房地产的调控措施及对房地产行业的影响
回顾2011年的长春楼市,在调控政策持续发力下,楼市进入量跌价滞的状态,可以说调控已取得成效。
措施一:发布楼市新政遏制房产投机挤净楼市泡沫
回顾:2011年1月26日,国务院办公厅出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称《通知》,该《通知》是在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》基础上,结合房地产市场出现的变化、房价过快上涨的势头得到初步遏制的基础上,为巩固和扩大调控成果,进一步做好房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院常务会议研讨后发布的。《通知》中明确了包括加大保障性安居工程建设力度、强化差别化住房信贷政策、合理引导住房需求等八条政策措施,因此业界称之为“新国八条”。
影响:“新国八条”的出台,彻底将2011年定位在深度调控年的基调上。“新国八条”不但明确了地方政府的责任:落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务;还特别强调了全年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套;对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税;贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;增加中小套型普通商品住房用地的供应比例、限贷、限购、限外等这种限制性调控措施,可以说“新国八条”成为各地方政府调控措施的蓝本和原则,彻底遏制了房产投机、投资的动力,对彻底挤净房地产泡沫起到了至关重要的作用。
措施二:长春版“新国八条” 全面限购、限贷楼市观望气氛浓
回顾:2011年1月28日,长春市人民政府在国务院办公厅下发“新国八条”的基础上,立即作出反应,第一时间出台了《长春市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见》,长春版“新国八条”中明确指出:确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地占住
房建设用地供应总量的70%以上。2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量;对个人购买普通住房,且该住房属于居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同唯一住房的,减半征收契税。对
个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于居民家庭唯一住房的,减按l%税率征收契税。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;对已拥有两套及以上住房的长春市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非长春市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非长春市户籍居民家庭,暂停止其在长春市内购房。自此,长春楼市开始执行全面限购、限贷、限外的调控政策。
影响:同其他城市一样,调控之下,长春楼市经历了从排队挤着买房、“日清盘”到“月清盘”再到售楼处人流惨淡加大优惠力度甚至房价松动才有可能卖掉房子的冰火两重天的考验,销售火爆的场面已很难再见,除了被限制购房外,购房者的心态也发生了转变:再等一等、再看一看似乎成为购房者们的共识。
尽管长春版“新国八条”文件中明确表示,暂定执行至2011年12月31日,但在目前国家对房地产业没有任何解禁和调控放松的情况下,业内人士普遍认为,长春版“新国八条”2012年将会得以延续。
措施三:商品房明码标价让购房者消费更透明
回顾:2011年3月22日,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。
影响:“商品房明码标价”被看做是“新国八条”中坚决制止合同欺诈、稳定市场秩序的具体执行办法;房产作为一种商品,受土地成本、建安成本等因素的影响,成本
很难被购房者摸清,消费者买了房子根本无从知晓房子到底值多少钱,而商品房明码标价的规定扭转了市场价格混乱的局面,市场恢复了稳定的价格体系,规避了消费者上当受骗的风险。
除了以上三个重要举措,影响楼市走势的还有保障性住房这一调节楼市产品结构的杀手锏和央行一年内三次加息的金融杠杆,尤其是央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次上调金融机构人民币存贷款基准利率:一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,三次加息的效应将在明年集中显现,这将直接
增加贷款购房的还款压力。
此外,今年央行6次上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,仅仅是11月30日下调了一次金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这对房企的融资和金融机构的住房贷款业务都是不小的考验。
5月31日,长春国有土地使用权拍卖正式开始实施限价政策,在遏制高房价的路上又以调控政策落地。
去年4月“国十条”出台至今,房地产行业出现不少积极变化,一线城市房价已停止上涨,保障性安居工程建设开工顺利。但房地产领域在老问题未能解决的同时,又出现一些新问题,有的问题还暴露得较为明显。
首先,二、三线城市成为房价上涨新推手。国家统计局数据显示,70个大中城市中,8月新建商品住宅环比上涨的城市有24个,这些城市全部为二、三线城市。
其次,部分地方政府调控力度不够。尽管相关部门强调,要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。但下半年以来仅有台州、衢州等少数城市出台了新的限购措施,部分城市甚至试图放松限购标准。
再次,居民房价上涨预期仍强烈。央行公布的三季度储户问卷调查显示, 75.6%的居民认为当前房价“过高、难以接受”,为2009年以来的最高值。但有意选择“房
地产投资”的居民仍占23.6%,比例位居各种投资方式的首位。这意味一旦调控政策有所松动,房价反弹可能性很大。
从需求上看,商品房具有明显的投资属性,房价除受到居民收入、利率等客观因素影响之外,也有波动明显、“买涨不买跌”等非理性特点,这使得房地产调控不容易产生新的量价平衡点。
今年以来,全国商品房销售面积同比增幅一直维持在10%左右,这主要缘于新建商品住房供应量有所增加。但多数重点城市二手房交易量则体现为同比负增长,房地产市场交易景气并未回升。对于未来楼市走势,目前看来有三种可能:首先,开发商“以价换量”,伴随房价回落,成交量随之反弹;其次,开发商“以时间换空间”,价格僵持成交低迷。在当前消费品价格普遍上涨的背景下,随着时间的推移,止涨的房价将慢慢体现出相对价格优势;再次,调控有所放松,房价反弹,购房者在涨价预期下结束观望进场。从当前宏观形势来看,第三种情形
发生的可能性最低。
9月CPI同比上涨6.1%,连续两个月回落,10月有望继续下降。9月广义货币M2、新增信贷、进出口增速等同比指标也继续回落。在海外经济复苏慢于预期,国内经济需求过热迹象消除的背景下,分析人士认为,一些经济领域已经迎来政策适度微调的契机,如中小企业、外贸行业等,但在调控尚未完全见效之时,房地产业是目前最不可能放松的行业之一。
未来一段时间,限购、限贷等政策放松的可能性很小。尽管银根紧张程度或许不会继续加码,但房地产行业得到额外宽松政策的可能性并不存在。近期,北京等地传出银行主动提高首套房贷利率的消息。在此背景下,全国房价有望以震荡分化的方式小幅调整,但大幅度降价的可能性依然不大。随着保障性住房的继续建设,以及房产税等相关财税体制改革的推进,房地产业中长期改革发展措施正在继续完善。