新江湾城：绿色生态港 国际智慧城
从争议到规划，从开发到热销，新江湾城这个市中心区域目前最大一个待开发的熟地，正在一步步由大型的空旷的生态湿地向一个知识型、生态型国际城区的梦想靠近。作为21世纪上海城市居住区发展的新典范。上海新江湾城的空前成功，给人们更多的启示。
新江湾城：绿色生态港 国际智慧城
——上海城市建设的001工程开发纪实（上）
上个世纪最后十年的上海巨变，使上海再次聚集了全世界的目光。浦东的全面开放与开发，陆家嘴金融贸易区的迅速崛起，世博会的成功落户，一个个举世关注的利好纷至沓来。上海这个巨大的磁场，正在发挥着前所未有的吸引力。在这个宏观背景下，作为上海市中心城区最后一块纯天然生态区的新江湾，也开始有了更多的期待和更高的梦想。拨开迷眼繁花，回溯到20年前改革开放的起点，那时的上海有两个著名的大转盘：一个在徐家汇，一个在五角场；一个踞守西南，一个踞守东北。开放的阳光，最先眷顾了徐家汇。随着地铁一号线的开通，徐家汇如出水芙蓉，使上海城区向西南方向远远地展开。在徐家汇开发热火朝天的时候，当年在同一起跑线上的江湾五角场，却逐渐淡出记者的视线。两个当年几乎在同一起跑线上的兄弟，一个已开始领跑，另一个仍然裹足不前。原因很简单，五角场地区有一个巨大的江湾机场，所有现代化高层建筑在此只好望洋兴叹……
进入新世纪，“科教兴市”承载着上海新的光荣与梦想。位于高校林立的杨浦区内的新江湾城，正以其喷薄欲出的姿态，列为“知识上海”的战略龙头项目，被称作上海城市建设的001号工程。
新江湾城：上海城市建设的001工程
由上海城投置地（集团）有限公司负责开发建设的新江湾城位于上海市中心城区的东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路，规划总占地面积为9.45平方公里。上海中心城区的面积约600平方公里，也就是说，新江湾城的面积占上海市中心城区总面积的1%还要多，相当于整个卢湾区。作为上海中心城区最后一块大宗土地，堪称上海城区的绝版。上海市市长韩正在考察了此项目时，建议其规划要向世界招标，并认为没有令
人服气的方案，宁愿放着不动。从地理位置上说，新江湾城在上海整个布局中的恰好处在西南与东北的轴心线上，新江湾城的战略开发将改变上海开发建设的西南重、东北轻的格局，使失衡的布局重新平衡。从时间结点上说，新江湾城的开发，将与世博会“一南一北”，共舞浦江“巨龙”。新江湾城的面积，在五角场商业副中心规划中，占了1/3，能以这个“1/3”为支点，将使江湾五角场地区赢回失去的20多年的发展时间。
上世纪九十年代以来，上海坚持“三二一”的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。新世纪的上海，向着更高的目标进发。新江湾城地处的上海杨浦区，是上海中心城区面积最大的一个区，也是上海高校和科研院所最密集的区域。上海杨浦区委书记陈安杰告诉记者：“杨浦区有复旦大学、同济大学、财经大学、上海理工大学、上海海洋大学以及周边的上海外国语大学等，这里既有百年的大学、百年工业文明的历史积淀，又有亲水滨江岸线环绕的自然与人文双重关怀，举世罕见。”新江湾城周边创新资源集聚，为杨浦发展风险投资提供了广阔的空间，许多国际投资论坛也在此选址。杨浦区内的知识创新区风险投资服务园，正是依托杨浦的特色优势，为风险投资发展提供全面、专业的服务。随着“创智天地基地”一期、二期的逐步完成，江湾五角场城市副中心的发展将势不可挡。
作为新江湾城是上海市区内最后一块大型生态住宅区，许多人都称之为五角场的后花园。对于讲究舒适生活品质，又不想远离市区居住的置业者来讲，这里真的是不二的选择。上海城投集团有限公司董事长孔庆伟说：“作为上海城市建设的001号工程，在策划之初，我们就提出?跳出地产看地产?的理念。”在规划设计上，上海城投采用国际招标,最终确定采用美国Johnson Fain公司的设计方案。该公司设计方案特点是赋予同一区域不同的设计主题，“南北规整、中部自由”的路网格局,以水面为中心组织住宅布局,河道和道路结合连通水体,由若干水景公园、河滨码头区和周边长型休闲绿地组织绿化系统,以滨水绿化空间为景观重点,强化主要道路景观,强调再生资源、废弃物资源管理和节能建筑,住宅布局以规整布局和点、条状结合。新江湾城站在整个上海乃至整个中国的高度，导入城市运营的理念，提出了“绿色生态港，国际智慧城”的战略定位，上演了一场城市运营的“完美风暴”。
