2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》
二、求取最终的比准价值
考试要求
1.熟悉市场法的含义； 2.了解市场法的理论依据； 3.掌握市场法适用的估价对象； 4.熟悉市场法估价需要具备的条件； 5.熟悉市场法估价的操作步骤； 6.了解搜集大量交易实例的必要性； 7.熟悉搜集交易实例的途径； 8.掌握搜集交易实例的要求； 9.了解建立交易实例库；
10.了解选取可比实例的必要性； 11.掌握选取可比实例的要求； 12.熟悉建立比较基准；
13.熟悉交易情况修正的含义；
14.熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素； 15.掌握交易情况修正的方法； 16.熟悉市场状况调整的含义； 17.掌握市场状况调整的方法； 18.熟悉房地产状况调整的含义； 19.掌握房地产状况调整的内容；
20.掌握房地产状况调整的思路和步骤； 21.掌握房地产状况调整的方法；
22.熟悉求取单个可比实例的比准价值； 23.了解求取最终的比准价值。
第七章 收益法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 收益法的概述 一、收益法的含义
二、收益法的理论依据 三、收益法适用的估价对象 四、收益法估价需具备的条件 五、收益法稳定物价的操作步骤
第二节 报酬 资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般的公式
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二、净收益每年不变的公式 （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 （三）净收益每年不变的公式的应用 三、净收益按一定数额递增的公式 （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 四、净收益按一定数额递减的公式 五、净收益按一定比率递增的公式 （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 六、净收益按一定比率递减的公式 （一）收益期限为有限年的公式 （二）收益期限为无限年的公式
七、净收益在前后两段变化规律不同的公式 （一）收益期限为有年的公式 （二）收益期限为无限年的公式 八、预知未来若干年后价格的公式
第三节 收益期限的确定
第四节 净收益的测算 一、净收益测算的基本原理
（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理 （二）基于营业收入测算净收益的基本原理 二、不同收益类型房地产净收益的测算 （一）出租的房地产净收益测算 （二）自营的房地产净收益测算
（三）自用或空置的房地产净收益测算 （四）混合收益的房地产净收益测算 三、净收益测算应注意的问题 （一）有形收益和无形收益 （二）实际收益和客观收益
（三）乐观估计、保守估计和最可能估计 （四）重置提拔款的扣除方式
四、净收益流模式的确定
第五节 报酬率的求取 一、报酬率的实质
二、报酬率的求取方法 （一）累加法 （二）市场提取法
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（三）投资报酬率排序插入法
第六节 直接资本化法 一、直接资本化法概述
（一）直接资本化法的含义及基本公式 （二）几种收益乘数法
二、资本化率和收益乘数的求取方法 三、资本化率与报酬率的区别和关系 四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 （一）直接资本化法的优缺点 （二）报酬资本化法的优缺点
第七节 投资组合技术和剩余技术 一、投资组合技术
（一）土地与建筑物的组合
（二）抵押贷款与自有资金的组合 二、剩余技术
（一）土地剩余技术 （二）建筑物剩余技术 （三）自有资金剩余技术 （四）抵押贷款剩余技术
考试要求
1.熟悉收益的含义；
2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法用的估价对象；
4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式；
8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式；
12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的确定；
15.掌握净收益测算的基本原理；
16.掌握不同收益类型房地产净收益的预算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取；
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20.熟悉直接资本化法概述；
21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合技术和剩余技术。
第八章 成本法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 成本法概述 一、成本法的含义
二、成本法的理论依据 三、成本法适用的估价对象 四、成本法估价需要具备的条件 五、成本法估价的操作步骤
第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本
（一）市场购置下的土地取得成本 （二）征收集体土地的土地取得成本
（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本 二、建设成本 三、管理费用 四、销售费用 五、投资利息
（一）投资利息的含义 （二）投资利息的计算 六、销售税费 七、开发利润
第三节 成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式
二、适用于新开发的房地基本公式 （一）适用于新开发的房地的基本公式 （二）适用于新开发的土地的基本公式 （三）适用于新建成的建筑物的基本公式 三、适用于旧的房地产的基本公式 （一）适用于旧的房地的基本公式 （二）适用于旧建筑物的基本公式
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第四节 重新购建价格的求取 一、重新购建价格的含义 二、重新购建价格的求取思路
（一）房地重新购建价格的求取思路 （二）土地重新购建价格的求取思路 （三）建筑物重新购建价格的求取思路 三、建筑物重新购建价格的求取方法 四、建筑物重新购建价格的求取方法 （一）单位比较法 （二）分部分项法 （三）工料测量法 （四）指数调整法
第五节 建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 （二）建筑物折旧的原因 二、建筑物折旧的求取的方法 （一）年限法 （二）市场提取法 （三）分解法
三、求取建筑物折旧应注意的问题
（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别 （二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 一、房屋完损等级评定的有关规定 二、房屋折旧的有关规定 考试要求
1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路；
10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取；
13.了解房屋完损等级评定的有关规定；
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