而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据不完全调查统计，我市70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
（二）未来市场发展趋势预测分析 1、市场需求量预测分析
2006年娄底市娄星区市区总人口为32.8万人，实际居住人口约为40万（根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知）。根据《娄底市城市近期建设规划2006—2010年》的要求，到2010年主城区实际居住人口要控制在40万人以内，实际居住可能达到50万。也就是说，从2006年到2010年共5年时间内，市区居住人口将增长7.2万人。根据《娄底市总体规划》，到2010年，城市人均居住面积将达到20平方米。
根据以上数据，年，娄底市房地产市场住宅需求总量应为：
5平方米/人×40万人+其他面积（刚性拆除与投资型增加面积）50万平方米＝250平方米 平均每年需求量为50万平方米。
那么50万平方米的年需求量是否有足够的经济能力承受呢？我们按照1500元/平方米均价来进行测算，
则年均销售总额为7.5亿元。按照目前娄底商品房购买一次性付款与银行按揭付款4：6的比例，以及按揭首付30%的比例计算，则7.5亿元的年销售额，购买者须一次性支付的购房总额为2.25亿元。按照年居民储蓄余额年均增长14.90%来计算，2006年至2010年，娄星区居民年均储蓄余额应为30亿元。也就是说，2.25亿元的购房总额仅相当于居民储蓄余额的7.5%。可以看出年均7.5亿元的商品房销售总额娄底市消费者是有足够的经济承受能力的。
2、置业需求取向分析 置业群体 高收入者 城市高档住宅、公寓和别墅 中高收入近郊高档住宅，市区中高档公寓、商业物业 者 品质、环境、配套、升值潜力 置业类型 近郊高档住宅、市区高档公寓、商业物业、长沙等中心品质、环境、升值潜力 关注重点
中等收入近郊中高档公寓、市区普通住宅、市区二手中档住宅 者 中低收入近郊普通住宅、市区普通二手房、 者 低收入者 近郊变通住宅、二手房 价格、品质、地段、配套、升值潜力 价格、地段、配套、升值潜力 价格、配套、升值潜力 3、市场供应量分析
自2001年开始，娄底开始掀起一轮土地投资及投机的热潮，本地及外地的投资商、开发商、煤炭老板等大规模进行圈地运动。而2006年则受国家对房地产宏观调控的影响，土地购置面积出现负增长。但近几年所囤积的土地已经历经转手或者通过前期准备已经逐步进入开发期。因此，从2007年开始，商品房市场供应量将出现大幅度的增长态势。
4、市场供应特征分析
? 市场供应以1万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的九成以上。 ? 大盘主要分布在涟钢板块和城南板块。
? 地段不再成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。 ? 同质化竞争转变为差异化竞争。
? 外来开发商和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。
? 市场营销划分为两大阵营，一是强调品牌、实力、品质，一是强调廉价。 ? 中高档住宅市场竞争激烈。
? 高档商务公寓市场将会在娄底出现，销售价格从元/平方米，主力价位可能集中在2600元/平方米左右。
? 商业地产举步维艰，商业投资风险极大，商业物业空置率将进一步上升。 ? 专业写字楼市场有一定发展机遇，但同时也存在较大变局。
? 由于土地储备量充足，市场供应将不会因国家宏观调控而短期内发生重大改变。 5、小结
从上述供应与需求的对比分析可以看出，尽管娄底的房地产发展存在巨大的市场空间，但价格的“洼地效应”吸引了众多的投资者及开发商介入娄底的房地产市场，从而造成了市场供应量的急剧放量。而根据我
们对市场需求量的分析推断可知，未来三五年娄底房地产市场仍将始终处于供过于求的买方市场状态，市场竞争将更为激烈。对于开发高而言，若不想成为市场竞争的失败者，则必须具备以下的基本条件：
? 理性的市场判断能力。既不要因为现在价格的持续上涨而盲目乐观，也不要因为后市竞争的激烈而盲目悲观。
? 准确的市场定位能力。尽管市场总体供过于求，但通过对各个细分市场的具体分析，仍将可以找出市场的供需空白点，从而结合项目的具体情况进行精准的市场定位。
? 差异化竞争理念。在激烈的竞争环境中，只有通过提供差异化或个性化产品满足细分市场需求或潜在需求，才能成为市场的最大赢家。 四、总结分析
通过上述分析，我们认为娄底市经济增速稳步攀升，经济效益总体趋好。娄底的房地市场是机遇与挑战并存。市场存在机遇与发展空间是本项目能够进行开发的大前提。而市场挑战的存在则迫使我们必须进行精准的市场定位，从而向目标客户群提供有差异化、个性化、适销对路的产品。
第三节 区域楼市分析