场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
6、 论述我国推行住房抵押贷款证券化所面临的障碍主要有哪几个方面？
我国推行住房抵押贷款证券化仍然存在一系列的障碍，包括制度障碍、法律障碍、市场障碍等。
由于我国现行的房地产投资与金融还处于改革阶段，制度上存在的缺陷对住房抵押贷款证券的推行产生较大的障碍，如监管体制限制了机构投资者的发展空间，信用体系与资产评估体系限制了证券化的顺利完成，技术人员缺乏，会计制度和税收制度仍限制诸多等等。
实现和扩大住房抵押贷款证券化面临的主要挑战之一就是法律的障碍。要将住房抵押贷款证券化移植到我国，滞后的法律体系带来了很大的障碍。尽管我们有了《信托法》和即将推出的《投资基金法》，但资产证券化所需的完善的法律体系尚未形成，这些都将成为我国实施资产证券化的绊脚石。特别是配套法律的修改和完善，尤为重要。
我国推行住房抵押贷款证券化的市场障碍体现在利率体系，和金融市场的不规范、不健全，以及对投资者进入的限制。由于我国现行的利率体制尚未市场化，利率水平很难反映市场利率真实水平，从而造成借贷双方承担的利率风险加大。我国目前的一级抵押贷款市场问题多多，主要体现在，抵押登记制度不健全，抵押物产权不清，抵押物的处置也是个很大的问题。而一旦一级市场风险爆发就会对二级市场的运作和风险产生极大的影响。
7、 案例分析
案例一：央行上调利率，消费者如何选择最佳还贷方式？（外经P109-110）
随着金融市场利率进入加息通道，让不少购房者开始考虑一些新的房贷产品，从而能节省利息。银行当然也不会放过这打好的吸引客户的机会，纷纷推出了包括固定利率房贷、循环贷、入住还款法等房贷新品种。 固定利率房贷成热门
固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。这种还款方式的优点是利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。
因此，对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，选择固定利率贷款比较合适。 不过，如果你计划提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。一般为提前还贷额的2%-3%。 急需资金宜选“循环贷”
国内有些商业银行推出了“循环贷”业务。所谓“循环贷”是指用户只需将自有住房到银行做抵押，就可以获得该住房价值80%的贷款额度，在房产抵押期间内可分次提款，循环使用。“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款周期较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，可达30年。
如果购买一套价值50万的房屋，首付10万并已按揭还款10万，在这种情况下，只需要提出“循环贷”申请，就得到10万元的额度。另外，如果居民又提前还贷2万元，其获得的授信额度相应又变为12万，并且不需要另外手续。
但办理循环贷对房产的楼龄有规定：以竣工年限为准，楼龄不超过20年。居民可获得的最高贷款额度，也要受楼龄左右，一般情况下，楼龄越长，可获得的最高贷款额度越低，反之则高。
移动组合房贷防范风险
移动组合房贷是银行推出的更为灵活的一种住房按揭方式。该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，汇款方式还可以随时调整。
这种按揭方式便于借款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式比，移动组合房贷还可以节省一部分利息支出。 “入住还款法”可减压力
“入住还款”是指客户在银行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。 这种还款方式降低了购房者交房初期的经济压力。如果居民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，“入住还款法”可以说是一种理想的选择。 年轻人宜选“双周供”
对于年轻人及首次置业者来说，一般有固定的收入但积蓄较少，需要父母资助首付款购买房屋。每月收入2500-3500元左右，那么，“双周供”还款，将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。
按照7成20年贷款额度来计算，评估价40万元的二手房，银行可贷28万元，首付款12万元，双周还款额964元。评估价60万元的二手房，银行可贷42万元，首付款18万元，双周还款额1446元。
