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趋势五：行业发展追求专业化和品牌化；
分析：越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样
残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加 值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的 状态下保证企业的生存和发展。
趋势六：房地产企业趋向网络化信息化；
分析：中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为：专业化、制度化、品牌化、
职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。
专业化：百强企业只有坚持业务专业化，不断提高自己的竞争力，才可能在市场上生存
并发展壮大。
制度化：企业要发展，就必须以制度代替模式，加强企业创新能力，不断超越自我，才
能在竞争日益激烈的房地产策划代理市场中脱颖而出。
品牌化：品牌是企业综合实力的外部表现，同时企业的经营发展离不开品牌。百强企业
都十分注重品牌价值，上海荒岛房产工作室用\口碑\开拓市场，创造性地提出\声誉缘于面、服务强调线、效益出于点\的运作思路，在区域扩张中取得了良好 的声誉和效益。
职业化：职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势，注意吸收专业
化人才，加强员工专业教育，培养出职业化的人才队伍。
网络化：房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规
模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通 过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的\全国通 路战略\，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。
趋势七：房地产企业将日趋与金融业实现融合；
分析：当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核
心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地 产企业在做强的同时，也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业，企业发展 到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市，进入资本市场是必由之路。房 地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债 率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负债率一般不超过30％，而目前 国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85％以上。由此可见，资本运作对于房地产 企业将会越来越重要。
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NO5：
【我国房地产市场发展分析】
房地产市场整体现状：经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了
市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步 等方面都呈现出不同的特征。
产品供给和企业角度：现有的房地产市场呈现出以下五个特点：
特点一：房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低
价更低，高价更高，总体均价趋降；
特点二：房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，
但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力；
特点三：资金\技术\品牌\土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍
尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增；
特点四：房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，
而消费冲动趋减，销售周期加长；
特点五：日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，
营销成本使项目利润更趋降低。
市场型和消费者角度：现状：房地产市场正由生存消费型转向投资消费型，随着房地产市场产品供应的
日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在 发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费 品，住房的功能也由原先的保值、增值的房产功能向消费、享受功能扩展。 分析：由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，
而可以根据自身的喜欢及需求去决定，但消费者在如此有利的市场中也并 非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地 产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地 产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内 实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而 过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合 理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生泡沫。
产品和科技进步角度：现状：随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业
化，在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。
分析：因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的
居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快，房地产商利用建筑业\建 材业\设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出
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电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新 技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足 消费者的需求，在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准 大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的 规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。整个 房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走 向寻求共同利益，专业咨询代理机构的市场不断扩大。
