南京市保障性住房·工程建设指导意见
（试行）
南京市保障房建设指挥部办公室
二〇一〇年六月
目 录
1 总 则 〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃2 2 规划与配套〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 3 3 建筑与景观设计〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃6 4 住宅装修与设备设施〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃13 5 材料与施工要求〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 20 6 验收与交付〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃 24
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1 总 则
1.0.1 为加强对我市保障性住房的建设管理，提高工程质量和房屋品质，依照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）、建设部等九部委《廉租住房保障办法》（第162号令）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）、南京市人民政府关于《南京市经济适用房管理实施细则》(宁政发[2008]116号)等文件要求，结合我市实际情况，制定本意见。
1.0.2 保障性住房（以下简称保障房）是指政府按限定标准、限定价格(或租金)、为本市中低收入住房困难家庭提供的各种保障性住房及相应的配套设施，包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等类型。全市所有统筹的保障房建设项目的质量监督管理，均由市建筑安装工程质量监督站负责。
1.0.3 保障房的规划、设计和建设，应满足住宅适用性、经济性、安全性、耐久性的居住标准要求。应与居民的住房状况、家庭结构和人口等因素及条件相结合，与南京市的经济发展水平相适应；与区域周边环境以及居民生活习俗相协调。成片配套建设的商业用房，不应对居民日常生活造成干扰。
1.0.4 保障房的规划、设计和建设，应充分考虑项目周边的交通现状与发展，结合城市交通尤其是城市轨道交通的发展，统筹组团建设的交通组织；应充分考虑和利用项目周边各类市政配套设施，按区域新城的理念进行规划、设计和建设。 1.0.5 保障房的规划、设计和建设，应遵循绿色建筑和可持续发展的原则，按照建设节地、节能、节水、节材和低碳环保型住宅的要求，顺应国内外保障性住宅产业化发展趋势，积极推广应用建筑工业化技术；选用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用通过质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。
保障房项目各参建单位的选择，应按照招投标管理办法和有关规定要求，以保证质量、安全为原则，建立保障房开发、施工、监理等候选单位名录，推行合理价中标，并实行跟踪审计。建设过程中，禁止非法发包、分包和转包。 1.0.6 本标准仅适用于由市保障房指挥部组织建设的新建项目。各参建单位除执行国家和省市相关规范标准、法规和文件外，应执行本指导意见。
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2 规划与配套
2.1 一般规定
2.1.1 坚持城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。 2.1.2 日照、建筑限高、退让、住宅建筑净密度、绿地率、容积率等规划指标，应符合南京城市总体控制规划和规划部门的具体要求。
2.1.3 规划设计应充分利用规划用地内部有保留价值的地形地貌、植被、河流、道路、建筑物与构筑物等居住环境与景观，综合考虑日照、采光、通风、隔声、防灾、配建设施及管理要求，坚持以人为本，创造宜居的生活环境。
2.1.4 住宅建筑布局和住宅主要朝向，应充分考虑我市日照、气候等自然特点，选择合适间距和最佳朝向。必要时宜进行小区的风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，确保居住环境适宜。
2.1.5 规划设计应结合规划用地周围条件，根据居民人口结构和生活习惯，合理布局市政公用配套设施和公共服务设施。
公共配套设施应功能完善、规模适当、形式丰富、经济实用。并与保障性住房同步建设和同步交付使用。
公建配套的具体设臵应考虑使用人的生活、休闲的传统习惯，满足不同的需求。
2.1.6 小区道路的设臵，应以安全便利、交通流畅、方便快捷为原则。合理组织交通流线和车辆停放，减少噪音。机动车道路应满足消防、防灾、救护等通行要求。
2.1.7 大型保障房居住区宜按区域新城的理念合理规划，并配建一定量的中低价商品房、普通商品房，满足不同居民群体的生活需求。
2.2 社区公共服务设施
2.2.1 保障房住宅小区，应配建“邻里中心”、“活动广场”等公共活动场所，注重营造人文环境，提供邻里之间和谐相处的条件。建筑总面积50万平方米以上的小区，应至少配臵1个面积不低于5000平方米的市民广场。人口规模超过5万人左右的大型保障房生活区，宜配臵1个面积不低于10000平米的市民广场，并尽可能满足露天电影放映的需要。
要结合室外活动广场，为居民锻炼和儿童玩耍设臵足够的室外健身器械与儿
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童活动器材，方便步行与室外活动，创造安静、舒适、方便、动静相宜的居住环境。
市民广场的规划设计，宜考虑与公共绿地和社区中心相结合，便于活动组织。应采取措施和加强管理，避免车辆随意停放甚至驶入广场。
2.2.2 住宅首层及户外公共场所，宜按住户需求和规范要求的上限进行无障碍设计，尽可能满足老年人、残疾人的需求和无障碍通行需要。
2.2.3 在满足规划要点要求基础上，与生活密切相关的公共配套服务设施，如邮局网点、银行网点、警务室、社区医疗中心、超市、娱乐、餐饮、农贸市场等公共服务设施用房，应按照集中与分散相结合的原则布局合理、方便使用；尽可能沿街布臵且数量和面积应满足需求。
大型保障房小区内宜配建公共浴室、理发室等传统商业设施，其面积一并计入2%的配建商业用房指标。
除满足规划要点要求以外，各组团内宜适当配建警务用房、物业管理、安防监控等附属用房及社区办公用房，便于社区管理。安全监控用房可与物业管理用房合并。
2.3 市政公用配套基础设施
2.3.1 保障房小区的供电、电信、路灯等管线应地下埋设。
燃气、电力、市政管网的设计与施工，应结合雨污分流、道路建设密切配合，一步到位，避免因各种管道敷设造成道路二次施工。
小区内有线电视、通讯、网络、安防监控等智能化工程的管线宜采用综合管沟管井敷设。
2.3.2 保障房小区应结合城市总体规划，充分考虑和利用临近的城市轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等现有条件，合理设臵交通流线。公交场站设计和站点设臵应满足区内居民的就业与出行需求。
2.3.3 公厕、垃圾中转站的选址要考虑方便整个小区，其建设数量、占地面积及建筑面积应满足需求，其中每座垃圾中转站的服务半径不宜超过0.8公里；公厕宜按每座占地面积30-60平米、服务半径500-800米考虑。
在沿街商铺、集中商业、会所、加油站、公共绿地、体育公园、集贸市场及公交车站场等公共配套设施内，或在人流量较大的区域，宜设臵足够数量的附属
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