第五章 房地产评估
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、国家规定的商业用地的土地使用权最高出让年限是（ ）年。 A.70 B.50 C.40 D.45
2、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ ）。 A.城市规划的限制 B.交通通达程度 C.区域的繁华程度 D.公共设施的配套情况
3、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。 A.整个开发期 B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半
4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。
A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米 B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米 C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米 D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米
5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ ）。 A.120万元 B.142.46万元 C.160万元 D.100万元
6、平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（ ）。 A.单位价格
B.土地使用权价格 C.总价格 D.楼面地价
7、土地的“三通一平”是指（ ）。 A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通气、平整地面
C.通水、通路、通电、平整地面 D.通气、通电、通讯、平整地面
9、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（ ）。 A.127.70万元 B.121.40万元 C.150.00万元 D.175.00万元
11、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（ ）元。 A.1 250 B.1 500 C.4 000 D.2 000
13、某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（ ）。 A.400 万元 B.392万元 C.402万元 D.390万元
14、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（ ）的价格。 A.评估时期 B.参照物交易时 C.评估基准日 D.未来预期
16、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）。 A.3.6 B.4.5 C.2.08 D.2.04
18、根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（ ）。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费 B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费 D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费
19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ ）。 A.实际总收益－实际总费用 B.实际总收益－客观总费用 C.客观总收益－实际总费用 D.客观总收益－客观总费用
21、下列特性中不属于土地经济特性的是（ ）。 A.供给稀缺性 B.可转让性
C.利用多方向性 D.效益级差性
22、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。则楼面地价为（ ）元/平方米。 A.200 B.400 C.500 D.1000
23、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。
A.商业用地、工业用地、居住用地 B.居住用地、工业用地、商业用地 C.商业用地、居住用地、工业用地 D.工业用地、商业用地、居住用地
二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、土地的经济特性包括（ ）等。 A.供给稀缺性 B.位置的固定性 C.质量的差异性 D.利用的多方向性 E.可垄断性
2、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（ ）。 A.房屋所有权 B.房屋使用权 C.房屋租用权 D.土地使用权
E.土地所有权
3、以下属于房地产的特征的有（ ）。 A.位置固定性 B.供求区域性 C.使用短期性 D.投资大量性 E.保值与增值性
4、下列特性中属于房地产价格特征的是（ ）。 A.房地产价格与用途相关 B.房地产价格是土地购买价格 C.房地产价格具有可比性 D.房地产价格具有个别性 E.房地产价格是由政府定价
5、在房地产评估中，土地开发费用一般包括( )。 A.基础设施配套费 B.小区开发配套费 C.青苗补偿费 D.新菜地开发基金 E.公共事业建设配套费
6、国有土地使用权出让可以采取的方式有（ ）。 A.协议 B.划拨 C.招标 D.挂牌 E.拍卖
7、属于房地产评估原则的有（ ）。 A.供求原则 B.贡献原则
C.最有效使用原则 D.替代原则 E.独立性原则
8、以下属于新建房地产开发成本的有（ ）。 A.折旧费
B.基础设施建设费
C.房屋建筑安装工程费 D.公共配套设施建设费
E.开发过程中的税费和其他间接费用
9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（ ）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益 B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据 C.净收益＝客观总收益－客观总费用
D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等
10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ ）。 A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地 E.机场用地
三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式）
2、Ⅰ.评估对象情况
待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使用年限为40年， 适用资本化率为6％，评估基准日为2006年6月30日。 Ⅱ．参照物的情况及其说明
(1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供 需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：
(2)表中数据说明
表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。 Ⅲ．其他相关数据
(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5％；
(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0．1，容积率修正系数增加l。 要求：
根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。
注：（1）以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。
（2）土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。