第一章 物业管理企业
第一节 概述
一、物业管理企业的概念和特征
概念：依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
特征：1、是独立企业法人；2、属于服务性企业；3、具有一定的公共管理性质的职能。
二、物业管理企业的分类
1、按投资主体的经济成分划分：全民所有制、集体所有制、民营、外资、其他 2、按股东出资形式划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型 三、物业管理企业的常见模式
1、房地产建设单位的附属子公司或部门；2、独立的物业管理企业；3、物业管理集团公司。
第二节 物业管理企业的设立
公司法、物业管理企业资质管理办法→工商注册、资质审批两个阶段 一、物业管理企业的工商注册登记
1、企业名称的预先审核；2、公司地址；3、注册资本（500、300、50）；4、股东人数和法定代表人；5、公司人员；6、公司章程 资质审批及管理
资质条件：一二三级。国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发和管理，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级，直辖市人民政府房地产主管部门负责二、三级并接受国务院建设主管部门的指导和监督，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 一级：①500万②工程、管理、经济30人，中级以上20人，工程、财务负责人中级以上③物业管理人员按规定取得职业资格证书④管理两种类型以上，百分比之和不低于100%：多层200万；高层100万；独立式住宅（别墅）15万；办公楼、工业厂房及其他50万⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
二级：①300万②20人/10人，工程、财务中级以上③职业资格证书④两种类型，百分比之和不低于100%：多层100万；高层50万；独立式住宅（别墅）8万；办公楼、工业厂房及其他20万⑤同上。
三级：①50万②10人/5人，工程、财务中级以上③职业资格证书④有委托的物业管理项目⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 申报资质时需提供的资料
新设立按最低等级核定，并设一年的暂定期，领取营业执照之日起30日内前往房地产主管部门申请资质：①营业执照②企业章程③验资证明④法定代表人身份证明⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
资质管理：有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。企业若违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获批。
第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置 一、物业管理企业的组织形式
直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等 1、直线制
特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专职职能部门，这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。
优缺点：优-领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时；缺-要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 2、直线职能制（普遍采用的形式）
特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。 优缺点：优-加强了专业管理的职能，适应涉及面、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业；缺-机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。
3事业部制
特点：一、分权管理，将政策制订和行政管理分开，二、每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。一般适用于那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司。
优缺点：优-一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策，二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力，三是促进了内部竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出；缺-事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 4、矩阵制
特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受所属职能部门和项目组的双重领导。
优缺点：优-一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源，二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题，三是具有较强的机动性和适应性。缺-一是组织机构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导，二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不当容易产生矛盾。 二、物业管理企业组织机构设置的影响因素
1、企业战略因素：战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。 2、外部环境因素：行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理政策法规和宏观经济形势等 3、技术因素：设备、技术、管理知识等
4、组织规模及所处阶段：企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构应有所差异 三、物业管理企业组织机构设置的要求
1、按照规模、任务设置；2、统一领导，分层管理；3、分工协作；4、精干、高效、灵活
四、物业管理企业的机构设置
1、总经理室（总经理、副总、总助、三总师-工程、会计、经济）；2、人力资源部；3、行政管理部；4、财务部；5、品质管理部；6、市场拓展部；7、经营管
理部；8、工工程管理部；9、安全管理部；10、环境管理部