2我国商业银行个人住房信贷风险管理概述
2 我国商业银行个人住房信贷风险管理概述
2.1 我国商业银行个人住房信贷风险的简介
2.1.1 我国个人住房信贷业务的内涵与特点
（1）我国个人住房信贷业务的内涵
商业银行个人住房贷款是指居民进行住房消费时通过向银行贷款来获得资金支持以弥补不足的购房款。银行在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保或者抵押物品。借款人如果到期不能偿还贷款本息的，贷款人则有权依法处理其抵押物品或由保证人承担偿还本息的连带责任。一般包括个人购置住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房装修贷款、个人住房加按揭贷款、个人住房转按揭贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款等口明．
(2) 我国个人住房信贷业务的特点
第一，用于个人住房消费，是最主要的个人贷款品种，中国目前个人住房贷款占银行发放的个人消费贷款的90％以上。如在2006年时达到94.2％，2007年时为92.4％。
第二，住房贷款数额比其他消费贷款数额大，期限长。个人住房抵押贷款一般为l到30年，最长的甚至超过30年．由于贷款期限长，其定价方式也不同于其他贷款，既有固定利率也有可变利率，在我国通常随着市场利率的变化而调整。在还款方式上往往采用分期付款的方式。
第三，以住房的产权作抵押，附带其他保障措施。个人住房抵押贷款周期长，通常以所购的德住房抵押，作为防范贷款风险的重要手段。当债务不能履行时，银行作为债权方有权行使该担保物权，在抵押物处置时候优先获得债权的清偿。当债务人不能履行贷款合同时候，担保人和保险公司承担代为履行偿还贷款的责任。
第四，政策性较强，居民住房问题关系到社会安定、政局的稳定，政府都要通过提供担保、保险或者税收优惠等手段支持个人住房贷款业务的发展，同时通过立法或者监管手段来规范个人住房贷款市场的发展，以实现政府的住房政策目标，使居民能够安居乐业。
2.1.2 我国商业银行个人住房信贷风险内涵及类型
商业银行个人住房信贷风险，主要是指商业银行在开展个人住房贷款业务过程中贷放出去的款项，由于借款人到期不能偿还或不愿偿还银行本息而使银行蒙受损失的可能性和幅度，它是风险因素变量的各种可能值偏离其期望值的可能性和幅度。从微观角度来讲，各种信贷风险都将围绕借款人、房产开发商、商业银
5
XXXX学院本科生毕业设计（论文）
行三方面主体表现出来：
(1) 借款人的信用风险
信用风险又称违约风险，是指获得银行信用支持的债务人由于种种原因不能或不愿遵守合同规定按时偿还债务而使银行遭受损失的可能。具体包含以下三种类型：
一是被迫违约风险，指借款人发生财务危机，使得无法按时偿还贷款而选择违约。主要可能是由于借款人收入下降、失业或丧失劳动能力等，使得个人收入水平下降甚至丧失，使得借款人无力偿还银行贷款，出现的违约风险。
二是理性违约风险，在贷款的市场价值提高或者房屋的市场价值降低时，导致抵押房屋的价值低于贷款的价值时，借款人基于理性角度即利益最大化考虑，通过指标LTV(贷款金额与抵押品价值比)的大小来做出决策的违约。当贷款价值比提高到大于l，使借款人的净资产为负，从借款人的理性角度考虑，主动违约是一个有利的决策，这就是理性违约。
三是恶意违约风险，指借款人事实具有还贷能力，但从主观上故意违约或者以个人住房贷款德名义骗取银行信贷资金所带来的风险。主要表现为假按揭、虚假贷款。这种风险产生的根本原因是我国个人信用制度基本是一片空白。
所以借款人个人信用风险成为商业银行个人住房贷款中最关键应该予以防范的风险。
(2) 开发商的道德风险
开发商利用利用与银行之间信息的不对称，在商业银行无法掌握开发商某些具体真实动机和背景的情况下，编造或者提供虚假的资料以取得银行的信任而变相获得贷款。开发商采用假按揭有着巨大的利益动机，这也就是为什么近几年全国各地都屡见不鲜地出现开发商假按揭事件。
(3) 商业银行的操作风险
商业银行对于个人住房贷款的操作风险主要指在具体操作个人住房按揭贷款时，从各个环节上看都不同程度地存在着经营管理风险。贷款发放前调查不到位，表现为银行信贷工作人员借款人资料调查不细致及把关不严，使得对借款人不能做出客观合理的评价；发放贷款时审查不严格。指忽视对贷款投放和规模指标进行严格的审查，给不符合条件的借贷人提供按揭贷款；贷后检查不及时，表现为信贷人员对贷后管理和检查流于形式，未能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施，化解和处理贷款风险。
2.2 我国商业银行个人住房信贷发展历程
我国的个人住房信贷发展历史并不长，国务院与1988年1月召开全国住房制度改革工作会议，拟定《全国城镇分期分批准行住房制度改革的实施方案》，开始首次推动了我国的个人住房信贷工作。1991年6月国务院发出了《关于继
6
2我国商业银行个人住房信贷风险管理概述
续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出要发展住房金融事业，开展个人购房、建房储蓄和贷款业务，实行抵押贷款购房制度，这是我国在国务院文件中第一次提出发展个人住房抵押贷款制度，为我国以后个人住房贷款的发展指明了方向。1992年9月23日中国人民建设银行房地产信贷部门颁布了《职
