联东U谷工业区市场调研报告
（2007.5.30）
一、基本情况
光联工业园坐落于北京中关村科技园区金桥科技产业基地内（隶属于通州区，BDA则隶属于大兴区），属于中关村科技园亦庄园，区内企业可享受国家级开发区优惠政策。
工业区地处南六环路外，西临北京经济技术开发区（BDA）马驹桥地区，东临京津塘高速路，具体位置为京津塘高速马驹桥出口、走大杜社方向向西1公里处。工业区距三环路15公里。
光联工业园是北京联东投资（集团）有限公司投资25亿元人民币兴建的，策划机构为王志纲工作室，设计单位为中国现代设计集团华东设计院。北京联东投资（集团）有限公司是集建筑模板、钢结构、建筑总承包、地产、金融投资、物流贸易于一体的集团性企业，企业注册资本3.2亿元。
工业区可协助企业办理营业执照、消防等审批手续，办理营业执照最快1.5个月。
二、建筑规划
1. 规划情况
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工业区占地1300亩，建筑面积100万平米，包括制造加工区、综合服务区、企业定制区、中试生产区、办公研发区。
待摊率40%。 1) 制造加工区
容积率1.2，绿化率15%。制作加工区分为北区厂房和南区厂房。北区厂房地块为300亩，计划08年底完成地面物的拆迁。
南区厂房现已全部盖好，手续齐全。厂房建筑面积从2600至13000平米不等。其中单层厂房为钢结构建筑，面积为3600-13000平米；多层厂房为钢混结构，面积为2600-13000平米。单层厂房层高为7.4米，柱距为7.5米。多层厂房为3层，层高为5.5米，层承重为680公斤/平米。单层厂房大门为电动卷帘门，多层厂房大门为平开门。
厂房分为两部分：只销售的和只出租的。现在可租厂房为3层，层高5.5米，每层2760平米（宽24米，长80米），柱距8*12米，每层厂房中间的两侧各设1部工业电梯。厂方两头各设办公区，面积都为300平米。办公区层高亦为5.5米，办公区与厂房之间的墙可以打掉，增加厂房面积。3层厂房设有采光带。
厂房间道路宽6-7米。
2) 综合服务区
未建，目前为空地，规划待建一栋约20多层的商业写字楼（规划为5A级），计划2008年底建成。
3) 企业定制区
分为A区、B区。A区为4栋厂房，其中1栋厂房是一家厂商定制了2200多平米的厂房，购买价3600元/平米。另外3栋厂房是联东公司为了共同报规划建设的（2层厂房、局部3层），4栋厂房今年10月份交工，手续齐全。除定制厂房外其中1栋厂房出售、另2栋出租。预计售价为3800元/平米、租金等同制造加工区南区已建厂房，一层层高5米租金0.9元/平米天、二层层高4.5米租金0.8元/平米天。B区为定制区东边（工业区的最东边），180亩，已可考虑土地出售。
4) 中试生产区
未建，目前为空地。规划建筑面积为16万平米，绿化率36%。规划为组团式围
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合院落布置，组成半“回”形格局，每个单体建筑配置独立地上停车位。单体两端分别设货运路口和员工路口，单元之间既相互独立又可自由组合。楼梯、客梯、货梯集中入口处，既方便交通又节省面积。
5) 办公研发区
容积率0.88，建筑密度23.8%，绿化率35%；总建筑面积182966.4㎡；总停车位815个。办公楼以独栋和双拼两种建筑形式为主，一般为3层，单体建筑面积900至1800平方米，共有68栋（双拼算一栋）。交工含有中央空调、独立电梯等。企业拥有总部楼独立产权、独立冠名权。一期10栋办公楼计划于今年10月建完。研发区还建有一个高尔夫推杆场和中心绿地景观。
2. 市政配置情况
基地南侧有集中供水厂，日供水能力3万立方米。污水日处理污水能力30000吨，污水处理厂处理后，部分污水排入凤港减河，部分污水处理后作为中水回用。才。基地已建成110KVA变电站一座，并陆续建设10KVA开闭站9座，供电标准70kva/千平米。现可租厂房每层配有2个开闭柜。基地建设供热中心一座，采用分区域集中供热方式为入驻企业供热。厂房无中央空调，有新风系统。基地已建成程控电话容量10万门的电信局一座，可办理国内国际电话、电报、传真、无线通信、可视电话等项业务。宽带网接入设施已经进入园区内。园区不提供蒸汽。
