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案例正文：
东港外供商厦项目建设论证
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摘 要：东港外供集团公司决定在繁华市区建设高档次的综合贸易大厦，并请日本著名专家进行了总体方案的设计。在实施项目方案之前，公司需对本项目作可行性论证。
关键词：东港外供集团；项目建设
0 引言
东港市外供集团的副董事长兼总经理尹至金先生在刚刚结束的董事会上接受了一项重要任务。由于该集团近年来办的五星级酒店及对外供应商场的成功经营，全体董事毫无争议的一致通过在东港市最繁华的金融北路建设一座高档次综合贸易大厦。近几年来，集团派出一个考察组，从国外到国内，对建设商场的有关方面进行了多方面调查，获得了大量信息。同时也请日本一家著名设计院进行了商厦总体方案的设计。现在，尹至金先生的任务是，在四个月内，组织这个项目的论证，四个月后，董事会将重新召开全体会议，尹至金先生必须提出决策所需的充分依据。
尹先生是对外供应的老手，但对搞这种大型高档商场属首次。他需要决定聘请相关专家或部门进行项目的论证；对现有调查的信息进行分析；并负责监督专家根据现有信息进行项目建设必要性、财务前景等方面的分析和论证。 尹先生一接到此任务，首先思考的是：谁来论证?目前可以接受此项任务的业户不少。比如该市有会计事务所、资产评估事务所；有规划院、设计院的技术经济室；有各类咨询公司；有为政府决策的项目咨询公司；高校中也有相应的专家和机构。不管选择谁，必须客观公正地论证这个项目。
尹先生快步回到自己的办公室，将汇集到他手中的全部资料（包括调查的文字资料、数据表、草图及相关政策法规）全部摊开到办公室的写字台上和地板上，希望自己先对目前情况和调查资料做个简单整理。
1 市场分析报告
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本案例由大连理工大学管理学院的戴大双撰写，版权归大连理工大学管理学院所有。未经允许，本案例的所有部分都不能以任何方式与手段擅自复制或传播。 2.本案例授权中国管理案例共享中心使用。
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首先，他看到一份对本市外供及商业的调查报告，报告中显示东港市现有外供经营面积仅一万平方米，建筑物是在三十多年前建的，商品的展示十分拥挤，很多国产的特色产品无法展销，外宾购物累了，只能坐在楼梯上休息。近两年，这一万平方米的商场不仅外宾光顾，国内消费者也络绎不绝。但同时在拟新建的商厦周围，已有几家商场，而且还在兴建的尚有三家。据了解，这些商场经营均以中档为主，以满足国内消费者的需求为对象，也有高档商品经营。对于类似商场及餐饮娱乐等方面，报告中也做了调查和预测。情况表明，东港市作为一个对外开放的沿海城市。在招商引资、引进技术等方面均步伐较快，每年外国客人达30万人次，且年年都有大幅度增长，居民收入增长均在两位数以上。随着人民生活水平的提高，生活方式的转变，餐饮、娱乐的需求大幅度增加。报告中列出的数据足以说明这一点。
例如该市东部地区较繁荣，商场单位营业面积销售额可达10－20万元，就是商业不发达的西部，商场单位营业面积也可达0.8－0.9万元。而东港市经营高档商品的两家商场的销售情况则更为可观，见表1、表2。
报告中对客房的预测是住客率达到80~110%的中高档宾馆占大多数，30~50平方米写字间每天的价格每套为90~200元不等，而各种娱乐设施的人均消费水平均在100元以上，消费人次在200~800人之间的占很大比例。
2 投资费用信息调查报告
看到需求旺盛的市场行情，尹先生似乎已经很兴奋，他现在急于了解建筑3.3万平方米的外供商厦所需要的经费预算。翻开投资费用信息调查报告，一
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大叠数据表中显示，在现阶段：
土建工程的单方费用 1100~1700元/m 2 中高档装修费用〖DW〗1300~2000元/m 2 中央空调单位投资〖DW〗3.2元/千卡小时 （外供大厦约为100千瓦小时/m 2）
电梯： 自动扶梯： 90万元/部（外供大厦需12部） 客梯： 1.2万美元/部*层（外供大厦需46部层） 货梯： 50万元/部（外供大厦需2部）
供热： 4t锅炉为7万/t·时（外供大厦需2台） 消防： 自动消防 220元/m 2 给排水： 30元/m 2 照明： 100元/m 2
运货车： 5万元/台（需10台） 轿车： 25万元/台（需1台） 煤气工程：11元/m 2
三星级以上健身设施： 200万元~300万元/套
美容、餐厅： 150万元~200万元/套
3 日方提供的建设方案
根据日方提供的建设方案，三个方案中主要指标可归纳出的数据如表3。
如果按此方案建设，则项目进度如图1所示。
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4 各种费用及价格预算报告
尹先生将上述三个报告看完后，已感到项目论证工作量将会很大，但似乎还缺少一些材料，于是他又翻开了第四份报告，这份报告中显示了大量统计和预测数据，其中包括：拆迁预测；外线工程费用；开办费用；水、电、煤气等各种用量；年估算的成本费用等，如表4、表5、表6表7及表8所示。 看完这些报告，尹先生提笔在他的工作笔记上列出了拟请专家解决的问题： （1） 选择谁来完成项目论证业务?（说明选择的理由） （2） 项目是否有建设的必要性?（从几个方面分析得出的结论） （3） 项目建设需要多少投资?（列出估算表）
（4） 项目的经济效益如何?（选择哪些些指标来计算?结果如何?） （5） 该项目是否应该建设?
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