吴江市房地产发展现状及趋势分析
营销0826 0830404615 薄振辉
吴江市位于长江三角腹地，距离上海、苏州近，城市区位良好，具有良好的发展前景；道路交通动线发达，内外部规划优良，轻轨连通将带动区域的经济发展。经过30年的发展，吴江的产业结构发生了根本性调整，工业已经成为全市国民经济的主体，并形成了以电子信息、丝绸纺织、光电缆三大产业为主体，以铜加工、电梯、日用化工、服装、亚麻、制鞋、汽车配件以及食品加工八个产业为成长型产业的良性发展型工业结构。
吴江市经济结构中第三产业发展较为明显，城市整合体发展趋势越发显著，其中房地产总体走势较为平稳，投资量稳步提升。2009年吴江第三产业投资中，房地产开发投资增长3.7%；交通投资下降16.5%；批发和零售业增长42.4%；住宿和餐饮业投资增长103.9%；教育增长3.6%。
吴江市房地产行业起步于2001年，整体步伐相对于苏州相差约四年，2002年-2005年是吴江房地产行业迅速发展的3年，在这段时期，市场的产品以纯住宅项目为主，商业配套和综合体发展还未展露，2005年至今是其稳步发展和成熟的时期，在这段时间区间内，城市综合体项目开始发展，也显露出城市化进程的加快，和整体房地产行业的成熟度的加剧。随着苏州轻轨的建设，吴江市与苏州的距离进一步缩小，发展的参照性进一步加强，按照苏州发展的历程可以得出，吴江市房地产行业将还有五年以上的良好走势。
吴江市九行政区划分为松陵镇、同里镇、汾湖经济开发区、平望镇、盛泽镇、桃源镇、震泽镇、七都镇、横扇镇，现主要讨论市中心松陵镇、盛泽镇和同里镇的房地产发展状况。
将松陵镇分为四个板块，城西板块、城北板块、城南板块和运东板块。城西板块属于新兴板块，主要沿苏州河沿线分布，区域由于邻近吴江老城区，客户群认知度整体较高。随着丽湾域以及滨河名墅项目的上市，城西板块将成为吴江楼市发展的热点板块。目前区域内在售楼盘以丽湾域为主，户型主要以中大户型为主；客户群以松陵市区客户为主；随着城西板块的进一步开发，区域土地储备用地将陆续上市，后续项目较多，市场竞争激烈；城北板块借助南苏州太湖水网和石湖、越溪水系，将把这一片区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带，板块内大盘林立，且产品类型都趋于同质化。目前板块内在售的楼盘以新湖明珠域为代表楼盘，销售价格在6500元/平方米左右，是吴江除南城板块外另一个重量级的大型居住板块；城南板块是吴江新规划的行政中心区域，规划上的优势使得城南板块的发展起点相对较高；目前区域内项目主要以奥铃清华以及金域华府及即将上市的瑞景国际等住宅项目为主，区域内产品档次较高，在吴江市场上具有较高的话语权，区域内配套逐步完善，区域认知度较高；受制于运东板块本身
的区位环境以及消费者习惯的影响，运东板块在吴江整体房地产市场中处于较低的地位，随着江南奥斯卡以及汇金中央广场等商业项目入驻，区域生活配套逐步完善，生活氛围区域成熟，由于板块主要以高性价比项目为主。对吴江首次置业的刚性需求具备一定吸引力，运东板块由于地理位置及客源构成以中低端产品为主。
盛泽镇依托于当地纺织业的高额经济总量和人均的可分配收入，以与嘉兴、苏州、昆山地区间的资源和人流量的互补，房地长市场发展较为平稳，且后续潜力强劲。其中改善型商品房供应占目前总量的80%，客户群体也以当地人口为主。同里镇依靠本地丰富的旅游资源，包括同里湖资源和同里古镇资源，对于当地开发适合旅游度假的产品有很好的市场基础，以及客户群基础。