三、费用情况
厂房一层租金为0.9元/平米日、二层租金为0.8元/平米日、三层租金为0.7元/平米日，物业费为40元/平米年，厂房售价为3700-4000元/平米。
租厂房方式为押三（3个月）付三（3个月），15天免装期。
土地售价为35万元，不含土地出让金等其他需向政府缴纳的各种费用（大市政费、土地出让金、契税等等）。联东2003年拿地时仅为8万元/亩（不含土地出让金等）。水力初装费不超过8万元、交给园区；电力、燃气初装费分别按照供电局和北京燃气公司的标准缴纳。
独栋办公楼只售不租，6500元/平米。
定制区的1栋2200平米的厂房是一家厂商定制的，购买价3600元/平米。 宿舍楼22平米的宿舍月租550元，公寓40多平米的一居室月租600元。
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用水价格为5.6元/吨（含1.2元/吨的污水处理费），用电价格0.75元/度，基本用电费15元/KVA月，用电维护费20元/KVA年，天然气价格2.2元/立方米，单层厂房生产区供暖费60元/平米年、办公区30元/平米年，多层厂房生产区供暖费50元/平米年、办公区50元/平米年。
四、商服配套
目前，制造加工区的西南角规划待建一栋约26层的商业写字楼（规划为5A级），规划内容有商务酒店、企业会所、体育中心等设施，计划引进金融、律师、工商、税务等服务机构，并计划设置咖啡厅、酒吧、快餐厅及物业管理室。
制造加工区里目前有一栋6层公寓楼和二栋6层员工宿舍楼，公寓楼以40多平米的一居为主，宿舍楼全为22平米的8人间（4个上下铺）。
公寓楼与宿舍楼之间建有一栋2层商业服务楼，包含超市、餐饮、商务服务等经营功能。
开发区里设有3趟班车（现阶段免费、将来考虑收费），分别到国贸、通州、夏家胡同（路过方庄、刘家窑）。
开发区周边有公交线路8条： 小11路（马驹桥二街村至翠薇）、区内12路（通州区胡各庄至房辛店）、 723路（马驹桥至前门）、926支（永定门途径马驹桥至后甫）、732路（至中关村）、927 路（木樨园途径马驹桥至刘庄 ）、927路延（至西客站）、976路（到北湖渠）。
开发区的东南角有一家四星级酒店正运通酒店。
五、营销分析
制造加工区南区厂房入住率90%以上，入住企业20多家，其中包括宝马（中国）汽车有限公司等6家世界500强企业。南区厂房现可租厂房面积还剩一块1200平米的一层、一块5000多平米的二层+三层。可售厂房剩余一栋7700平米的一至三层厂房、4000平米的一层+二层。
公寓楼已全部租完。 定制区卖出一栋写字楼。
招商部现在暂设在联东商务中心大楼里，待办公研发区一期建完后会搬入其中一栋写字楼里。销售物料为一册40P楼书（文字为上下中英文对照）和一册48P宣传册（正反面分别为中英文介绍、尺寸为楼书一半）。招商热线81509999。Slogan
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为“厂房世界、企业花园”。
六、优劣势分析
优势分析：
在亦庄老区的南面，紧挨马驹桥地区，周边各项配套设施齐全，建厂形象较好； 隶属于中关村科技园亦庄园，区内企业可享受国家开发区优惠政策； 工业区可协助企业办理执照、消防等审批手续； 厂房为钢筋混凝土框架结构，较轻钢结构质量要好；
工业区内设有员工公寓、宿舍楼及3趟发往城区的班车，还会定期组织企业活动（篮球比赛等）。
劣势分析：
地理位置在六环外，交通虽然可以通过京津塘高速快捷到达，但是要付高速费（小车单程5元），交通成本较高； 厂房租、售价格较高； 工业区内没有仓储设施。
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