北京市郊区县房屋价格影响因素分析
摘 要：房价是当前社会的热议话题，尤其是2010年两会后，国务院相继出台了调控房价的一系列政策，使住房价格受到全社会的广泛关注。无论是急需满足生活需求住房的家庭，还是通过房屋炒作谋求利益的个人，房价的走向与这些人的利益息息相关。本文针对北京市郊区县房屋交易市场存在的共性问题，以某一具体郊区县为研究对象，通过对当地几家较大房地产开发公司和房屋中介公司的实地调研，结合近一年来北京及周边省市房屋交易现状，分析影响房价中长期走势的因素。
关键词：住房；价格；影响因素
一、房屋价格构成
分析房屋价格的走势，首先要了解房屋价格的组成部分。房屋价格由两部分构成，一是房屋价值，即房屋的实际价值，又称成本；一是市值与成本差额。自2005年起，随着房屋交易价格的上涨，市值与成本差额在房屋价格中所占比例逐渐增大，并受到越来越多的关注。
（一）房屋价值
房屋价值可由下面的公式来表示：
房屋实际价值=前期开发工程费+建筑安装工程费+开发管理费+代收各种费用+税收+其他。
前期开发工程费包括土地征用费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费。土地征用费以土地出让金的形式存在；拆迁安置费以拆迁户回迁的形式进行转嫁；三通一平费及勘察设计费因近几年基础设施相对完善，所占比例较小，可忽略不计。
建筑安装工程费包括主体工程费、配套工程费及室外工程费。其中，主体工程费根据房屋结构而定，不同的房屋结构（砖混结构和框架结构等）建筑成本相差较大；配套工程费由住宅小区配套费用和市政基础设施配套费用组成。
开发管理费是指房地产开发企业的职工工资支出、广告费、办公费用等。为鼓励开发企业加强经营管理，节约日常开支，此项费用按社会平均支出水平而定。
代收费用包括商业网点费、中小学危房改造费、邮电通讯设施费、规划管理费、文物发掘费、人防工程费、墙改基金等几十种。