在区域居住结构里面，东胜区是传统的行政和商业区，也是原来鄂尔多斯人心目中的“高尚居住区域”，铁西、康巴什新区是新兴的城区，区政府迁往铁西区与市政府迁往康巴什新区标志着行政区的转移，预示着这两个新区将来的发展速度将超过东胜区，而成为新的行政区和商业区。随着铁西和康巴什新区交通和基础设施的改善以及全市性优秀住宅小区的建设，在居住结构中铁西和康巴什新区的比重已有很大提高，鄂尔多斯人选择的居住区也将偏向这两个城区，逐步形成东胜区、铁西区、康巴什新区三分天下的格局。
3、鄂尔多斯市房地产行业未来发展方向
鄂尔多斯市的房地产水平目前还处于初级阶段，发展水平较全国其它发达城市还很低。纵观这两年鄂尔多斯市的房地产发展情况，可以看出虽然房价增长很快，但价位相对较低；没有出现高品质的产品，产品形式也相对单一,没有出现高档社区，房屋仅起到提供居住的作用，社区内涵较少还未上升到文化的高度；营销手段也很初级仅是在简单地卖房子，因此鄂尔多斯市房地产行业的发展空间还很大，未来产品将朝高端方向发展。
4、鄂尔多斯市房地产行业供给及需求情况
鄂尔多斯市房地产行业目前处于需求比较旺盛，供应相对短缺的阶段。东胜现状作为市域的政治中心、经济中心、文化教育中心、信息中心。随着城市行政管理、经济管理职能向铜川镇转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业，产业以羊绒纺织、生物制药等新技术产业为主。未来发展趋势是，东胜区将在旧城改造的基础上出现高端产品，新区将出现低密度，反映生态理念的高尚社区。今后东胜区
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的需求依然会很旺盛，铜川镇和伊旗的房地产发展会随着新区的建设和发展情况而发展。另外，东胜区土地供应受限，在供给小于需求的情况下，将有一部分购房人群被分流到新区。 2.3鄂尔多斯市房地产价格预测
2006年至2007年是鄂尔多斯房地产市场价格变化最大的一个时间段。市区内的房价也在这一时期完成了从平均1000——2000元/平方米到平均2000——4000元/平方米的过度。至今，还有很多鄂尔多斯人没有从这个现实中清醒过来。就象股市一样，股价的急剧变化或者有业绩支撑、或者有看涨预期、或者有人为炒做，楼市也是一样。在前面的篇幅中，我们已经从技术角度列举了拉动房价的几个主要因素，即：城市扩容、城市化进程、改善现有居住环境、非理性消费及外来人口等几个因素综合作用，致使现有需求极大的超出供给，进而造成房价的上涨。但这仅是技术方面的因素，放诸四海皆可行，人为的因素在房地产价格的上涨过程中起到了至关重要的作用。 1、管理部门的统计数据缺失严重。没有及时的信息披露，没有管理部门的权威机构言论，消费者无法获得正确的消费引导；
2、代理商。鄂尔多斯的规模项目不多，大部分知名项目或高端项目全部集中在几家代理公司手中，如大国机构。这些代理公司大部分为外埠公司，这些公司在操作项目时尤其是在市场信息闭塞的地区操作项目时，习惯性的套用原驻地的市场价格走势对本地项目的价格进行调整，而这些项目在本地又能起到排头兵的作用。因此，现在市场上会出现开发商严重惜售的市场状况。大家都在等:呼市的公司在看呼市的价格走势，北京的公司
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在看北京的价格走势，深圳的公司在看深圳的价格走势，大家都在看全国的价格走势，本地的公司看代理公司的价格走势。这样，势必就造成目前市场上价格随时涨，销售不放量的市场环境。
购房者对东胜区未来的高档物业房价，预期的心理承受能力还存在一定的心理障碍。在没有详细了解项目情况，固守东胜区普通住宅销售价格的条件下，3000元/平方米价位的接受力最强；但我们也可以看出，不少客户也能接受高档社区3500--4500的价位，甚至更高价位，产品、服务、附加值决定了项目的竞争优势。
在这种市场环境下，开发商的操作空间比较灵活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原则皆有实际操作的空间。唯一要注意的就是，鄂尔多斯的房地产市场自主性不强。结合全国的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。
对于区域市场有如下特点：
1、区域市场内，有较强的消费能力；
2、由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣； 3、目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决； 4、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。 2.4项目竞争力分析
2.4.1项目优势
1、位置：地处东胜区塔拉壕镇，距市区6公里 2、交通：紧邻西源路，文明路，路网四通八达
小区位于东胜区塔拉壕镇，距市区6公里，109国道、包府公路、绕城
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线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。
3、产品：中高档商品房
在东胜区塔拉壕镇目前房地产开发的基础上，鄂尔多斯市天骏商住小区将给日益发展起来的消费群体提供经济、舒适、优质的居住环境以及良好的小区配套设施，使消费者用有限的资源得到高价值的体现。
4、服务：知名物业管理公司，为业主提供全面专业服务
目前鄂尔多斯市物业服务质量参差不齐，缺少国内知名物业公司进驻，以本地公司为主，管理模式滞后，服务类别单一，服务专业化程度不高，建议本案通过引进国内知名物业管理公司，为业主提供全面专业的物业服务，创造本案营销的又一亮点。
2.4.2 项目劣势
1、本案受销售市场的波动影响较大，在项目开始实施时应密切关注销售市场动向，对可能出现的波动应提前做出防范。
2、在项目实施过程中，从控制工程成本投入、节约各项开支、提高销售率等方面制定相应措施，以提高项目的抗风险能力。
2.4.3 项目机会
1、鄂尔多斯市已形成了能源、化工、旅游等在国内外颇具影响的优势和资源垄断产业，产业发展迅速，城市竞争力高幅提升，促进本地经济水平持续上涨的同时，亦吸引了大量外省市资金进入，衍生出众多优质的高收入人群，促进了高端的市场需求。鄂尔多斯市铜川汽车博览园住宅小区位于东胜区塔拉壕镇市区6公里，全镇总面积600平方公里。2008年全镇税收收入完成6亿元，全社会固定资产投资继续保持良好的发展势头，全
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年完成投资41亿元。
2、近两年，鄂尔多斯市东胜区塔拉壕镇经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长。市民消费欲望高涨，市场需求旺盛，为市民未来消费打下经济基础。
2.4.4 项目威胁
项目处于规划阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。
（1）加强区域市场调研分析工作。 （2）把握国家宏观政策及市场发展趋势。 （3）深入研究、重点分析。 （4）针对项目做出及时有效调整。 2.4.5 项目市场定位 1、项目产品定位原则
适应市场需求，体现区域价值，带动开发商品牌的提升，开发出区域内代表性的高品质产品，从项目产品本身特性、开发商品牌未来发展方向及目标客户的消费需求等角度综合考虑定位。
2、项目主题定位及项目产品定位
明朗、清秀、典雅的“新古典”风格的设计手法，配合三段式的立面造型，树立中心宜居的城市想象。
3、定位支撑：
（1）规模——42.66万多平米规模 高尚品质 优质生活
鄂尔多斯市天骏商住小区成就核心区域的大生活，大规模，高品质带
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