论房价上涨的原因及限购令的作用
11307100041 朱天运
一、
引言
近十年来，我国的房价保持增长态势，尤以一二线城市最为明显，下图所显示的我国四个一线大城市2003年至2013年的房价变化无疑是这一整体增长趋势的缩影。
另外，2010 年至2013年期间房价上涨态势的放缓也是值得关注的，尽管自2010年起北京、上海等地相继推出房产限购令细则，但限购令的实行与房价上涨态势放缓之间是否存在关联在学界却存在争议。
本文将分别就房价上涨的原因和限购令的作用展开分析。
住宅商品房平均单价(元/平方米)20000.00 18000.00 16000.00 14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00 2003200420052006200720082009201020112012北京广州上海天津 图1 数据来源：国家统计局
二、 房价上涨的原因
本文将房价不断上涨的主要原因概括为两个，即需求拉动和成本推动，以下将就这两点展开分别的详述。 1. 需求拉动
民众对住房的需求主要可以分为两类，即居住需求和投资需求。
居住需求属于刚性需求，主要的需求群体为城市中的中低收入阶层。这部分人群或是还没有属于自己的住房，或是想置换一套更好的房子。在中国的传统观念中，拥有一套属于自己的住房是成功人生的第一步，很少有人愿意永远住在租借的房子里。基于这样的信念，我国民众对住房的刚性需求是非常大的，但我们也知道，高昂的房价并不是一个处于中低收入阶层的普通民众所能承担得起的。我国近十几年来的房贷政策一定程度上缓解了这一难题，在现有政策下，民众只需承担相当低的首付比例就可以买到一套房。因此，正是我国长期实行的房贷政策将我国民众对住房巨大刚性需求中的一部分转化为了有效需求。
投资需求的主要需求群体是城市中的高收入阶层，这一阶层的民众有一定的闲余资金，但由于我国缺乏多元的投资渠道，很多富人为了实现资产增值，基于对房地产未来的乐观预期选择了购置房产。在资产市场，预期的自我实现是规律性的现象，虽然这会导致资产泡沫的形成，但可以肯定的是，在泡沫破灭以前，基于乐观预期而产生的房地产投资需求必然会长期存在。
综上所述，我国不断上涨的房价是由大量的刚性有效需求以及投资需求共同拉动的。 2. 成本推动
在这一部分，我们将说明成本推动是致使房价上涨的另一原因。
在房地产产业的成本中，地价是非常重要的组成部分。关于地价与房价的关系问题，学界莫衷一是。但可以确定的是，在如今中央和地方财权事权分配不均的大背景下，地方政府是有抬高地价补充财政收入的动机的。下表选取我国几个大城市，考察了当地政府实行“土地财政”的情况，从中可以明显地看出，土地出让收入是大城市地方政府财政收入中相当重要的组成部分。
2013上半年土地财政收入情况 北京 上海 广州 杭州 南京 天津 政府卖地收入(亿元) 664.24 769.48 327.51 600.36 322.00 205.45 卖地收入占财政预算收入的比例 0.34 0.33 0.61 1.11 0.77 0.20 数据来源：中国指数研究院监测数据
根据现有的国有土地出让办法，为了尽可能多的补充每年的财政收入，地方政府几乎全部采取“价高者得”的拍卖方式来出让国有土地的使用权。由于城市居民对住房的刚性需求巨大，致使作为住房供应方的房地产商对土地有大量的需求，从而抬高了地价，而利用拍卖方式出让国有土地无疑能最大限度的实现土地的价值，这在一定程度上也推动了地价的升高。 三、
限购令的作用
从上述的分析中，我们知道房地产市场的供不应求是房价居高不下的一个重要原因。想要改变这一现状，一方面可以抑制需求，另一方面则需要增加供给。房地产业作为一个资本周转周期很长的产业，短时间内想增加供给是不切实际的，而限购令就是政府为了抑制需求而出台的政策。
对房地产这一特定领域来说，由于很大部分的需求是刚性的，抑制这部分需求会导致很多民众居无定所，这样造成社会福利的损失无疑是与政府职责相违背的。因此，满足刚性需求，抑制投资需求，是各地方政府实行限购令的根本目的。
