岳阳创佳房地产评估经纪有限公司 孙军良 潘海 刘锦 黄劲
浅析房地产环境损害赔偿评估
【内容提要】随着房地产业的不断发展，房地产损害环境损害评作为评估行业的一个新课题摆到了我们面前。本文探讨了房地产环境损害评估中遇到的一些主要难题，并提出了相应的解决方法：
【主题词】 房地产 估价师 评估 房地产环境损害 赔偿评估
自从我国在上世纪九十年代改革住宅分配制度以来，房地产业作为一个新兴的产业走进了我们的生活，买房置业、改善居住环境、房地产投资成为了普通民众生活中的一部分。经过十多年的发展，我国的房地产市场已经渐趋成熟，也为市场提供了各种类型的房地产商品，改善了人民的生活，丰富了房地产投资商品种类。然而，由于利益的驱使，使得广大消费者在购置房地产时受到来自开发商的各种伤害，这种伤害行为不但损害了消费者的权益，也损害了房地产市场的诚信。
什么是房地产环境损害，法律界还没有定性。在这我们姑且将其定性为：房地产开发商在开发房地产商品时，因自身利益驱使，修改已经被有关行政主管部门批准的规划（此规划在修改前已经向广大购房者作出了展示和承诺），规划的修改导致小区公共设施发生重大变化所引起的房地产价值的减损。一般的表现是取消规划中应该配套修建的学校、花园、停车场等一些公用配套设施，提高建筑容积率、减少绿化面积等。
当购房者在购买商品房时受到利益损害时，损害赔偿的额度该如何处理呢？
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岳阳创佳房地产评估经纪有限公司 孙军良 潘海 刘锦 黄劲 作为专业的房地产评估结构和专业的房地产评估技术人员，在遇到上述情况时，如何将因环境改变而造成的损害客观公正的评估出来呢，这是一个难题，也是我们不得不对面的一个问题，如何客观公正地把损害额测算出来，先要解决评估中将遇到的以下几个问题。
1、房地产损害评估委托主体范围的确定。在商品房买卖活动中，卖方的主体只有一个，那就是开发商，但买方却是为数众多的消费者。当开发商修改规划引起小区公共设施重大变化时，受影响的不是单独的某一个消费者，而是整个小区的业主。那么损害评估的主体如何确定呢，是某一个消费者，还是整个小区的消费者。如果只是某一个消费者提出了环境损害评估请求，那么这个请求的效力范围如何界定呢？如果是整个小区的消费者联合起来提出环境损害评估请求，那么又如何定性这个评估委托主体呢？这个评估委托主体是不是具有法律意义上的主体资格呢？
2、房地产环境损害法理定性难题。《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。虽然上述两个法律条文对房地产损害赔偿作出了一定的解释，
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岳阳创佳房地产评估经纪有限公司 孙军良 潘海 刘锦 黄劲 但是针对房地产环境损害赔偿，纵观我国的法律法规体系，还没有哪一部法律或法规对房地产环境损害作出定性描述，因此存在着法律方面的缺失。
3、评估资料收集的难题。作为房地产环境损害赔偿评估，需要收集的资料很多。如《发改委立项批文》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋分层分户平面》、《国有土地使用权证》等项目有关的法律文件，但这些文件一般是由开发商拥有，受损害的单个业主或业主群体无法提供，评估机构和估价师无上述资料，则无法对环境损害作出定量分析，评估也就无从谈起。
4、环境改变前房地产状况的确定问题。开发商修改规范后，导致以前承诺的房地产环境状况无法实现，这个环境状况以前只是体现在规划设计中，并无现实中的具体实物。这就导致环境改变前后的比较缺乏具体的比较，无法找出其中的差距。这也是房地产环境损害评估的一大难题。
5、评估方法选用方面的难题。房地产估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等，房地产环境损害赔偿评估应采用哪种方法进行呢？根据《房地产估价规范》中第6.12.2款规定：房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。房地产环境损害不存在可修复的建筑质量缺陷和不可修复的建筑质量缺陷，因此在严格意义上来讲，应归属于间接损失，但《房地产估价规范》却未对间接损失作具体规定。
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岳阳创佳房地产评估经纪有限公司 孙军良 潘海 刘锦 黄劲 针对以上遇到的难题，房地产估价机构和房地产估价师在实际操作中该如何进行正确的处理呢？
关于房地产损害评估委托主体范围的确定，我们建议最好是由开发商和业主双方进行共同委托，由受到损害的业主和开发商先进行先期协调，达成初步意向后，双方选定具有较强技术实力的评估机构进行委托。双方委托还可解决业主单方面委托评估相关原始资料获取难的问题。如果业主和开发商无法达成双方共同委托评估的意向，我们建议，受损业主可先行就受损害事由向人民法院进行诉讼，由人民法院委托进行评估，这样可以解决房地产环境损害评估法理定性难题，避免出现评估以后，不被采信的情况，同时委托方和评估机构在收集资料时，如须到房产、国土、规划、建设等部门调取项目相关资料时，可以得到法院的授权，在法律上的支持。
环境改变前房地产状况的确定，则可调查项目的规划、建设等相关文件，确定项目环境改变前的规模、绿化率、容积率、相关配套设施的面积、停车位的数量和布置等相关信息，采用市场调查或专家评审打分的方法，比较、分析、确定环境改变前房地产的状况。
评估方法的选用，房地产环境损害导致的是房地产市场价值的减损和功能的缺失。根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价法等几种方法。根据《房地产估价规范》中第6.12.2款规定：房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。我们认为，房地产环境损害赔偿评估，可采用价差法进行求取，即分别求取损害发生
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岳阳创佳房地产评估经纪有限公司 孙军良 潘海 刘锦 黄劲 前后状态时的房地产价值，然后计算差额的方法。那么在计算前后状态差额时，上述几种方法用到最多的将是市场比较法、收益还原法和成本法。
举例说明，如开发商先前承诺修建的花园改建停车场，则可分别求取带花园状态时房地产的市场价值和不带花园而修建停车场状态时房地产的市场价值，这可以通过对市场上相类似物业的市场售价进行调查求取。也可分别求取两者状态下物业的预期收益，采用折现的方法进行求取，这就是收益还原法的范畴了。又如开发商先前承诺修建的小学、幼儿园停建，则可分别采用市场比较法和收益还原法求取带小学、幼儿园状态时房地产的市场价值和不带小学、幼儿园时房地产的市场价值，也可采用计算修建小学、幼儿园时的成本，以开发商成本支出的减少额（包含建安成本和土地成本以及相关的其它费用）作为房地产环境损害的赔偿额。
房地产环境损害赔偿评估是房地产评估行业的一个新型的课题，随着《物权法》的颁布和实施，随着人们保护自身财产权利不受侵范法律意识的不断加强，我们可能会遇到这种情况。这是我们非常乐意见到的，这标志着社会的进步、法制的进步、人们法律意识的进步和财产权利制度的完善，同时这也将极大的促进房地产评估行业的进步。
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