产经济业务资质的房地产经纪机构，而且它是代理人出于营利的目的而与客户签订的。同时，与一般民事代理合同可以采取书面合同或口头合同不同，房地产经纪代理合同通常是书面合同。
4、房地产经纪人在房地产代理合同上签字就负有以下义务： 第一 按照指示处理事务的义务
为被代理人处理事务是房地产经纪人的义务。房地产经纪人应当依照被代理人的授权指示处理事务。但是，这个授权指示可以表现为：①固定不变的指示。被代理人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许房地产经纪人改变，房地产经纪人只能照“章”办事；②可以变动的指示。被代理人的指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许房地产经纪人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动；③任意性指示。被代理人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许房地产经纪人视具体情况具体处理事务。
第二 亲自处理事务的义务
尽管在很多商事代理中，一份代理合同所规定的代理行为可以由作为代理人的商业机构中的任何一个人来实施，但在房地产代理，在代理合同中签名的房地产经纪人亲自处理事务则是市场惯性的基本原则，房地产经纪人在处理事务的过程中需要将事物转委托本机构内的其他人员办理的，应当符合以下条件：①被代理人同意。经被代理人同意，房地产经纪人可以将委托事务转托第三人处理，并经被代理人同意，房地产经纪人可以与第三人形成转委托关系；②遇到紧急情况，为了使被代理人的利益不受影响，或者因紧急情况发生不能及时通知到被代理人时，房地产经纪人可以将被代理人的事务委托给第三人处理。
第三 向被代理人报告处理事务情况的义务
房地产经纪人在处理被代理人的事务时，应当按照被代理人的要求随时报告处理事务的进展情况。处理事务完毕后应当向被代理人报告处理事务的过程和应当交付被代理人的有关文件及书证等材料。房地产经纪人向代理人报告处理事务的过程和结果应当是被代理人的要求和有必要为限。
第四 处理事务的收益和所得交付被代理人的义务
房地产经纪人在为被代理人处理事务的过程中获得的收益，包括钱财、物品以及孳息等，应当及时交付给被代理人。无论以被代理人的名义还是以代理人自己的名义，或者由第三人取得还是房地产经纪人在处理事务时直接取得。 5、委托人的义务 （1）、承担后果的义务
房地产经纪人在被代理人的授权指示范围内所处理事务的后果应当由被代
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理人承担。房地产经纪人是以被代理人的名义和费用处理事务的，其最终的结果不管是对被代理人有利的还是不利的，都由被代理人自己承担。 （2）、承担处理事务的费用的义务
房地产经纪人受被代理人的指示处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理人承担。被代理人在授权委托房地产经纪人处理事务中，对于处理事务所需要的费用可以用两种方式解决：①预付费用。被代理人与房地产经纪人约定合同时，可以预先支付给房地产经纪人处理事务的费用；②偿还费用。房地产经纪人在处理事务时发生垫付费用，被代理人应当偿还。 （3）、给付房地产经纪人报酬的义务
按照中国现行法律关系解释和房地产经纪业务的经营方式和习惯，订立合同关系一般以有偿为原则，无偿活动一般不订立合同。房地产经纪人为被代理人处理事务，可以在合同中要求支付报酬，被代理人也应当支付报酬。但是房地产经纪人要求的报酬应当以约定的委托事务完成相适应。 （4）、承担赔偿损失的义务
被代理人在房地产经纪人按照授权处理事务时非房地产经纪人的过错造成的赔偿责任，应当由被代理人承担。房地产经纪人在直接处理事务中发生的非房地产经纪人过错造成的，或是经房地产经纪人同意，被代理人转委托第三人处理，因第三人处理事务造成的对房地产经纪人的损失的，房地产经纪人也可以要求被代理人承担。 2、房地产居间合同
（1）、房地产居间合同的概念
