2.合同解除与合同目的从合同法的目的来看，合同法的规范功能一般认为有两类；一为保护功能，即保护合同当事人的权益的功能。在合同解除制度中的表现为，法律应承认并赋予在违约行为导致非违约方订立合同的主要目的难以实现时，或发生预期根本违约约情况下，非违约方解除合同的权利。另一规范功能为鼓励交易功能，即鼓励当事人所从事的原愿交易行为的功能。解除合同等于是本己达成的交易中途流产，必将影响社会交易，因此又要求对合同解除严格加以限制。
从合同双方当事人订立合同的经济目的来看，当事人订立合同，其目的无不是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会致使当事人订立合同的主要目的难以实现，如果不顾客观情况变化而强制当事人仍然信奉合同信守原则，必然会在根本上违背当事人订立合同的意图。因为合同解除将产生恢复原状的效力，如果不对合同解除严加限制，允许当事人轻易的解除合同，必然造成资源的极大浪费，也难以保护社会交易，难以保护当事人的订约目的。故法律对合同解除做出了严格的限制，从观众国立法，主要是对法定解除发生的原因加以严格限制：（1）给付迟延；（2）给付不能；（3）履行拒绝；（4）不完全给付；（5）情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债
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务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。可见，构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同约定被告应于XX年5月1日交房，而其却于6月9日才通知原告办理房屋交接验收手续，其行为显然已构成迟延履行。那么被告的迟延履行行为是否构成了根本违约？买受方是否可据《合同法》第94条第4款的规定主张解除合同
根本违约（Fundamentalbreachofcontract，是从英美法系国家的合同判例中产生的一种违约形态。它限定了解除合同这种特定违约责任方式的使用条件。什为违约行为的一利，根本为约当然应当符合违约行为的一种构成条件，即债务人实施了违反合同约定义务的行为，但因为现代民法重视违约与合同宗旨的关系，将之与履行行为的实际效果相联系，故难有在违约行为后果严重，以致无法实现合同目的的情况下，方构成根本违约。认定根本违约，关键在于如何判定“违约后果严重”。《合同法》规定为“不能实现合同日的”。相对于轻微违约，根本违约通常表现为即使经过修改或补正，也无法实现债权人利益的情况。当能在不同合同中，应结合合同的性质来考虑合同目的。总之，在我理解，只有违约结果严重到合同目的无法实现即债权人利益无法实现的情况下，方认定为根本违约，也就是说合同债务、违
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约，甚至后果较为严重，但是可通过修补或改正而达到合同目的的，亦不构成根本违约。
sp;在本案中，被告的迟延履行，并未给原告造成什么利益损失，更不会使合同目的无法实现，我们无法认定已构成根本违约。而且迟延的期间不长，被告在违约后采取了较为积极的态度，及时的加以改正，使得原告的利益可得以实现。如果允许原告解除合同，反而会致使双方的目的无法实现，不符合合同法鼓励交易的宗旨。而且，解除合同将产生合同自始无效的后果，双方当事人的财产须恢复到订约前的状态，必将造成社会资源的浪费。再次，如果在此种未构成根本违约的情况下，允许原告解除合同，也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，损害合同信守原则。故本案中，原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。
在买卖合同中，出卖人负有物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。出卖人的瑕疵担保，全国公务员共同天地义务要求，出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，合同标的物（房屋）曾一度存在权利瑕疵，在被告通知原告办理房屋交接验收手续之时，合同标的物仍存在权利瑕疵，被告已违反了其瑕疵担保义务，因为抵押权具有追及力，而原告即使取得该标的物的所有权也不得以此来对抗抵押权的行使，这样原告不得不承担可能丧失标的物的风险。故原告有权拒绝办理房屋交接验收手续，该拒绝行为并不构成违约。但该房屋之抵押登记随后被注销，使被告对其违
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反瑕疵担保义务的一种补救措施。由于被告采取该补救措施及时、有效，因而并未构成重大违约。从该合同的履行结果来看，当事人的利益亦大体平衡，并无一方因此受损，因而，从鼓励交易的精神出发，应维持该合同的效力，但由于被告的行为已构成迟延履行，故原告仍可要求被告承担迟延履行的违约责任。
总之，在本案中，应认定该买卖房产合同有效，双方当事人应继续履行合同，但原告司基于被告的迟延履行要求其承担违约责任。
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