工住房抵押贷款暂行办法》，为促进个人住房抵押贷款业务的大量开展打下了良好基础。1997年4月30日中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，为我国个人住房合同贷款的发展掀开了新的一页。1998年后，随着住房体制改革的深入，人行积极调整贷款利率政策，先后下发了《关于加大住房贷款投入支持住房建设与消费的通知》、‘个人住房贷款管理办法》等文件，要求各商业银行积极支持住房建设和消费、扩大住房贷款业务范围、大力促进住房消费，逐步扩大个人消费贷款在贷款总额中的比例。1999年人行下发《关于开展个人消费贷款的指导意见》，将住房贷款和房价款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。随着一系列住房体制改革和住房贷款政策出台，使得我国商业银行住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。
2.3 我国商业银行个人住房信贷风险管理现状
1996年以前我国商业银行对信贷风险的管理主要以控制信贷规模为主要目标，通过把信贷规模控制在一定的范围内来力图相对降低信贷风险。1996．1999年，是我国个人住房消费信贷的试点阶段，1996---1999年，政府依此颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》、《个人住房贷款管理办法》、《关于开展个人消费信贷的指导意见》等一系列的法规用来规范个人住房信贷管理，但是在此阶段，鉴于我国个人住房抵押贷款一级市场还刚刚起步，市场运作还极不规范。
2000以来，我国住房消费信贷进入了高速发展和竞争激烈的新阶段。同时国内各商业银行自身在风险识别、风险估价、风险处理等各方面采取了措施，取得一定的成绩，但是相互间缺乏协调性，就是单个银行的不同支行或者网络分点关于个人住房抵押贷款业务操作也补统一，所以我国商业银行的个人住房信贷风险管理方面还存在着一定的缺陷，主要有：
(1) 贷款客户的基础资料和信用制度建设的薄弱
信用风险是我国商业银行信贷最基本的风险，因此，有关贷款客户的真实基础资料和信用制度的建设就至关重要，但是目前商业银行客户在申请贷款的时候往往只需要提供一个收入证明，一般也就是工作单位的一个印章就可以完成，甚至有些客户没有固定的工作单位，他们一般随便到哪个单位盖个印章，在表格上写上相对应的工作单位就可以啦。而银行在所谓的“资格审查”，就基本上属于一个流程形式，事实上银行一般都缺少储户真实收入的证据，基本上可以说是“一片空白”，至于客户在申请住房贷款后实际收入能否正常还贷，银行就完全无法掌控。
7
XXXX学院本科生毕业设计（论文）
(2) 银行经营管理风险控制的薄弱
银行经营管理风险，是在发放个人住房贷款的整个过程中，由于银行工作人员的失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。从环节上看，商业银行不同程度地存在经营管理风险，缺乏相应的内部风险管理控制措施。
(3) 商业银行的风险管理定量化分析技术的滞后
当前跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作为支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。
8
3 利率调整对房地产价格的影响分析
3 利率调整对房地产价格的影响分析
3.1 利率对房地产价格影响的供给需求理论分析
我国房地产开发企业自有资金一般为30％～40％，其余的60％～70％依靠金融系统融资、外资和购房者的预付款。利率是资金的价格，既反映资金市场的供求关系，又可调节资金的供求关系，它的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响，从而带来房地产价格的波动。房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间,2004年至今, 央行连续七次小幅加息, 而2006年我国固定资产投资价格上涨1.5%,70个大中城市房屋销售价格指数同比一直高于105,全年价格上涨5.5%, 而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温作用, 使房价回归理性。
3.1.1 利率波动对房地产供给的影响
根据凯恩斯理论，利率是资金使用成本的反映，投资由利率和资本边际效率决定，投资与利率成反方向变动关系，与资本边际效率成正方向变动关系。资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。对房地产开发商而言，利率上升，资金使用成本加大，资本的供给价格上涨，资本边际效率下降，原来一些利润丰厚的开发项目可能变得无利或微利，开发商会停止对无利可图项目的开发，从而减少房地产市场的供给。房地产市场在需求不变的情况下，价格出现上涨。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，在房地产开发商具有区域垄断势力的情况下，通过提价而转嫁给购房者。相反，当利率连续大幅度下调时，开发商就会以较低的成本获得资金，房地产开发的利润相对而言就有保证。同时由于利率下调，建材生产费用相应减少，使得耗用大量建材的房地产建筑安装成本有所下降。因此，开发商将会加大房地产投资，提高企业的经济效益。如果市场供给量的富足大于居民在低利率刺激下的消费需求，为了增强市场竞争力，开发商很有可能会降低房价。
3.1.2 利率波动对房地产需求的影响
房地产的需求由投资性购房需求和自住消费性购房需求组成，经济学认为二
9