①计算该城市地价指数 按给定的条件，该市的地价指数为表
年代
②计算该城市容积率修正系数： 按条件，该市的容积率修正系数为表
1987年 1988年 1989年 1990 地价指数 100 112 124 136 容积率 1．0 1．1 1．2 1．3 1.4 修正指 100 105 110 115 120 数
③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示
比较案例的因素条件指数小于100。 ④计算各案例宗地修正后的价格
期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因 修正 修正 修正 修正 素修正 素修正
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A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m) B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m) C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m) D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m) E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m) F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m) G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m)
222222
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⑤评估宗地H的地价。
将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。
H：(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676．16(元／m2) 所以，宗地H在1990年时的地价为676．16(元／m2)。
案例四
解：根据所给条件：1993年1月的地价指数为100，以后每月上涨一个百分点，则当地的地价指数如下表：
时间 93.1 93.2 101 93.4 103 93.10 93.12 94.1 94.8 94.10 109 111 112 119 121 地价指数 100
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容积率 修正系数
1 1 待估土地 住宅 1994.1 2 0 0 0 0 0 0 2 1.8 案例A 住宅 1993.1 1200 3 -2% -1% -2% -2% 3% -3% 3 2.4 案例B 住宅 1993.12 1300 3 -3% -2% 0 1% 0% -3% 4 3.0 案例C 住宅 1994.8 1400 4 0 2% 3% 0 5% 0% 5 3.5 案例D 住宅 1993.4 1000 2 -3% 0% -2% -2% -4% -2% 项目 用途 成交日期 成交价格（元/M2） 容积率 区 域 因 素 个 别 因 素 位置 基础设施 交通 地势 形状 其他 计算各案例地价修正后的价格：
Ａ：１２００×１００／１００×１１２／１００×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９３４．４５（元/M2） Ｂ：１３００×１００／１００×１１２／１１１×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９１５．９０（元/M2） Ｃ：１４００×１００／１００×１１２／１１９×１．８／３．０×１０５／１００×１０５／１００＝８７１．６２（元/M2） Ｄ：１０００×１００／１００×１１２／１０３×１．８／１．８×９５／１００×９２／１００＝９５０．３７（元/M2）
确定待估地块单价＝１／４（Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ）＝９１９．０９（元/M2）
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案例五
解：取地价。
标准答案：地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润
①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元） ②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×
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60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）
利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 ④开发商利润=19746401×15%=2972737（元） ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式，即
地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元）
⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。
开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元） 测算方式二、利息中不计地价款的利息
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有： ①不动产总价=19746401（元） ②建筑费及专业费=8000000（元）
③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元） ④开发商利润=2972737（元）
⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=①-②-③-④ =19746401-8000000-872792-2972737
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