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据居间人所提供的居间服务类型的不同，居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间行为则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成其交易。一般来讲，在房地产经纪活动中，指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等是委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式不是完全独立的，常常需要相互结合的才能促成合同的订立。 （2）、房地产居间合同的特征
居间合同是以介绍委托人与第三人订立合同为目的。房地产经纪人提供的报告订约是为委托人寻找及指示可以与其订立合同的相对人，房地产经纪人提供订约媒介是介绍双方当事人订立合同。房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名
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义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。居间合同的委托人的给付义务具有不确定性，即房地产经纪人只有促成委托人之间交易合同的成立，委托人才有支付报酬的义务。居间合同与代理合同的区别是：房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事务，国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。 （3）、房地产居间合同的义务 第一 如实报告的义务
房地产经纪人在为委托人提供居间劳务时，对委托人的交易活动以及有关交易合同的事项，应当向委托人如实告知。这是房地产经纪人的一项主要义务。对于委托人订约与履约能力、信用状况、交易条件、交易事项、交易过程等事宜，房地产经纪人应当就其所知如实告知相对人。房地产经纪人不能据实告知或故意隐瞒，甚至提供虚假不实情况的，不得要求支付报酬并应承担因此造成的赔偿责任。房地产经纪人促成双方委托人交易合同订立，居间活动获得成功，报酬应当由双方委托人平均负担。
第二 尽力提供居间服务的义务
房地产经纪人在居间活动中应当尽全力为委托人服务，尽力服务的标准一般以居间合同的约定和依照交易所在地的交易惯例或习惯确定。但是，房地产经纪人应当遵守职业道德和诚实信用原则，以维护当事人利益为前提促成合同的订立，尽力提供服务。 第三 保守秘密的义务
房地产经纪人在为委托人提供居间服务时，应当按照委托人的要求，为委托人保守秘密。为委托人保守秘密可以分为三个方面：①委托人在委托房地产经纪人提供居间服务时，要求房地产经纪人不得将自己有关姓名、公司等情况告知相对人，房地产经纪人负有保密的义务；②房地产经纪人在为委托人提供居间服务活动中，得到的有关委托人的商业机密、信息、成交机会等影响委托人利益的；③依据合同约定和法律规定应当负有保密责任的，房地产经纪人负有保密义务。房地产经纪人违反保密责任，造成委托人损失的，房地产经纪人承担赔偿责任。 （4）、委托人的义务
第一 支付报酬的义务
居间合同成立后，委托人根据合同约定的有偿义务向房地产经纪人支付报酬。首先，委托人给付的报酬的定量可以按照合同约定的定量给付。但是，目前我国大部分地区和城市对于房地产经纪行业得报酬定量实行规定标准下的约定
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收取，因此，居间合同涉及房地产经纪人的报酬定量标准与规定定量标准应以不相冲突为宜。居间合同约定不能明确报酬定量的，以所在地的行业标准或俗成约定为准。其次，由于居间合同在中国的大部分地区和城市是按照结果定论的，所以，居间报酬的支付期限是以居间达到目的为支付时限的。房地产经纪人没有完成促成委托人之间交易合同的订立，或合同成立因法定事由被确定无效，均不得要求支付报酬。已经支付报酬的，应当返还当事人。房地产经纪人在居间活动发生损害当事人利益的行为，房地产经纪人也不得要求委托人支付报酬。
第二 支付必要费用的义务
房地产经纪人在居间活动取得成功后，其获取的报酬中包括其在居间活动中发生的费用。因此，房地产经纪人在居间活动中发生得的费用通常由自己承担。但是，房地产经纪人在居间活动没有促成委托人之间交易合同得成立，不能要求报酬，其在居间活动中所支付的必要费用可以要求委托人承担。 （二）、房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同
