2018年物流地产普洛斯公司专题调研分析报告
目录
第一节 全球领先的物流地产商 ............................................. 5
一、中国财团116亿美元收购普洛斯 ..................................... 5 二、历史沿革：ProLogis拆分出GLP ..................................... 5 三、资产分布 ......................................................... 7 四、市场表现 ......................................................... 8 第二节 开发、运营和基金管理有机结合 .................................... 10
一、物业开发、运营、基金管理形成闭环 ................................ 10 二、业绩稳健，有效抵御经济周期 ...................................... 12
1、开发：维持高毛利率 ........................................... 14 2、运营：超过90%的出租率 ........................................ 15 3、基金管理：盈利性最强的业务 ................................... 17 4、财务分析：业绩稳定 ........................................... 18 三、客户和竞争对手 .................................................. 20
1、主要客户：物流、零售、制造业 ................................. 20 2、主要竞争对手 ................................................. 23
第三节 普洛斯在中国 .................................................... 26
一、步步为营，布局中国市场 .......................................... 26 二、无法超越的市场占有率 ............................................ 27
1、普洛斯中国市场布局 ........................................... 27 2、竞争对手和客户 ............................................... 28 三、普洛斯核心竞争力 ................................................ 30 第四节 国内物流地产行业空间巨大 ........................................ 33
一、需求引擎：城镇化和B2C电商 ...................................... 33 二、业务模式各有优劣 ................................................ 36 三、外资主导、内外差距较大 .......................................... 37
图表目录
图表1：中国财团收购普洛斯股权结构 .................................................................................................... 5 图表2：金融危机期间ProLogis股价暴跌 ............................................................................................... 6 图表3：公司历年已完工地产设施规模（百万平方米） ........................................................................ 8 图表4：普洛斯历史股价走势（SGD新加坡元） ................................................................................... 9 图表5：普洛斯四大业务平台 .................................................................................................................. 10 图表6：普洛斯解决方案 .......................................................................................................................... 10 图表7：普洛斯（GLP）运营模式 .......................................................................................................... 11 图表8：普洛斯营业收入（亿美元） ...................................................................................................... 12 图表9：普洛斯17财年收入业务结构 .................................................................................................... 13 图表10：普洛斯17财年收入区域结构 .................................................................................................. 13 图表11：普洛斯17财年利润区域分布 .................................................................................................. 14 图表12：普洛斯物业开发标准 ................................................................................................................ 14 图表13：公司历年完工和新开工项目 .................................................................................................... 15 图表14：公司开发业务维持高毛利率 .................................................................................................... 15 图表15：2014-2017财年物业出租率 ...................................................................................................... 16 图表16：京东租赁普洛斯物流设施情况 ................................................................................................ 16 图表17：基金规模和管理费用 ................................................................................................................ 17 图表18：普洛斯三大类地产基金分类 .................................................................................................... 18 图表19：普洛斯ROA和ROE维持稳定 ................................................................................................ 19 图表20：普洛斯资产负债率在40%左右 ................................................................................................ 20 图表21：零售业客户（快消品、电商、零售与快餐） ........................................................................ 20 图表22：第三方物流客户 ........................................................................................................................ 21 图表23：普洛斯客户所属行业分布 ........................................................................................................ 21 图表24：普洛斯中国五大客户 ................................................................................................................ 22 图表25：普洛斯日本五大客户 ................................................................................................................ 22 图表26：普洛斯美国五大客户 ................................................................................................................ 22 图表27：普洛斯巴西五大客户 ................................................................................................................ 23 图表28：普洛斯中国主要竞争对手 ........................................................................................................ 24 图表29：普洛斯日本主要竞争对手 ........................................................................................................ 24 图表30：普洛斯美国主要竞争对手 ........................................................................................................ 24 图表31：普洛斯巴西主要竞争对手 ........................................................................................................ 25 图表32：普洛斯的中国网络分布 ............................................................................................................ 27 图表33：中国市场竞争情况 .................................................................................................................... 28 图表34：普洛斯服务体系 ........................................................................................................................ 31 图表35：中国城镇化率逐年提升 ............................................................................................................ 33 图表36：城镇居民年人均消费性支出 .................................................................................................... 33 图表37：2011-2018年中国网购市场规模 .............................................................................................. 34 图表38：2011-2018年中国网购市场结构 .............................................................................................. 34 图表39：中美人均仓储面积对比 ............................................................................................................ 35 图表40：中国现代物流设施供给情况（百万平方米） ........................................................................ 35 图表41：2015年主要物流地产商中国市场份额 ................................................................................... 38
表格目录
表格1：ProLogis和GLP发展历史沿革 ................................................................................................... 7 表格2：GLP和Prologis对比 .................................................................................................................... 7 表格3：公司2017财年物业分布 .............................................................................................................. 8 表格4：普洛斯三大业务 .......................................................................................................................... 11 表格5：2017财年运营部门经营业绩 ..................................................................................................... 16 表格6：普洛斯基金情况 .......................................................................................................................... 18 表格7：公司历年分红情况 ...................................................................................................................... 19 表格8：普洛斯中国历史大事件 .............................................................................................................. 26 表格9：普洛斯主要物流园 ...................................................................................................................... 28 表格10：普洛斯租赁市场中国前十大客户及占比 ................................................................................ 29 表格11：普洛斯占地策略 ........................................................................................................................ 30 表格12：物流地产五大经营模式 ............................................................................................................ 36 表格13：企业涉足物流地产情况概览 .................................................................................................... 37 表格14：中国市场物流地产地产公司概况 ............................................................................................ 37
第一节 全球领先的物流地产商
新加坡普洛斯集团（Global LogisticProperties，GLP）是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。本报告主要研究GLP，即ProLogis原亚洲业务；如无特殊说明美国普洛斯集团，报告中的普洛斯均代指GLP。 一、中国财团116亿美元收购普洛斯
7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元（160亿新币，2016，14.7XPE，1.3XPB）成功收购普洛斯，大幅溢价收购说明中国财团极其看中公司的项目运营经验。该财团包括：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。
图表1：中国财团收购普洛斯股权结构
资料来源：北京欧立信调研中心
二、历史沿革：ProLogis拆分出GLP
1997-2007是ProLogis发展的黄金时间，公司股价从97年的10美元（前复权）上涨至2007年的48美元（前复权）。08年以前，ProLogis持续激进扩张，仅2007年就新启动了191个项目（470万平方米），预计总投资额38亿美元。随着金融危机的爆发，公司新落成物业招租不利，基金募集遭遇困境，导致数十亿美元的资产无法完成周转，只能由物业管理部门代持；加之债务融资困难导致公司出现大面积资金缺口。公司股价也从2007年10月最高66.86美元（不复权），一路下跌至2008年11月的8.73