NO6：
【我国房地产行业人才分析】
人才紧缺分析：背景：2007年上半年，全社会房地产开发投资9887.23亿元，同比增长28.5%，其中东、
中、西部地区增幅分别为24.1%、40.5%、33.8%，中、西部地区增幅明显高于东部 地区，其中15个省市的房地产开发投资增速超过30%。今年上半年，全国房价继 续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅略高于去年。从36个大中城市集 中成交房价的监测情况看，与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨 14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，比去 年高7.89个百分点。
现状：受房地产投资高速增长、房价快速上涨等利好因素刺激，房地产人才需求旺盛，
人才短缺状况依然没有根本性改变，主要从以下三个方面得到印证：
印证一：网络招聘中“房地产建筑类”岗位总数一般在4-10名,仍然属于热门紧
缺岗位。据某房地产建筑人才网统计，2007年1-7月全国有效职位数 79523个,招聘人数250669，比去年同期增长15%。
印证二：全国各地的房地产专场招聘会接连不断举行，除北京、上海、广州、等
大城市外，杭州、宁波、南京、苏州、重庆、成都、武汉、无锡等中小 城市也多次举行房地产建筑专场招聘会，可见企业对人才的需求程度。
印证三：据专业从事房地产建筑行业猎头的某猎头公司统计分析，2007年1-7月
份客户委托职位比去年同期增长的125%，项目总经理、高级项目策划、 高级销售管理、财务总监、建筑设计、景观设计、成本管理等职位需求 量增长特别强劲，高达150%以上，说明房地产中高级人才仍然受追捧。
人才流动分析：现状：由于房地产企业主要以项目开发公司为载体，项目开发一般为2-3年，加上近几
年房地产行业发展特别迅猛，发展机会良好，所以房地产行业跳槽频率很高。除 了部分属于行业内外的流动之外，更多的是整个行业中的人员流动。据2006年的 一次不同行业人才流动状况调查结果显示，房地产人才流动程度高居各行业之首， 甚至超过60％。
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分析：广东房地产业人才跳槽大致是2年左右一次，北京、上海、浙江的流动率更高一
些，一般平均2年左右跳一次，比较典型的例子有深圳的一个房地产代理公司的 职员，从事房地产行业6年就换了8个单位，属于“跳槽专业户”，从猎头的角度 看，2－3年跳一次槽是基本可以接受的，因为企业和经理人都需要调整、发展， 房地产行业人才的跳槽加速了房地产行业信息的传播，加速了房地产行业的快速 发展，关键是人才在跳槽中要严格遵守职业道德，不做损害企业利益的任何事情。
流动背景分析：背景一：虽然宏观调控使房地产增长减速，但房地产仍处于高速增长阶段，对人才需求
增长幅度较大。
背景二：房地产是新兴行业，真正符合房地产企业需要的中高级人才需要5-10年的培养
初级人才也需要2-3年的培养。
背景三：有经验、符合房地产企业要求的的房地产人才总量增长幅度有限，跟不上需求
增长速度。
背景四：弱小的房地产企业会倒下，但仍有大量的房地产企业趁此机会网罗人才，同时
一些资金雄厚的行业外企业也会加入房地产业，加剧了对房地产现有人才的争 夺。
背景五：从整体来看，房地产企业对管理重视不够，企业管理水平不高，对人力资源开
发和管理力度不够，存在着短期行为，所以人才满意度不高。
背景六：对个人而言，流动过于频繁，甚至平均每半年流动一次，心态比较浮躁，加剧
了流动性。
流动原因分析：薪酬经济类：是最重要的起到决定性作用的原因；薪酬是影响房地产行业员工稳定性的
重要因素，也是引发不稳定因素的罪魁祸首，70%的不稳定因素直接来自于薪酬原因。
发展机会类：包括更多的实现目标的机会、更好的工作头衔、不同工作种类和培训机会，
约有20%是因此类原因离职。
管理现状类：如业务及时反馈、工作时间合理、公司管理等，此类原因直接影响了员工
的满意感受，虽然较少有人直接因此类原因离职。
流动趋向分析：趋向：房地产行业人才主要是在行业内调整，但是由于房地产公司投资大、风险大、收
益也高，房地产行业薪酬福利普遍属于较高水平，也吸引了其它行业人才进入房 地产行业；另外由于宏观政策影响，部分房地产行业人才被迫“跳槽”离开房地 产行业或对房地产行业发展信心不足只能选择转行。
分析：某房地产建筑人才网2007年对1000多名全国房地产建筑类中高级人才调查后得
出结论：受调查人员目前所在行业分别为：房地产公司65%，建筑施工企业占12%， 设计院7%，策划代理销售公司4%，工程咨询、监理公司3%，其它9%。而他们希 望从事的行业分别为：房地产公司84%，建筑施工企业占1%，设计院7%，策划代
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理销售公司3%，工程咨询、监理公司1%，其它4%。结果显示：房地产开发公司对 人才的吸引力最大，建筑施工企业对人才的吸引力最小。主要原因是房地产行业 利润高、薪酬高、福利好，发展机会多，对人才的吸引力仍然很大。
据分析，目前在其它行业的人才想进入房产业的机会减小，难度增大，行业外人 才向房地产行业流动趋缓；而房地产从业者从自身利益考虑，跳槽欲望增强，行 业内人才向行业外流动趋势增强。
流动影响分析：影响一：尽管当前国内对房地产企业人才流动缺乏行业规定和道德约束，人才流动可能
会对公司内部商业机密和公司规范化管理造成一定的损失，但也正是这种人才 的充分流动性才使先进的、丰富的从业经验得以传播，进而带动整个行业的发 展。
影响二：合适的流动有利于企业和人才的发展，有实验表明，一个企业如在一年之中没
有相应比例的新的人才加入，将导致员工惰性上升，工作效率降低；同样人才 流动过快也将导致企业停滞不前，不仅工作衔接出现问题，使企业效益遭受潜 在损失，更重要的是给了竞争对手一个喘息的机会。房地产企业每年以10％到 25％的人才流动为宜，适度的“换血”增加了员工的工作压力，可以最大限度 地刺激员工的工作积极性，同时也提高了企业的竞争力。
NO7：
【部门猎寻目标-企业介绍】
东莞三正集团：公司概况：广东三正集团有限公司位于广东省东莞市，该集团以酒店、房地产为重点支
柱产业，并配套洗衣清洁、印刷、物业管理、食品、汽修等行业，是一家吸纳国际先进 管理思想并创立自身特色的企业集团。集团建立了一支具有五星级经营管理水准、独特 的经营风格、集团化运作的酒店集团军，管理着五星级的三正半山酒店和三星级的莲湖 渡假村。三正集团以“追求卓越、力创精品”为宗旨，每年推出一个新楼盘，高尚住宅 区正华苑和正丰豪苑开当地高尚豪华住宅之先河，三正休闲购物城、三正世纪新城引入 现代都市商业文明的新概念。三正集团的未来发展，在继续致力提高原有产业的经管理 水平和经济效益的同时，注目高新科技，逐步融入新经济潮流，朝着“科学、实力、祥 和、富裕”的国际化企业集团迈进。
东莞富盈集团：公司概况：广东富盈集团有限公司成立于一九九五年初，是一家集建筑、房地产开发、
销售、物业管理、酒店经营、教育投资等多元化的大型民营企业集团。集团现拥有五星 级“富盈酒店”等10家全资子公司，2家合资公司，员工超过5000人。东莞市万盛房地 产开发有限公司隶属于广东富盈集团。公司总部位于东莞市东城区，是一家以房地产开 发为主的综合性企业；目前，在东莞投资开发了多个大型房地产项目。
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