土地收储及配套设施建设项
目
第一章 概 论
1.1 项目概况
1.1.1项目名称：XXXXXX土地收储及配套设施建设项目 1.1.2建设单位：XXXXXX 1.1.3建设性质：新建 1.1.4建设地点：XXXXXXXX 1.1.5项目联系人：XXXXXX
1.1.6项目建设时间：建设期为36个月，2015年12月—2018年11月
1.2 建设单位概况 XXXXXXX
公司组织形式为董事会、党委会，管理体制系董事长领导下的总经理负责制，有员工40人，内设机构为一室六部：办公室、组织人事部、财务部、资产营运部、企业管理部、物业管理部、开发部。
近年来，公司本着“替政府分忧，为企业解难”的宗旨，通过资金运作和资本运营，企业不断发展壮大。一是先后回购处置华融、东方、信达、长城等四家资产管理公司金融债权40多亿元，解除全市企业2千多亩土地和10多万平方米房屋的抵押，为各类企业解除近30多亿元的金融债务；二是通过开发和改造对现有存量资产的盘活，先后兴建了润丰商场、子陵公租房、襄化公租房、中天星火汽车物流市场和蔡湾市场
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等，正在建设和拟开发改造项目有中天街京奥广场、原煤化局和二轻局大院等项目；三是通过资本运作，先后对外投资达5亿多元，目前公司除原有的市医药公司、放马山磷化公司、神舟石膏公司外，新增的参控股企业近10家，其中包括中国农谷公司、鄂旅投公司、湖北联成（供热管网）公司、湖北宝源木业、联邦航太（荆门）通用航空公司、省产权交易中心和股权托管中心等企业。
1.3 项目建设规模及主要内容 1.3.1建设范围
按照《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》，本项目对荆门爱飞客镇航空扩展区规划范围内原宏图飞机制造厂危旧住宅区进行拆迁改造，并对改造范围内土地进行整理，项目建设范围内总用地面积为3297.13亩，其中563.7亩作为市政配套基础设施用地，2733.43亩作为出让土地进行储备。
1.3.2建设内容
（1）对建设范围内3297.13亩土地进行征收，并对用地范围内原老旧住宅区住户实施拆迁。
（2）对建设范围内土地进行“六通一平”配套基础设施建设，含道路、给水、排水、电力、电信、燃气及场平工程。
1.4 项目总投资与资金来源
项目总投资50786.70万元，其中：建筑工程费用28515.92万元，工程建设其他费用16467.14元，预备费用3598.64万元，建设期利息2205.00万元。
项目建设单位自筹资金20786.70万元，申请银行贷款30000.00万元。
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1.5 报告编制依据、内容及目的 1.5.1可行性研究的依据
《城市道路工程设计规范》（CJJ37-2012）； 《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）； 《城镇道路路面设计规范》（CJJ169-2012）； 《城市道路交叉口设计规范》（CJJ152-2010）； 《无障碍设计规范》（GB50763-2012）； 《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）； 《室外排水设计规范》（GB50014-2006）2011年版； 《混凝土和钢筋混凝土排水管》（GB/T11836-2009）； 《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）； 《中华人民共和国土地管理法》； 《土地开发整理项目规划设计规范》； 《土地开发整理项目验收规范》； 《土地开发整理规划编制规程》； 《水土保持综合治理技术规范》；
《荆门市漳河水库饮用水水源地环境保护规划》； 《漳河新区城乡总体规划（2013-2030）》； 《荆门爱飞客镇总体规划（2014-2030）》； 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 建设单位提供的其他有关资料。 1.5.2 编制内容
（1）论述了项目建设的必要性、建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境影响评价，提出了项目的组织机构、实施方案及实施计划等。
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（2）编制项目的投资估算，并进行较为详细财务评价。
（3）对项目的社会效益、项目风险及社会稳定风险进行了客观分析评价。
1.5.3 编制目的
通过对本项目有关因素的充分调查研究和综合预测、评价，客观地提出本项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性和实施的可能性。为建设项目决策提供科学依据，以促进项目建设工作在管理方面达到方案科学、工期合理、投资可靠、效益良好的目的，从而避免和减少投资决策的盲目性，提高建设投资的综合效益。
1.6 结论及建议
城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。
为服务于荆门爱飞客镇的建设和发展的需要，通过对原宏图飞机制造厂危旧住宅区进行拆迁改造并配套建设区域内道路、给排水、电力电信、燃气等配套基础设施，改善爱飞客镇投资环境，提升其作为漳河新区副中心城区的城市功能，增强漳河新区的城镇吸引力和辐射力，促使以爱飞客镇为载体的航空新城加快建设步伐，早日发挥应有的效益。
通过社会、经济、自然、地理环境和建设条件等诸多方面的分析，以及社会影响分析评价，从而肯定了项目的可行性，即方案的建设规模、建设内容、项目投资等各方面都是可行的。
随着漳河新区的建设和发展，其必将成为荆门市经济发展新的增长极，成为招商引资的洼地，城市建设的亮点，因此本项目是必要且可行的。
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第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景 2.1.1国家土地收储的政策
土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的“土地革命”。城市土地储备制度是一种创新，是城市土地制度改革的客观要求。美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为“土地银行”。欧美“土地银行”发展较早，都有几十年甚至上百年的历史。我国城市土地储备起步较晚，上海、杭州、深圳等城市率先运作。
2001年4月30日，国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。2007年开始国家相继出台了《物权法》、《土地承包法》，连同国务院[2004]28号文、[2008]3号文以及十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等，构成了土地管理的基本框架与变革方向。国土资源部颁布的《土地调查条例》、《土地复垦条例》、《土地登记办法》、 《土地储备管理办法》以及《闲置土地处置办法》等法规以及众多管理文件，构成了土地管理政策体系的具体内容。
2014年，在颁布实施《节约集约利用土地规定》之后，紧接着出台了《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》，系统地提出了新形势下大力推进土地节约集约利用的指导思想、主要目标和重要举措。《指导意见》以节约集约利用统领土地管理工作，将推进土地资源
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