从这一目的分析各地方政府所实行限购令的内容，就可以看出立法者的本意。以上海推行的限购令为例，在该政策细则中，禁止向已拥有一套房产的上海户籍单身市民、已拥有2套及以上住房的上海户籍居民家庭出售房产是为了抑制本市居民的投资需求，而禁止向不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的非上海户籍居民家庭出售住房则是为了阻止外地“炒房团”影响本市房价。
限购令能够抑制投资需求，这是毫无疑问的，但在实践中这一政策却会同时带来以下这些负面影响： 1. 抑制外地购房者的刚性需求
限购令中限制非本地户籍居民购房的条款本意是为了阻止外地“炒房团”，但在现实中却连带将一部分有刚性需求的非本地户籍购房者排除在外。由于大城市机会较多，农村剩余劳动力以及中小城市居民有许多愿意来大城市发展，限购令的实行使得一部分有能力买房的外地民众在在最初的一段时间里只能租房居住，这无疑会削弱其进入大城市的动机，长此以往对于城市的发展是很不利的。
2. 抑制本地购房者的刚性需求
限购令中限制本地户籍居民购房的条款本意是为了抑制本地居民的投资需求，但在实践中却也连带的将一部分有改善住房需求的本地居民排除在购房者之外。改善住房需求属于消费需求，本应予以满足，但在实践中本地居民要想改善住房首先需要将自己原本的住房卖掉，这就带来了额外的风险和成本，会削弱本地居民改善住房的动机，对于志在改善居民福利的地方政府来说，这样的结果并不是他们愿意看到的。
3. 通过抑制投资需求间接影响住房供给。
限购令对于投资需求的抑制作用是非常显著的，直接表现就是北京、上海等地的房产交易量的锐减，这从下表所示的北京、上海、深圳三地在限购令实行后的第二年、也就是2011年房产的年成交量变化就可以看出。
数据来源：中国房地产信息网
在房产交易量缩减的同时，从图1中我们还看到，限购令对房价的确有一定程度的抑制作用，但这种抑制作用仅在短期内有效，在长期，房价仍然会继续上涨。这种现象的背后是有其经济学原因的——
在政府推出限购令后，起初房地产商会采取观望的态度，将手中的商品房暂缓销售。随着各方信息的汇总，房地产商一旦确信限购令在短期内不会取消，就会选择以较低的价格将住房出售给那些有刚性需求的中低收入阶层。这是因为，在限购令下，具有投资需求的高收入阶层不能购买房产，房地产商如果不降价出售，就会导致商品房卖不出去，进而使得资本周转停滞，这是他们不愿看到的。因此在这一阶段，房价会有所降低。
然而，在将已竣工的商品房出售完毕后，房地产商考虑到商品住房市场的利润空间已在限购令下大幅缩水，必然会有一部分选择退出该市场转而建造写字楼或者进入二三线城市建造商品住房，这无疑会使大城市商品住房的供给减少，供
不应求情况加剧，导致房价重新开始上涨。
下图所示的实行限购令近两年后、也就是2013年上海17个区的房价走势涨跌幅在一定程度上验证了上述分析。
数据来源：2013年上海楼市白皮书
四、 结语
1. 限购令的实行在短期确实能一定程度上抑制房价上涨，但长期来看却会导致
住房供给减少，进而使得房价恢复上涨态势。如果政府实行限购令的目的是要满足当地居民更多的刚性需求，那么结果无疑是不遂人意的。
2. 想要尽可能满足居民的刚性需求，唯一可行的方法是加紧保障房体系的建设。
尽管类似限购令这样抑制投资需求的政策是治标不治本的，它却能为我国大城市保障房体系的完善争取时间，从这个意义上来说，限购令仍然是一个有效的政策。
3. 我国如今正处于经济上行周期，包括房产在内的各类资产价格上升是一个必
然的趋势。资产价格的上涨和经济的增长之间有互相促进的关系，这就意味着为了让更多人买得起房而一味通过抑制需求来压制价格对我国的长期经济增长是不利的，也同时预示着限购令的取消是未来的必然趋势。
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