第一节 物业管理的概念 一、物业管理的概念
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
1. 物业管理由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现
物业管理的三种主要方式：
A业主自我管理B专项专业委托C 选聘物业服务企业 业主有权选择，选聘应依《条例》
2．物业管理活动基础是物业服务合同 物业管理活动的实质是交易
交易的纽带/契约基础：物业服务合同 标的：物业管理服务
3.物业管理的内容
对物业进行维修、养护、管理
对相关区域内的环境卫生和秩序进行 特别委托服务 公用事业费用代收
4、条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业管理的物业管理活动 无分别立法的必要
区分：前期物业管理招投标 专向维修资金制度 条例使用范围 既包括城市，也涵盖农村 三 物业管理的市场化特征
1、 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
单一建筑→组团建筑、住宅小区→独立产权→共有产权 2、 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
共有产权→共同管理
3、 物业管理活动应当遵循市场原则
委托物业管理的本质：物业管理智能从物业管理权限中分离 业主享有物业决策权，物业服务企业实施物业管理智能 市场原则是物业管理活动的前提条件：
强调业主的自主权 强调物业活动须纳入市场秩序
4.非市场性的房屋管理不属于物业管理，也不是条例调整的范畴
物业管理的特征
物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
一、社会化
基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，而是物业服务企业要到社会上去寻找代管的物业。
必要前提：物业的所有权、使用权和物业的经营管理权相互分离 必要条件：现代化大生产的社会专业分工
专业化
物业管理的专业化，指的是物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
要求， 资质等级与职业资格的要求。 市场化
物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品精英的方式所实现的商业行为就是市场化 物业管理属性：经营 提供的商品：劳务 方式：等价有偿
市场化的集中体现：双向选择和等价有偿
第二节 我国物业管理的产生和发展
城镇住房及住房制度改革
1949年正事房地产逐步国有化政策 1、 私房社会主义改造转化国有 2、 国家建造书房共居民和职工租用
第二章 物业管理服务
第一节 物业管理服务的特点和内容 一、物业管理服务的特点
1、 物业管理服务的公共性和综合性
第三章 物业管理的基本制度 第一节 业主大会制度