新江湾城：绿色生态港，国际智慧城
作为上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。上海城投置地把“绿色生态港，国际智慧城”作为新江湾城的总体定位是非常精准的。上海城投置地（集团）有限公司总经理俞卫中，在接受记者采访时说：“新江湾城不仅是住宅开发的问题，更是城市发展的问题。”新江湾城的总体规划遵循了生态的原则，最大程度保留和利用了原生态水系、景观资源，具体规划了中央公园板块、知识商务板块、滨江休闲板块、自然花园板块、都市村庄板块五大功能区。新江湾城还从人性化角度出发，建设50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，建成文化、体育中心及世界上最大、功能最全的滑板公园之一，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。新江湾城的整体规划中，居住用地约3.66万平方公里，城中绿地率达到50%左右，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0，综合绿化率达50％以上。
以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。在这里居住的人们可以享受一流的基本保障型配套设施，其中包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑，均在服务半径之内。为了确保日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间。新江湾城区内还拥有一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点之一。在功能设计上，新江湾城引进国际流行的、时尚的休闲元素，包括淡水生物博物馆、江鲜美食街、旅游纪念品街；露天酒吧、水幕电影、游艇码头等，成为上海最丰富时尚的滨水活动中心。由于极限运动是一种表现自我、挑战自我的运动形式，深受各国年轻人喜爱，因此选择了新江湾城。同时，这也和新江湾城的开发理念相吻合，占地2.7万平方米的世界极限公园运营使用，将极大地满足一些体育爱好者的追逐与疯狂。
新江湾新城在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，强调生态观念、人文观念，建立大学、知识产业和居住社区之间的协调互动，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。首先，首先，依托复旦新校区，把新江湾城打造成一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；第二，以周边信息服务产业为主体，把新江湾城打造成一座具有造血功能和孵化能力的城区；第三，依托上海中心城区最大的一块生态绿地，把新江湾城打造成一个回归自然的生态化的“田园都市”和“休闲之都” 。第四，
通过信息导入、或者城市运营，把新江湾城打造一个集办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的“活力之城”。新江湾城，一座汇聚精英的人才、具有鲜明的头脑经济时代特征的国际化新城区；新江湾城，一个新兴的富有魅力的“知识经济高地”和“财智乐园” 。
新江湾城：001工程创下许多历史之最
