颜色的材料,这既顾及了物业外表的美观,也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为,自己的行为既不改变房屋结构,也未改变房屋外立面,只是行使了阳台空间专有权。
另外,从物业管理权的性质看,新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质,其权利应在全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看,不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条款,并未就该内容与业主进行协商,该条款应为无效。并且在签订该条款时,业主被告知如果不同意签订,就不得进行装修,这说明业主的“自治”行为受到了物业的限制。况且,业主在购房时也从未与开发商签订过有关方面的禁止性条款。这样,从任何一个方面看,物业公司都无权要求业主拆除加建部分。
法院:封阳台出于生活需要
物业、业主各执一词,立案后,为了还原真相,吴江市人民法院的承办法官对涉案别墅进行了现场勘查。
承办法官了解到,该别墅没装修之前,二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约0.5米,并未全部遮盖阳台,阳台地面高出房间地面约7厘米。而三楼北面露台则为全开放露台,无屋檐遮蔽。装修后,二楼阳台及三楼露台已全部封闭,封闭所用材料为暗红色铝合金外框及无色透明玻璃,颜色与其他窗户基本一致。
为了明白别墅交房时的真实状况,法官找了一幢结构完全相同但未经装修的同里人家别墅进行对比勘察,确认另一别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米。三楼露台为全开放露台,无屋檐遮蔽。
承办法官表示,勘查当天正好是雨天,他们发现阳台内部已全部被溅湿,而阳台与房间的玻璃门底部也全部被打湿。从现场情况来看,封闭之举确实是出于生活之需。
结果:“违约”封阳台受支持
经过多方面调查,法院认为,该案最终的审判结果应从两方面进行考虑。首先,应对双方关系进行明确。业主与物业公司是平等民事主体。在业主大会选聘物管企业之前,建设单位或开发商已经选聘了物业公司的,应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中,物业公司已与开发商签订了相关合同。之后,张先生与物管签订的物管协议应视为对之前合同内容的再次确认。
依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说,开发商应在与张先生签订的买卖合同中,
对封闭阳台、露台作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同,那么作为物管服务提供者,新景公司就不能在张先生已经购房后,在物业管理协议中增设禁止性规定。
其次,从业主公约的法律属性来看。从程序上说,业主公约应当由全体业主通过集会决议方式制定和修改。但目前通行的做法是,建设单位在房屋销售前,作为最大的业主,先制定业主临时公约。对此,《物业管理条例》规定,建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益;业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对于本案而言,物业公司所依据的同里人家业主公约是由物业公司自行制定,并在交房时要求业主签署,其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。
由此,法院判决物业公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据,驳回原告的诉讼请求。
专家:协议签订违背平等原则
此案发生后,有业内人士认为,除了不符合法律规定外,新景物业与业主张先生签订的协议也有违平等原则。
新景物业要求张先生签署物业管理协议和同里人家业主公约时,均以办理房屋交接手续为条件。显然,业主在支付巨额房款后,往往不愿意为部分限制性条款而放弃对房屋的受领,因此签署了有关协议。
该人士认为,此种缔约方式违背了合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则。在不违反法律强制性规定的前提下,这种合同中的限制性条款,除非房屋买受人明示或以行动表示予以接受,否则不应对房屋买受人产生拘束力。
由于我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭,作出明确规定。因此,在不损害他人合法权益的前提下,业主作为房屋所有权人,对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。
物权高于“整体美观”，这个可为之前的包
阳台的争论提供一些法律依据
不许业主封阳台物业败诉
来源：浙江法制报 作者：马乐乐
“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”打开不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至有小区曾经为此发生过流血冲突。发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主获得了最终的胜利。这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。
封闭阳台惹出官司
朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观，她特意安装了无框阳台。
然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第6条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面。”而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台。”
朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”
“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”
在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝将阳台恢复原状，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状，确认《补充协议》条款的合法有效。 法院判决物业败诉
此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。 要点一
格式条款不能限制“物权”
朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位
阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。 要点二
封闭阳台没损害他人利益
朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。 要点三
物权高于“整体美观”
业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。