例：被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值额。
案例 ：
某被评估的生产控制装置购建于1999年，原始价值100万元，2004年和2007年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2009年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1999年、2004年、2007年、2009分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为25%，适用的折现率为10%。根据上述调查资料，计算待估资产的价值。
例1：对某企业一台纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的同种纺织机的3个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表： 项目 参照物A 参照物B 参照物C 被评估对象 交易价格 10000元 交易情况 公开市场 生产厂家 上海 交易时间 6个月前 成新率
80% 6000元 公开市场 济南 5个月前 60% 9500元 公开市场 上海 1个月前 75% 公开市场 沈阳 70% 例2：被评估对象是6年前购进的生产A产品的成套设备，评估人员通过对该设备的分析，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了三个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，有关资料如下表： 技术参数 参照物A 参照物B 参照物C 被评估对象 交易价格 销售条件 交易时间 生产能力 已使用年限 尚可使用年限 110万元 公开市场 180万元 公开市场 150万元 公开市场 4个月前 50000 7 13 公开市场 50000 6 14 10个月前 2个月前 40000 8 12 60000 6 14 1、成本法主要适用于评估（ ）。 A.可连续计量预期收益的设备 B.可正常变现的设备
C.可获得非正常变现价格的设备 D.续用，但无法预测未来收益的设备 2、计算重置成本时，不应计入的费用是（ ）。 A.购建费用 B.维修费用 C.安装费用 D.调试费用 3、用物价指数法估算的资产成本是资产的（ ）。 A.更新重置成本 B.复原重置成本
C.既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D.既不是更新重置成本。也不是复原重置成本
4、持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（ ） A.成本法 B.市场法
C.收益法 D.统计分析法
5、由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（ ） A.功能性贬值 B.实体性贬值 C.经济性贬值 D.有形损耗贬值
6、某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（ ）。 A.33％ B.40％ C.50％ D.66％
7、某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（ ）。
A．96万元 B．68.57万元 C．80万元 D．161.28万元 8、进口设备的重置成本包括（ ）。 A．设备购置价格 B．设备运杂费
C．设备进口关税 D．银行手续费 E．设备安装调试费 9、设备的功能性贬值通常要表现为（ ）。
A．超额重置成本 B．超额投资成本
C．超额运营成本 D．超额更新成本 E．超额复原成本 10、可以引起设备经济性贬值的有（ ）。
A．产品滞销 B．设备价格上升C．竞争加剧D．境外途中保险费 E．设备磨损 第四章
例：待估地块为征用农地,面积为500平方米。土地取得费为230元/平方米,土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年,第一年投资占开发投资的3/4,第二年投资占开发投资的1/4；银行贷款年利率为8%,土地开发投资的平均利润率为10%,土地增值收益率为20%。 计算待估土地开发后的评估价值。
例1、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2013年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 繁华区 商业 空地 略 非繁华区 商业 空地 略 商业 空地 略 商业 空地 所处地区 用地性质 土地类型 价格 面积 形状 地势 地质 总价 单价 非繁华区 繁华区 25.2万元 49万元 2012.10 2012.12 168m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年 350m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 43.5万元 2013.1 300m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 35年 2013.5 600m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 基础设施 交通通讯状况 剩余使用年限 已知以下条件： （1）交易情况正常；（2）2012年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：（待估地块的区域因素分值为100 ） 项目 B 分值 C 分值 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 相同 相同 稍差 稍差 10 10 8 7 相同 相同 相同 稍差 10 10 10 7 交通便捷程度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 周围环境 稍差 相同 相同 稍远 稍少 较差 8 10 10 7 8 8 稍差 相同 相同 相同 稍少 相同 8 10 10 10 8 10 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。
例2、有一待估宗地，剩余使用年限为30年，土地资本化率为7%，现收集到A、B、C、D四个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 成交价交易 时交易情容积率 区域因个别因剩余年格 间 况 素 素 限 评估对 象 A B C D 2860 3120 2990 2730 2014.1 0 2013.1 -1% 2013.1 0 2013.1 0 2013.1 -2% 3 2.8 3.2 3 2.8 0 0 +3% +1% 0 0 -1% 0 0 -1% 30 28 30 29 28 上表交易情况、区域因素和个别因素均是交易实例与评估对象相比较，以评估对象为基准确定的数值，该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在2.5~3.5之间时，容积率每增加0.1，宗地地价增加2%。该城市从2011年到2014年，此类用地每年价格上涨2%。
试根据上述条件评估该宗地2014年1月的价格。
案例某公司于2008年1月以有偿出让方式取得一块40年使用权，并于2010年1月在此地块上建成一栋钢混结构的写字楼，造价每平方米2500元，经济耐用年限为55年。目前该类建筑重置价格为每平方米3600元。该建筑物占地面积3000平方米，建筑面积9000平方米，用于出租，每月平均实收租金3万元，（据了解当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%）。每年需支付的管理费为年租金的3.5%、维修费为建筑物重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为8%。土地使用权出让年限届满时地上建筑物由国家无偿回收。根据以上资料，评估该宗房地产2014年1月的土地使用权价值。 例：待估地块为七通一平的空地,面积为1000平方米,且土地形状规则,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为≤50%,土地使用年限为50年，出售时间为2012年10月8日。根据评估要求收集如下资料：
（1）根据规划的要求和市场调查,该地块最佳开发方式为:建造商业居住混合楼，该建筑为框架结构,共14层,总建筑面积为7000平方米,单层建筑面积均为500平方米,其中1～2层为商业用房,共1000平方米,3～14层为住宅,共6000平方米。
（2）预计共2年完成,即2014年10月完成。
（3）预计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出,住宅楼的80%在建造完成后可售出,20%半年后才能售出。预计当时售价,商业楼为4000元/平方米,住宅楼为2500元/平方米。折现率为10%。
（4）总建筑费为600万元；专业费用为建筑费的6%；利息率为8%；利润率为20%；税费估计为楼价的4%。在未来2年的建设期内,开发费用的投入情况为：第一年投入60%的建筑费及相应的专业费,第二年投入40%的建筑费及相应的专业费。
评估出该地块2012年10月8日出售时的市场价值
例：某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地价格为1200元/m2，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，年折旧率为2%，房产税为租金收入的12%，管理费为年租金的3%，维修费为年租金的4%，保险费为年租金的1%，土地使用税为2元/ 年· m2，用残余法评估该住宅建筑物价格。
例：某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。
第五章
例：某企业2006年购进原材料400吨,单价150元/吨,运杂费为1600元。资产评估时,经核实鉴定,尚有库存材料80吨,因保管等原因造成贬值率为2%,该材料现行市场价格为160元/吨。则原材料的评估值为：
假设上例中,原材料的供应有季节性,评估时市场已经没有大量的材料购销活动。但在市场上可找到与该原材料功能类似的替代品材料,经查替代品材料的市场价格为200元/吨,且单位价格比被评估材料高20%,则被评估材料的评估值为：