对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖等，还款基本能够解决。借款人只要事先做好规划、安排好自己的现金流即可。 问题：根据案例资料分析各种贷款特点及适用性。 参考答案：（上面论述第三题中观点，结合案例归纳结论。）
案例二：我国住房抵押贷款证券化“第一单”——“建元2005-1”（外经P164-165）
2005年3月21日，中国人民银行宣布，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证
券化的试点。中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案基本信息如下： 规模：50亿元人民币 产品：信托受益权份额 模式：表外模式
信托机构：中融国际信托投资公司
评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司 发行市场：银行间债券市场
主承销商：中国国际金融有限公司
2005年12月15日，中国建设银行在银行间债券市场公开发行“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”（简称“建元”证券），这是我国首单个人住房抵押贷款证券化产品。
建行住房抵押贷款证券化进程经历了漫长的探索之路。1996年，建行已在其房地产金融部下设了住房贷款证券化处，积极着手房地产证券化研究。从1999年开始向中国人民银行提交方案，但由于方案本身存在各种问题，连续四次均未能过关。2002年上半年，建行向央行提交了个人住房贷款证券化的第五套方案，其核心内容是通过表内融资的方式出售资产。表内融资模式的特点在于，银行对信托资产进行回购，这样虽解决了银行的流动性问题，提高了证券化产品的信用等级，但对银行来说并没有起到隔离风险的作用。相比之下，监管部门更趋向于建行采用真正标准的个人住房贷款证券化模式，即表外融资，一步到位，达到提高信贷资产流动性、转移信贷风险的目的。因此，2002年7月底，建行住房贷款证券化方案最终遭到国务院的否决。
2002年4月1日出台的《信托法》于当年10月1日正式实施，这给资产证券化提供了一个可参照的法律框架，建行立即着手在这一法律框架下进行新的设计，并于当年向央行提交了以表外融资为主、信托方式设计的第六套住房抵押贷款证券化方案。据此方案，建行拟将部分住房贷款设定为信托财产，信托给信托公司，设立特殊目的信托，由该信托发售以信托财产为支持的资产支持证券。2005年2月，该资产证券化方案终获原则批准。此次资产证券化的发起机构和服务机构都由建设银行担当，受托机构（特设机构）由中信信托投资有限责任公司担当，托管机构（资金托管行）由建行之外的商业银行担当，证券承销由中国国际金融有限公司担当，登记结算机构由中央国债登记结算有限公司担当，投资者主要是保险公司、财务公司以及基金公司等银行间债券市场的机构投资者，原始债务人主要是申请住房贷款的购房者。资产主要来自于上海、福建、江苏等住房抵押贷款资产最为良好、管理制度最为完善的三个省市，所有入库贷款都是建行正常类贷款，还必须有至少一年的还款记录。 具体运作结构是：从以上三个省市分行发放的个人住房贷款中挑选30多亿元进入资产池，资产池被分为优先档和次级档，公开发行的优先档规模为2926182500元，而次级档为90500638元。优先档又分为A、B、C三档，其中优先档A档为2669764500元，优先B档为203626100元，优先C档为52791900元。次级档S档由建行自留。按照设置，优先档证券投资者先收到还款，而损失首先由次级档证券投资人承担。该证券采取簿记建档方式发行，优先级资产支持证券均为浮动利率证券，票面利率为基准利率加上基本利差，基准利率为中国外汇交易中心（“同业拆借中心”）每天公布的7天回购加权利率20个交易日的算术平均值，基本利差通过簿记建档集中配售的方式予以确定。每一计息期间如按前述方法计算所得的优先级资产支持证券的利率高于资产池加权平均贷款利率减去点差（A级资产支持证券的点差为1.19个百分点；B级资产支持证券的点差为0.6个百分点；C级资产支持证券的点差为0.3个百分点）时，证券利率按资产池加权平均减去各级优先级资产支持证券相应点差执行。首个计息期间的资产池加权平均贷款利率为5.31%，发行人将在每期的受托机构报告中公布下一期适用的优先级资产支持证券的基准利率和资产池加权平均贷款利率。依照相关法规，A档、B档证券
将在发行后2个月内在银行间债券市场上市交易流通，C档证券可通过协议转让交易流通。 问题：试根据案例所提供的信息总结中国建设银行发行“建元2005-1”方案的特点。 参考答案：（书中P102-103观点，并结合案例内容说明。）
五、 计算题
