五、测算过程
根据市场法、成本法测算出估价对象的市场价值，最终求得估价对象房屋建筑物的总价值。
（一）运用市场比较法综合测算估价对象价值 市场比较法的基本计算公式为：
房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易时间修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 1、估价选择的交易实例
案例A: 定福园小区一套小3居住宅，所在楼层一层（总层数六层），竣工时间2002年，建筑面积74.50平方米，交易时间2008年12月，出售价格81.95万元，正常交易。
案例B: 定福庄西街一套2居住宅，所在楼层三层（总层数六层），竣工时间1996年，建筑面积54.00平方米，交易时间2008年12月，出售价格50.22万元，正常交易。
案例C: 定福庄西街一套2居住宅，所在楼层六层（总层数六层），竣工时间1994年，建筑面积55.00平方米，交易时间2008年12月，出售价格55.00万元，正常交易。
2、比较案例修正情况计算详见下表：
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市场比较法—比较案例因素条件说明表
房屋用途 土地级别 交易方式 交易情况 交通便捷度 区域繁华度 距市中心距离 环境质量 基础设施 公共配套 建筑结构 朝向 楼层 建成时间 设计格局 装修 交易价格 待估宗地 普通住宅 5 一般 较好 较近 较好 七通一平 较好 砖混 南北 3层/6层 1994 一般 中装修 案例A 普通住宅 5 出售 正常 一般 较好 较近 较好 七通一平 较好 砖混 南北 1层/6层 2002 一般 中装修 11000 案例B 普通住宅 5 出售 正常 一般 较好 较近 较好 七通一平 较好 砖混 南北 3层/6层 1996 一般 中装修 9300 案例C 普通住宅 5 出售 正常 一般 较好 较近 较好 七通一平 较好 砖混 南北 5层/6层 1994 一般 精装修 10000
市场比较法—比较案例修正系数表
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房屋用途 土地级别 交易方式 交易情况 交通便捷度 区域繁华度 距市中心距离 环境质量 基础设施 公共配套 建筑结构 朝向 楼层 建成时间 设计格局 装修 交易价格 比准价格 单价(元/平方米) 待估宗地 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 105 100 100 11000 10582 9866 案例B 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 9300 9208 案例C 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 100 100 103 10000 9807 3、估价结果确定：由于三个比选案例计算的比准价格差距不大，取三者的平均值作为市场法评估结果。
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市场法估价单价=（10582+9208+9807）÷3 =9866（元/平方米） （二）成本法
本次采用成本法的步骤为：
运用基准地价系数修正法、重置成本法综合测算估价对象价值。 先采用基准地价系数修正法测算出土地使用权价值，然后采用重置成本法测算估价对象的价值，最后加总求得估价对象总价值。
I、土地使用权的价格
运用基准地价修正法求取土地使用权价格 （1）基准地价说明
2002年，北京市对1993年公布的基准地价进行了更新，根据北京市人民政府文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32
号)，新基准地价基准日为
2002
年1月1日，自2002年12月10日起施行。在这里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估。
（2）基准地价内涵
基准地价是各土地级别内，“七通一平”（或“五通一平”）土地开发程度下，平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价值。
（3）基准地价计算公式
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委估宗地位于海淀区定福庄西街，用途为住宅，属于居住五级地区。
其基准地价的计算公式如下：
宗地楼面熟地价＝适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
（4）具体测算过程
①适用的基准地价(楼面熟地价):根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在的区域的土地级别属于居住用途五级，基准地价为1500-2790元/平方米。根据北京市基准地价的有关规定，这里宗地楼面熟地价取2145元/平方米。
②期日修正系数
期日修正系数=宗地估价时点地价指数/基准地价基准日地价指数
根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，基准地价基准日为2002年1月1日，根据中国城市地价监测系统公布的北京市历年地价指数和地价增长率，详见下表：
北京市历年居住用地地价指数（基期2000年） 期 间 2005年第四季度 2002年第一季度
2006年-2008年2季度北京地区地价增长率
地价指数 113 104 15