中国房地产上市公司研究报告
2015年，房地产行业供需两端利好政策频出，国内资本市场呈现超预期宽松态势，房地产企业的融资环境显著改善，融资渠道进一步拓宽。在此背景下，优秀房地产上市公司把握机遇，快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化，并以创新的思维推动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。
1．研究结果及分析
1.1中国房地产上市公司整体发展状况分析
“2016中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括137家沪深上市房地产公司和52家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2015年，供需两端宽松政策频出，区域市场显著回暖，在“去库存”的大趋势下，房地产上市公司抓住结构性机遇，快速调整产品结构、市场布局，业绩再创新高；同时，上市房企积极把握国内融资环境持续改善的利好，进一步优化资本结构实现企业价值的最大化，并逐步加强市值管理、保持均衡合理的股权结构，降低企业经营风险。进入2016年，优秀的房地产上市公司一方面借助房地产市场的“小阳春”行情快速提升经营业绩，另一方面加速资本化运营持续扩大企业规模、提升企业价值，获得了资本市场的广泛关注。
（1） 经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化
2015年，房地产市场处于量价齐升的增长通道，区域市场分化明显，优秀房地产上市公司准确研判不同城市行情，合理调整区域市场策略，积极把握回暖期涌现出的市场机遇，进一步扩大了经营规模；与此同时，区域分化亦加剧了房地产行业的分化态势，成为部分房地产上市公司业绩增长的制约因素，使其规模增速有所放缓。
2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为76.50亿元，同比增长16.83%，增速同比提高0.21个百分点；同期，大陆在港上市房地产公司营业收入均值为251.74亿元，同比增长11.28%，增速较上一年回落5.11个百分点，低于沪深上市房地产公司5.55个百分点，主要原因在于，在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。
从房地产上市公司营业收入的结构来看，增长较快的企业主要受益于区域市场的回暖：在房地产市场出现结构性机遇的情况下，布局广泛的大型房地产上市公司拥有丰富的资源，具备良好的业绩增长基础，凭借出色的决策能力快速抓住市场上涨行情，实现了业绩的稳定增长。2015年共26家房地产上市公司的营业收入突破200亿元，比2014年增加1家，营业收入同比增长率均值为13.60%，高于大陆在港上市房地产公司营业收入均值增长率2.32个百分点，保持了较快增速。其中，华夏幸福、阳光城、越秀地产等房地产上市公司准确把握市场走势、深度聚焦核心区域，营业收入获得大幅增长，增速均超过40%；重点布局一二线城市的大中型房企在热点城市回暖行情下受益最大，业绩获得大幅攀升，营业收入在100-200亿元、50-100亿元区间的房地产上市公司分别扩容7家、2家，营业收入同比增长率均值分别达到23.16%和20.31%，明显超过同期沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值增速，如聚焦一线和二线核心城市的泰禾、首创置业2015年营业收入同比增长均超过50%。
房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化：2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。其中，沪深上市房地产公司实现净利润均值8.36亿元，同比增长7.73%，增速企稳回升，较上年提升1.28个百分点；同期，大陆在港上市房地产公司净利润均值为37.05亿元，同比增长3.23%，增速较上年回落2.27个百分点，已经连续四年下降。2015年，热点城市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大，利润空间受到进一步挤压。
与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势：在行业盈利空间收窄的背景下，实力突出的大型房企依托领先的品牌地位和强大的资源整合能力，充分发挥规模优势和产品优势，展现出更高的管控水平，盈利优势更加凸显，净利润规模超过100亿元的房地产上市公司净利润均值为209.67亿元，同比增长率均值为18.47%，增速最高；部分净利润规模在10-50亿元区间的中型房企，其产品很好地顺应了改善型需求释放的市场趋势，在本轮结构性回暖中亦获益匪浅，该区间企业净
利润同比增长率均值达到11.92%，其中部分企业净利润增速甚至达到60%-90%，进一步缩小了与行业领先企业的差距；而净利润规模在50-100亿元区间的房地产上市公司均值为75.71亿元，同比增长0.70%，该区间上市公司受市场布局或产品结构略显单一影响，净利润增长缓慢。
2016年一季度，受益于全国各项去库存宽松政策的密集发布，房地产市场加速回暖，呈现“小阳春”之势，房地产上市公司迎来了销售业绩的爆发式增长，也带动了营业收入及净利润的大幅提升，沪深上市房地产公司一季度的营业收入均值达到11.06亿元，同比增长37.64%，净利润均值为1.03亿元，同比增长17.93%，为全年的业绩增长奠定了良好开端。与此同时，伴随着区域市场的加剧分化和市场集中度的进一步提升，房地产上市公司应继续审慎布局并秉承因地制宜的精细化经营策略，全面提升运营实力，推动业绩再创新高。
（2） 盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间
2015年，房地产行业供需关系变化导致房企运营成本提升，区域加剧分化致使一、二线热点城市土地成本高企，在此背景下，房地产上市公司利润中枢下移已成行业大势所趋，沪深及大陆在港上市房地产公司2015年的利润率普遍出现下滑。优秀的房地产上市公司则更加注重“修炼内功”，一方面通过加大项目和土地的收并购力度降低购地成本、抓住资本市场融资机遇降低财务费用；另一方面强化内部管控、调动员工积极性，“自内而外”促进企业运营效率和盈利水平的提升。
利润率持续下滑，多措并举保障盈利水平