1、一笔20年期的等额本息的住房抵押贷款，贷款本金为30万元，假设贷款年利率6%，该贷款的每月偿还额为多少？若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？ 参考答案：（公式MP、MB运用）每月还款2149.3元；货款余额为25.47万元 2、根据下列数据，确定等额本息和分级付款的固定利率抵押贷款两种贷款方式的第一个月还款额。
贷款金额：100000元 贷款期限：30年 等额本息贷款利率：14%
分级付款的第一年贷款利率：10%
分级付款前5年的利率增长率为7.5%；之后各年利率不变。 要求：（1）写出两种贷款方式的第一个月还款额计算公式； （2）参考书中例题数据，列表归纳说明两种贷款方式的适用性。 （3）通过例题说明负分期付款现象及两种贷款方式的风险性比较。 参考答案：Mp公式；P48-50公式及列表比较。
3、综合题：贷款总额为12万元，贷款期限为30年，初始利率为8%，贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第二年年初。那时，综合利率就等于1年期国库券利率指数加上2%的利差。假定：①今后四年的国库券利率指数分别为10%、13%、15%和10%；②每月付款额和利率均按年调整。
（一）ARMⅠ：每月付款额和利率均无上限的情况下得到下表结果 （1） 年 （2）
1年期国库券利率指数（%） （3） 利差（%） （4） 贷款利率（%） （5） 每月付款额 （6）
每月付款额变幅（%） （7） 年末余额
1 8 880.52 118998 2 10 2 12 1228.49 +39.5 118510 3 13 2 15 1504.53 +22.5 118212 4 15 2 17 1692.42 +12.5 117980 5 10 2 12 1235.20 -27.0 117278 要求：（1）标注出表中各列符号，并用公式说明彼此关系。 （如：年用“n”表示；（4）=（2）+（3）用“Rn”表示。）
（2）列出每月付款额、年末余额的计算公式，并代数计算前两年的数字。
（二）ARMⅡ：设置每月付款额上限并要求负分期付款情况下得到下表结果 条件：初始利率为9%，每月付款额每年的上限为7.5%，其他条件同上。 （1） 年 （2）
1年期国库券利率指数（%） （3） 利差（%） （4） 贷款利率（%） （5） 无上限时每月付款额 （6）
无上限时每月付款额变幅（%） （7） 上限为7.5%时每月付款额 （8） 当月应付利息 （9）
每月负分期付款额 （10） 每年负分期付款额 （11） 年初余额
1 9 965.54 965.54 900.00 65.54 819.74 120000
2 10 2 12 1230.36 +27.4 1037.96 1191.80 -153.84 -1951.08 119180 3 13 2 15 1537.82 +48.2 1115.80 1514.16 -398.36 -5123.06 121132 4 15 2 17 1807.58 +62.0 1199.48 1788.62 -589.14 -7647.38 126256 5 10 2 12 1401.92 +16.8 1289.44 1339.04 -49.60 -629.06 133904 要求：（1）说明如何按照上限要求调整数据的。（即（7）中数字计算过程） （2）根据例题数字说明负分期付款情况。
（三）ARMⅢ：设置利率上限的情况下得到下表结果
条件：贷款利率每年上调的最大值为2%，在整个贷款年限内利率的最大增幅为5%；初始利率为11%。 （1）
年 （2）指数+利差=贷款利率 （%） （3）
实际贷款利率（%） （4） 每月付款额 （5）
每月付款额变幅（%） （6） 年末余额
1 11 11 1142.78 119460 2 12 12 1233.26 +7.9 118970 3 15 14 1416.74 +14.9 118602 4 17 16 1603.30 +13.2 118318 5 12 12 1238.74 -22.7 117614 要求：（1）说明如何按照上限要求调整数据的。（即（3）中数字计算过程） （2）列出每月付款额、年末余额的计算公式，并代数计算前两年的数字。 （四）可调利率抵押贷款的预期收益率得到下表结果 条件：假定前述各种贷款形式的贷款费率均为2%，各种贷款也都在第5年底提前清偿。通过内插法，求的各种贷款的内部收益率。
贷款形式 初始利率（%） 内部收益率（%） ARMⅠ 8.0 13.0
ARMⅡ 9.0 13.3 ARMⅢ 11.0 13.4 FRM 14.0 14.6
要求：根据表中数字结果，说明收益率与风险的关系。 参考答案：（书中P73-77观点并结合数字说明。）