——定期安排对新风量、排风量的测定； ——应考虑定期安排对空气品质的测定； ——定期安排对风管系统的清洗。 6.2.12 锅炉系统 6.2.12.1 蒸汽锅炉
每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护： ——每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；
——每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；
——每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录； —— 检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠； ——各种证书齐备，操作人员持证上岗；
——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内； ——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； ——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。
6.2.12.2 热水锅炉 ——定期对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照6.2.12.1的相应条款实施。 6.2.13 公共照明系统 公共照明系统应定期检查维护：
——每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98％以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；
——每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98％以上的亮灯率；
——每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。 6.2.14 避雷系统
避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：
——每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；
——每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；
——每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；
——主楼侧翼平台的所有避雷设施完好：
● 接地电阻：≤4Ω。 ● 弱电设备接地电阻：≤1Ω。
6.3 设施设备日常维修服务 共用部位日常服务的服务要求（见表2）。 表2 共用部位分部位日常保养、维修服务要求 序号 1
2 3 4
拉窗 楼内墙面
屋顶、管道、排水沟
墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。
屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。 发现损坏应在规定时间内修复。
大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路
5
安全、引导标志
标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。
6 7 8 9
卫生间、茶水间 电梯厅 避难层、平台 绿地、花台
保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。
保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复。
保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。 龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。
部位
日常保养、维修服务要求
旋转门、自动门、推玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。
道路、广场、地下车保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。库
6.4 标识管理
6.4.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等）。
6.4.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。 6.4.3 应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。
6.4.4 配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。 6.4.5 标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
7 秩序维护与安全服务 7.1 公共秩序维护
7.1.1 门卫
——主出入口应安排24小时值岗；
——对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；对来访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时间进入办公楼的人员应实施详细登记；
——对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。 7.1.2 巡视
——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止； ——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视；
——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；
——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
7.1.3 监控
——办公楼的监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；
——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；
——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
——保障治安电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。
7.1.4 停车管理
——根据办公楼的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
——保安人员应对进出办公楼的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；
——收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地每周清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放；
——车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全； ——非机动车应定点停放。 7.1.5 突发公共事件处置
依照《上海市突发公共事件总体应急预案》的要求：
——制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习；
——当物业发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。
7.2 安全管理
7.2.1 消防管理
——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；