房地产买卖与房屋租赁是房地产交易中交易性质不同的行为，买卖是权利转让行为，租赁是债权经营行为，买卖与租赁是房地产交易的主要行为。由此，房地产买卖与房屋租赁活动也成为房地产经纪活动的主要经营项目。房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期权房屋买卖和现房买卖、二手房地产的买卖。这类买卖行为中较普遍存在委托经纪人提供经纪服务，并订立经纪合同的现象。房屋租赁行为一般包括：新建商品房出租、现房出租；存量房屋的出租和转租。这类租赁行为中，一般也较普遍存在委托经纪人提供经纪服务，并订立经纪合同的情况。房地产买卖与房屋租赁活动因其交易客体的一致性，订立经纪合同所约定的主要条款基本相同。但是，因其不同的交易行为、委托人不同的目的与要求、不同的交易数量和佣金定量、不同的交易条件与交易习惯，以及合同权利义务关系的不同，采用的合同的形式也有所不同。这种差别表现得非常典型。 1、房地产买卖经纪合同
买卖经纪合同是经纪人与委托人通过约定为委托人的房地产买卖活动向其提供劳务服务而订立的合同。房地产买卖活动是房地产的产权关系通过交易行为发生变化的活动，较之房地产的其他交易活动相对比较便捷。中国现时期各个地区和城市的房地产市场，尤其是比较发达和市场化程度较高的地区和城市的房地产市场，正处于房地产消费和投资的快速增长时期。投资新建的房地产与二手房地产的交易非常活跃。以这些地区和城市为例：投资新建房地产的投资人（通常称为房地产开发商或业主）委托经纪人为其出售投资新建的期房或现房时，与经纪人订立的经纪合同形式主要是代理合同，很少采用居间合同形式。而在二手房地产的买卖活动中，房地产买卖的委托人与经纪人订立的经纪合同形式则是以居
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间合同为主，采用代理合同形式的不多。可见，同样是房地产买卖活动，因为委托人的目的、要求、交易条件、交易习惯等诸多因素的不同，选择的经纪合同形式不同。
2、房地产租赁经纪合同
租赁经纪合同是经纪人与委托人通过约定为委托人的房屋租赁活动向其提供经纪服务而订立的合同。房屋租赁是反应房地产的债权经营活动的，较之房地产的其他交易活动相对比较复杂。经纪人与委托人为房屋租赁活动约定的经纪合同形式，一般同房地产的买卖活动相似。投资新建的房屋租赁活动的经纪服务通常采用代理合同形式为主，很少采用居间合同形式。而存量房屋租赁活动的经纪服务则主要采用居间合同形式，基本不采用代理合同形式。房地产经纪人因房屋寻租的过程复杂因素颇多，及租约存续期间容易发生债权债务纠纷等因素的影响，唯恐介入委托人之间不必要的债权债务纠纷、赔偿，所以多选择居间合同形式以示规避。这是租赁活动中较典型的经纪行为。然而，由于房地产租赁交易的特殊性，如交易双方权利义务关系存续时间长，影响双方交易利益的因素复杂（如房屋及设备维修），房地产出租人实际上非常需要房地产经纪人能提供代理服务。目前一些城市有少量房地产经纪机构推出了房屋出租的代理服务，全面代理出租方的房屋出租、收租、维修乃至装修服务。这种情况下所签订的租赁经纪合同是一种代理合同。
订立房地产租赁居间合同时应注意：
由于租赁交易的特殊性，交易双方权利义务关系存续时间较长，相互之间会产生较为复杂的债权债务关系，由此而引起的委托人对房地产经纪机构的责任要求也会比较复杂，如房地产经纪机构是否有责任担保承租人按时交租及支付有关公用事业费用？因此在房屋租赁居间合同中就这类问题应补充限制性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。 (三)、一手房经纪合同与二手房经纪合同 1、一手房经纪合同
一手房经纪合同的主要形式就是新建商品房销售代理,因此,一手房经纪合 同主要就是新建商品房销售代理合同。新建商品房销售代理是批量房地产的销售代理,与以单套房地产交易为主的二手房代理业务相比,更为复杂,而且由于委托方(开发商)的相对强势,房地产经纪机构更需特别审慎地与之签订代理合同,以切实保护自身利益。特别需要注意的是,商品房销售代理合同中应载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。在批量的商品房销售代理中，待销的房地产不一定能做到百分之百销完，因此必须事先约定衡量经纪机构完成任务的考核指标——销售面积比例。由于
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