临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案
临汾市尧都区刘村镇南芦村
城中村改造方案
二O一二年四月
临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案
目 录
第一篇 总 论 .............................................................. 1
一、南芦村地块概况 ................................................................................. 1 二、改造的必要性和可行性....................................................................... 1 三、改造的主要目标 ................................................................................. 2
第二篇 南芦村区域环境分析 ........................................... 4
第一章 周边环境及市政配套分析 ................................................4
一、南芦村周边配套环境分析 ................................................................... 4 二、地块市政配套分析.............................................................................. 5
第二章 区域房地产市场分析 ......................................................5
一、市场供应............................................................................................ 5 二、区域市场前景分析.............................................................................. 6
第三篇 南芦村开发改造方案 ........................................... 6
第一章 改造模式及实施主体 ......................................................6
一、改造模式............................................................................................ 6 二、实施主体............................................................................................ 6
第二章 土地利用方案 ................................................................6
一、地块的SWOT分析............................................................................. 6 二、地块核心竞争力 ................................................................................. 7 三、客户群分析及定位.............................................................................. 8 四、项目定位............................................................................................ 9 五、规划设计方案..................................................................................... 9 六、“城中村”改造拆迁安置方案 ............................................................ 18 七、建设安排及实施计划 ........................................................................ 19
第三章 改造中村民利益的保障 ................................................. 20
一、拆迁安置过渡中村民的生活.............................................................. 20 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 ....................... 20 三、开拓了村民就业渠道 ........................................................................ 20 四、享受政府惠民政策............................................................................ 20
第四章 项目开发改造投资估算 ................................................. 20
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临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案
一、项目投资估算依据............................................................................ 20 二、项目投资估算................................................................................... 21
第五章 经济效益及社会效益分析 .............................................. 39
一、经济效益分析................................................................................... 39 二、社会效益分析................................................................................... 42
第六章 结论及建议 ................................................................. 43
一、结论................................................................................................. 43 二、建议................................................................................................. 44
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临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案
第一篇 总 论
一、 南芦村地块概况
临汾地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位臵重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的 “尧都平阳”，即今临汾。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。临汾资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。
（一）地理位臵
南芦村地块位于临汾市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与临汾市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是临汾市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距临汾市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。
（二）用地现状
南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。
（三）人口结构
南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。
（四）村民经济来源
南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人〃年。
二、改造的必要性和可行性
南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
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临汾市刘村镇南芦村城中村改造方案
村民住宅房屋最初都是1-2层。随着周边一中、滨河西路及汾河生态公园的建设，周边环境及交通达到迅猛发展，村里房屋出租旺盛，村民违规加层、搭建，违规改造房屋现象普遍，造成楼层增高、楼群密集，危房不断增加。
由于临汾市一中的开学，学生家长纷纷给孩子租房，各县外来人口流量增大，村内外人口居住量增大，社会治安状况需要加强，环境卫生脏、乱、差。
村里村民居住不规则，加之村上经济能力有限，公用设施，社区配套设施、绿化建设等都无从谈起。
南芦村的现状与其他城中村一样，成为城市风景的疮疤，安全隐患的中心，与临汾市的城市建设极不相称，已经远远跟不上临汾市城市建设的步伐，不仅影响城市形象，而且也阻碍了投资环境的改善和区域经济的发展，村民也享受不到城市发展、社会发展所带来的好处。
目前，临汾市城中村改造开始进入快车道，南芦村已被纳入改造村。村上领导干部和村民改造热情高涨，积极响应市政府城中村改造的号召，愿意进行整体城市社区改造建设，通过改造大幅度提高集体及村民的经济收入，提高村民的生活品质，美化城市环境。
三、改造的主要目标
（一）抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会
南芦村改造总体目标：抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会。
南芦村发展的战略定位：通过改造，以妥善安臵村民、提高村民收入为宗旨，积极开拓房地产市场和经营渠道，实施多元化经营战略，通过为社会提供综合服务，培育新的经济增长点，壮大发展集体经济，提高村民经济收入。
（二）改造后村民收入总体目标要求及展望
1、按照《临汾市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知》的规定，旧村全部拆除，村民搬入新居。人均可支配收入不低于临汾市平均水平。
2、改造后经济展望
（1）改造后村民和村集体经济来源。
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