吴江市的房地产发展现状是良好的，对于未来的发展趋势也是一片光明。 2009年12月初中央经济工作会议上为2010年楼市定出“支持居民自住和改善性购房需求”的基调后，短短一个月间，先后有7项关于房地产调控政策出台。虽然市场对新政的反应或要到2010年二季度才会显现，但无锡楼市观望情绪已经开始蔓延。新年伊始，无锡房地产交易整体处于大幅下滑状态。1月4日至10日全市商品房成交面积为10.88万平米，环比降幅达到了43.94%；本周住宅成交面积为7.92万平方米，环比减少7.10万平方米，环比降幅为47.28%。无锡楼市延续下滑态势，且降幅明显。2009年无锡楼市异常火爆，全年销售超过820万平米，日均销售达到2.24万平米。进入2010年，市场成交量出现了明显变化，日均销售降至1.5万平米左右。连续下滑的成交数据，反映了目前市场供需矛盾的存在，特别是近期很多新开盘项目在推高市场销售价格之后，销售量出现了明显下滑。从近期国务院要求二套房贷首付比例不得低于40%政策出台，表明政府调控的措施更加从严。随着宏观调控的政策陆续实施，政策效应在这两周已开始显现，无锡商品房市场在交易上已持续两周出现明显走低。这是政策效应下购房者的观望，楼市房价高位，促使期房成交无力上涨的表现。进入1月之后，市场成交下跌比率非常大，这也是由于2009年底高成交影响，而本月成交量不高直接带动。随着政策调控力度的加快，高温之后的市场需求会开始变得理性，特别是一些还处在观望阶段的置业者，置业需求虽然还是很旺盛，但如果房价还是依然高涨，也不会轻易出手。与此同时，二手房市场成交量也开始明显萎缩。2009年二手房市场“最后的疯狂”不仅消化了2008年和2009年积累的需求，也使2010年的预期需求得以提前释放。1月份一直是市场传统淡季，成交量下滑也是预料之中的事，与往年的情形基本相似。
吴江与苏州其他的昆山、高新区、工业园区这四区形成电子业的产业链，而吴江为四者中的后起之秀，因为电子业的落户而带动吴江地区的房地产业是近年来神速发展的主力之一。吴江的盛泽是中国两大丝绸生产重镇之一，多年来形成的东方丝绸市场世界闻名，带动了吴江零售业、服务业的发展，因而形成的商业不动产，对地方经济的贡献巨大，是房地产发展的重要指标之一。吴江是地级城
市昆山、常熟、太仓、张家港中，最靠近苏州市区的，就在苏州市吴中区的边上，只有一河之隔，如果从园区上南环高架，沿友新高架直下，也不过10-20分钟即达，也因此，吴江不少新开楼盘都在仲英大道一带，未来苏州轻轨四号线，吴江有意自费接轨，愿望成真后，吴江是苏州市区的后花园，南北连接苏州，东有轻轨，西有友新，房价会逐渐与市区接近。苏嘉杭高速通车数年，吴江受益明显，盛泽的商业，浙商居多，对杭州人而言经过苏嘉杭来吴江投资地产，非常自然，因为环境优异而价格低廉。而上海客经苏沪高速，沪青平高速来吴江的更多。因此，吴江的别墅及商铺投资报酬较高的原因就在于沪杭的青睐所致，为苏州其他地级城市所不及，昆山只有上海之便，却无浙江杭州之利，因此，未来潜力不可忽视，房产的价格有望高过苏州市区的一些部分地区当不在话下。吴江与苏州市区相比，往杭州、上海的机场较近。对于国际旅客而言，比去苏州方便，因为多年来苏州发展的一个软肋就是没有机场，受制于人，虽说有无锡的硕放机场，但与杭州、上海的比起来，非国际性的不便非常明显。而吴江的地点而言，则将这种劣势稍为减轻，也不失为外商考虑进出方便的优势所在，对于置产居住的外来客，包括外国人、上海人、杭州人而言也是一项利多。
吴江地理环境优越，经济发展良好，房地产投资额历年增加，市场整体供销走势强劲。吴江属于三线城市，从数据分析得出，房地产市场受政府政策影响相对缓慢。前期土地大幅度的供应成交，导致近几年成交量下跌且保持平稳，2010-2012随着城区西南板块与东区经济开发区的发展，土地成交量将有所提升。首置产品是吴江房地产市场成交和供应主流，依靠同里湖和太湖片区将有高端产品的土地供应增加。参照于苏州，吴江市房地产行业任然将有三到五年的良性发展时期。