成本及费用估算见附表10。
三、 利润总额及分配方案
所得税按利润总额的33%计提，盈余公积金按税后利润的15%计提。
本项目2015年利润总额7302.09万元，所得税2409.69万元，年税后利润4892.4万元。 2020年利润总额116741.3万元，所得税38524.63万元，年税后利润78216.67万元。 利润总额及分配见附表11。
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四、 财务盈利能力分析
1、投资利润率、投资利税率
经测算本项目静态投资利润率37.0%，投资利税率40.0%。 2、偿债能力
本项目计划从银行贷款7000万元，用于景区基础设施盈利项目的建设，预计贷款偿还期2.5年（见附表11）。
3、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
全部投资财务现金流量表见附表12。由附表12计算指标可看出，初步估算，本项目财务内部收益率所得税后13%，所得税前18%，均大于行业基准收益率10%；财务净现值（Ic＝10%）所得税后7029.6万元，所得税前37086.1万元，均大于零。投资回收期所得税后11.1年,所得税前10.5年（见附表12）。以上分析表明，本项目在财务上是可行的。
五、项目投资评价
本项目具有一般旅游项目资金需求大、投资回收期较长、预期收益稳定的特点。
从盈利的角度考虑，本项目具备中长期投资的价值，如果在运作上能争取政策支持、社会各界的参与，将建设期适度缩短，景区早日投入运营，则投资价值会大幅增加，投资效益明显增加。
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