江湾城开发，在坎坷不平中起步。新江湾城原来是一个废弃的飞机场，9000亩的土地上，没有一条像样的道路，大道小路都得重新修筑，要达到现代房地产开发“七通一平”的要求，并非易事，横亘在机场中央的飞机跑道，就是根难啃的骨头。机场跑道因其特殊功用，混凝土分上下三层浇铸，每层厚达50厘米以上。机场的上下排水、配电等都不符合现代房地产开发的要求，一切都得另起炉灶。既是拓荒者，就不会被蛮荒吓倒。上海城投公司的拓荒者们首先向废墟宣战，一步一个脚印地向前耕耘，废墟渐渐变成了可以向外招商的热地。市场毕竟是市场。大量的基础设施和城市改造，投资者们却不踊跃。投资者当中观望犹豫者多，一掷千金者少。经过调查发现，投资者们对新江湾城房地产开发能否赢利没有底，因为“新江湾城”是全新的地域、全新的事业，成熟的楼盘离这儿有一些距离，投资者们不清楚消费者们能不能接受全新的“新江湾城”。与其等待，与其游说，不如主动出击，自己吃掉令投资者们不敢下箸的“第一只螃蟹”。
新江湾城的开拓者们决定自己先盖样板楼，让热销的楼盘，打消投资者的顾虑，也为这9000亩土地作最好的包装。于是，占地207亩、42幢、14．5万平方米的新江湾城时代花园很快拔地而起，以高绿化率、好房型、低价位吸引了挑剔的消费者。时代花园的顺利开盘，售楼处开始排起了长龙。第一位排队者竟提前三天，带着铺盖卷睡到了售楼处前。消费者的认可感动了新江湾城的开发者们。他们不仅精心打造楼盘，而且全力以赴，给消费者一个惊喜。他们比预定时间提前一个月，将一期房钥匙交到消费者手中。国庆长假，时代花园从早到晚，人群摩肩接踵，新房主们呼朋唤友参观新居。时代花园销售率达到了95％，创下杨浦区两个之“最”：销售量最大，平均价最低。新江湾城本身是创造了第一，是第一个吃螃蟹的人，重新创造新的理念来规划城市，规划大型社区，这里又创了一个第一，我们是在新江湾城整体规划以后的第一块招投标土地，我们是发起者，主要的参与者和第一个实施者，项目的定位是新江湾城1号作品。
新江湾城是上海市区内最后一块大型生态住宅区，许多人都称之为五角场的后花园。在这里，你看到的不是高楼林立的建筑群，取而代之的是优美的自然生态环境，对于讲究舒适生活品质，又不想远离市区居住的置业者来讲，这里真的是不二的选择。经过多年的拓荒耕耘，新江湾城开发已经从坎坷走进顺境：市政基础设施、公交、环保、交通、人防等各类专业规划设计基本编制完成；基础设施日渐完备，宽45米、长1．5公里的主干道殷行路已经通车使用，千山路、明山路又在紧锣密鼓地建设，已与即将拓宽的淞沪路辟通，一马平川直达五角场地区，年内还要开工6条道路；大面积的“七通一平”正在有条不紊地进行……良好的投资开发条件与环境，开始发挥筑巢引凤的效应，国内房地产开发商闻讯纷至沓来：杨浦建设集团、上海银燕置业有限公司、上海建迅房地产开发公司已捷足先登，正式签约获得B2、A3、A5地块的受让权，其中，还有包括“华润”、“绿城”、“合生”等地产大牌也跻身于新江湾城的投资开发行列之中……
新江湾城：巨人的诞生须有超人的智慧
从一个四顾茫然的、心怀忐忑的拓荒者，成熟为一个成竹在胸、经验丰富的开拓者；他们最大的成功，是得到了一个支点。与取得的成就相比，新江湾城开发者最大的成就，是在这场大开发中，找到了办法，找到了路子。上海城投的负责人告诉记者：“新江湾城的开发是站在巨人的肩膀上进行的”。在上海有很多现成的大社区做参考，上海城投把它们成功的经验和规划中的不足都经过过滤加以吸收和规避。同其他大型社区相比这里是基础设施先行,绿色先行，交通先行，业主入住以后就可以开始方便地生活。城投对社区的规划力求做到完美不留遗憾，先造绿后造地先配套后出让，这是城投具有瞻性的开发理念。时代花园成功上市，开拓者悬在心头的一块石头落了地。面对愈来愈热的投资开发热潮，由生地变成熟地的“七通一平”速度必须加快。根据规划，整个新江湾城道路系统分为主干道、次干道、支道三类共40公里长；要建设222KV变电站一座、35KV变电站5座；配置电话局、邮电局、环卫所各一座；同时要建立两个排水系统。
如此大的工程量，需要巨大的的建设资金，巨大的资金缺口如一座难以攀援的高山，横亘在开拓者面前。此外，新江湾城超大规模开发特性注定，土地出让不能零打碎敲，必须按规划整块出让。土地出让按惯例银行不提供按揭，土地所有者也不可能赊账，资金难题又怎样化解？以土地换工程，新江湾城的开拓者们化解了第一道难题。常规的开发步骤是批租土地，得到资金，投入开发。新江湾城的开拓者们打破常规，解开了工程资金缺口这个死结：