河南理工大学2013届本科生毕业论文
房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。
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3 房地产企业的财务风险防范对策
从2010年1月1日开始，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。5月“限购令”地方版纷纷出台。全年连续六次上调储备金率，不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。2012年5月，中国社会科学院发布的2012年《房地产蓝皮书》指出，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果、抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控的中心任务。2013年“国五条”政策的颁布，这些政策无疑给房地产行业带来巨大的影响，若不及时了解掌控这些信息，并将其合理的消化吸收并结合自身情况作出相应的调整，企业将面临一个个的“寒冬”。
鉴于房地产行业在我国经济发展中的重要性，在分析其现状及存在的财务风险的基础上，挖掘其风险成因，并提出相应的防范对策使其继续得到良性发展显得尤为迫切。本章针对上文对房地产企业财务风险的成因进行分析，并结合当前我国房地产的政策环境，因地制宜的提出了其相应的防范策略。
3.1树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势
树立风险价值观念就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制，如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。现阶段在我国尤其需要关注，因此，一些大的开发企业纷纷设立风险管理机构对政策加以研究，对项目加以预测随着市场机制的不断完善，各项调控政策相继出台。
房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目
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用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。
3.2整合社会资源，正确选择开发的物业形态
合理安排开发周期房地产企业异地开发项目（任书芳，2006）。在如何预测近期将形
成的新的中心区位或新的区位时，可聘请当地的规划专家或专业公司退休人员作为企业顾问，争取收到事半功倍的效果。房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成某一开发项目。一般应在投入一笔启动资金，如：地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发，从而达到开发风险抑制和风险转移的效果。
3.3优化资本结构
资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业的偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的
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持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内、优化资本结构，降低筹资风险。
3.4提高财务管理水平
（1) 提高决策者的财务管理意识
火车跑得快全靠车头带，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。中小房地产企业高层管理者要转变经营观，切实树立财务管理是企业核心管理的理念，要把目光从“挣了多少钱”转移到企业可持续发展的目标上来。要认清财务管理的重要性和必要性，确立财务管理在企业管理中的中心地位。企业领导可通过参加一些高级管理培训班提高思想意识和经营理念，也可通过加强与同行业的沟通和学习来开拓眼界，提升管理水平。还要强化中小房地产企业法人的法律意识，明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。这不仅可以避免会计违法行为的发生，还有利于会计人员依法提供完整、真实的会计信息，为企业发展提供准确的决策依据。 （2）提高财务管理人员的业务素质
首先，中小房地产企业在选拔聘用财务人员时，必须摒弃家族式财务管理，应根据需要聘用一些专业水平高的财务管理人员，建立一支高素质的财务队伍。其次，要加强对在职人员的专业培训。鉴于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外，还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识。房地产企业可通过“派出去请进来”的办法来开展财务人员的培训工作，及时掌握房地产行业的最新税收法规，学习新的财务准则等。也可在本公司组织不同部门间的业务交流，如请工程专业人员给财务人员讲解施工过程和工程结算知识等。再者，财务人员还要加强职业道德修养。震惊世界的美国世界通信公司和安达信公司的财务丑闻就是有关人员职业道德缺失造成的直接后果。这种情况在中国的证券市场也时有发生。制度是死的，人是活的，再好的制度也要人来遵守和执行。只有加强思想和业务两方面的管理，才能确保财务人员的水平真正提高。
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（3）建立健全财务管理制度
通过制度规范财务行为，切实克服房地产企业财务管理中的主观随意性，重点应加强以下制度建设：
①项目决策制度 投资项目的决策一定要严格按照程序作好可行性研究，房地产项目投资都比较大，对中小房地产企业来讲有时一个项目的成败就决定了企业的生死存亡，只有在决策中引入科学的管理机制，慎重地进行可行性研究之后决策，才能避免损失。
②建立健全日常财务工作制度 资金筹集、管理、使用制度要按照国家财务制度的要求做好日常财务会计工作，按行业会计要求做好税务缴纳和成本核算工作。严格工作权限，做到日常工作有分工，样样工作有专人负责。国家对房地产业的不断打压使房地产企业面临前所未有的资金困难，中小房地产企业更是雪上加霜。传统的筹资方式受限，迫使企业要广开筹资渠道，如与资金实力雄厚的企业搞联合开发等。资金的管理使用要严格按制度规定运行，对项目的开发要有周密的资金筹集和使用计划，避免项目资金缺乏而中途停工。对预收购房者的定金要专款专用。
③完善内部审计制度 加强审计监督，以提高财务信息的真实性。
④要引入竞争及奖惩机制 良好的激励竞争制度有利于财务人员形成一种与企业同荣辱的使命感和建立一种稳定长久的职业规划，促使其立足岗位，刻苦钻研业务，良好的激励竞争制度也会鼓励财务人员积极参与企业的经营管理，通过财务分析、财务预测、成本控制等方面为企业的发展献计献策。
3.5增强风险意识，提高决策水平
首先，要成立董事会直接领导的风险管理委员会，负责监控企业管理人员的管理运作情况，对企业重大风险管理事项进行集体决策，制定企业风险管理制度。另外要成立独立的风险控制和稽核部门，接受风险管理委员会的领导，结合企业各业务和管理环节进行独立的风险控制和内部稽核。
企业应通过会计政策和会计策略来解决财务风险问题。财务风险存在于财务管理工作的各个环节，任何环节的工作失误都会給企业带来财务风险，因此财务管理人员必须将风险防范一时贯穿于财务管理工作的始终。基于目前财务人员风险意识淡薄的现实情况，企业高层管理人员应定期对财务人员进行风险意识培训，积极向风险管理较好的企业学习，努力提高财务人员的风险意识，并能够贯彻于整个企业财务活动的始终。
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