金阳步行街
商业运营管理服务方案
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贵遵、贵黄高等级公路及321、210国道穿境而过，贵阳环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让新区与老城实现无缝链接，已经开工的贵广快速铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇集，贵阳城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道路网络正在形成。贵阳新客站和客运站的建设及启用，将使金阳新区成为一个纵贯南北、横接东西的交通枢纽和运输重镇。
金阳新区采取政府主导、市场运作、社会投入的模式，筹措资金10亿元，强力推进“六有”民生行动计划，关注民生实现零的突破。通过市场化运作，累计完成投资545亿元，17平方公里基础设施建设全面完成，贵阳奥体中心、贵阳国际会议展览中心等一大批城市配套设施逐步建成使用，会展、商贸、酒店、物流等产业开始起步。为进一步加快金阳新区建设步伐，贵阳市委、市政府根据金阳新区建设发展的新形势、新任务，制定了《关于加快金阳新区改革发展的意见》，明确下一步的发展目标为：2013年前，基本建立行政区管理体制，在全面完成建设区开发建设的基础上，基本完善规划控制区范围内的基础设施、城市功能配套和生态产业布局，建立合理的生态产业结构和产业体系，完善社会公共服务体系，把金阳新区建成生态型、园林式、数字化的新城区。
总结：商业步行街未来的发展前景一片光明，商业潜力无限。 二、商业发展趋势分析
（一）2009贵州省9个地区GDP（表.1摘录贵州政府网） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 分析：
根据上表.1所示及政府公布相关经济数据，贵阳市GDP位居全省第一，全市生产总值增长12%，其中，第一产业增加值增长7%；第二产业增加值增长13%；第三产业增加值增长14%。财政总收入增长12%，地方财政收入增长12%。社会消费品零售总额增长20% ，城市居民人均可支配收入增长8% ，农民人均纯收入增长10% 。这说明贵阳市整体消费水平稳中有升，为日后整体零售商业的可持续
城市名称 贵阳市GDP 遵义市GDP 毕节地区GDP 六盘水市GDP 黔南州GDP 铜仁地区GDP 黔西南州GDP 黔东南州GDP 安顺市GDP 总收入 900亿元 720亿元 446亿元 415亿元 315亿元 244.8亿元 230亿元 268亿 195亿 财政收入 260亿 114亿 85亿 73亿 44亿 27亿 45亿 28亿 30亿 金阳步行街
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发展提供了有力的支撑和保障。
（二）新区发展和人口密度（表.2摘录贵阳政府网） 序号 1 2 3 规划阶段 现阶段 发展阶段 成熟阶段 起讫期限 ２０１０年 规划建设规模 １７平方公里 规划常住/流动人口 １８万 ４０万 ５0万 ２０１１－２０２０年 ４０平方公里 ２０２０年 １０６平方公里 分析：根据表.2所示，按贵阳城市总体规划，金阳新区现阶段建设规模17平方公里，预计规划常住/流动人口约18万人（实际人口约5万人），若以现阶段的人口密度和流量，如果商业步行街的终端客户以城市居民为主，它在现阶段难以满足超大规模和零售方式的商业经营的盈利需求。当然，从长远发展角度考虑，金阳新区商业地产的价值将会逐渐显现。 （三）贵阳交通网络建设 类别 项目/名称 贵阳至广州快速铁路 贵阳至重庆快速铁路 铁路 贵阳至成都快速铁路 贵阳至昆明/长沙客运专线 厦蓉高速公路贵阳段 环城高速公路 公路 花溪二道 贵金线 航空 定位 客货兼顾、以客为主 客货兼顾、以客为主 客货兼顾、以客为主 客货兼顾、以客为主 规模及时速目标 全长857公里，时速值200公里/小时 全长341公里，时速值200公里/小时 全长663 公里，时速值350公里/小时 全长1140公里，时速值350公里/小时 全长约65公里，时速值110公里/小时 全长112.5公里，时速值110公里/小时 全长17.7公里，时速值110公里/小时 全长5.2公里，时速值110公里/小时 预计投入使用 2012年 2014年 2013年 2014年 已开通广州、上海、北京等重要事实航线 分析：
金阳新区作为贵阳市新的行政办公区域，未来的发展中心城市，交通、区位优势突出，贵遵、贵黄高等级公路及321、210国道穿境而过，贵阳环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让新区与老城实现无缝链接，已经开工的贵广快速铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇集，贵阳城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道
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路网络正在形成。贵阳新客站和客运站的建设及启用，将使金阳新区成为一个纵贯南北、横接东西的交通枢纽和运输重镇。 （四）分析结果
如何在现有的资源和消费群体的竞争中取得成功，唯一的办法是充分形成特色化经营，如果以现有的经营模式与贵阳原有零售/批发市场和路摊零售经营的冲击，与之竞争会处于相对的劣势。但商业步行街的良性发展，不光是本地市场的发展，更要辐射周边区域市场的培育和发展，以争取不同区域消费人群的消费。
根据上述分析，我们可以充分利用贵阳市省会城市的辐射影响力和地理环境优势，建造以青春时尚商品为主题的“西部商品批发交易中心”，配套豪华影院+主题餐饮+旅游购物店+超市便利店。致力于打造辐射贵州全省和周边城市的时尚商品的直供批发/零售的经营策略。
主题式“直供批发/零售商品”+“豪华影院+主题餐饮+旅游购物店+超市便利店”
第二部分 商业步行街运营策略
一. 营商环境 1.公共硬件配套
金阳商业步行街总体规划南北长1200米，东西宽100米，总用地面积为12.3927万㎡，建筑面积规模达11万㎡，地上商业面积8万㎡，地下人防及车库面积约3万㎡（其中地下车位592个、地上临时车位约500个），建筑层数为地上三层，局部四层和局部地下一层。 ? ? ? ? ? ?
手护式电梯/直式客运电梯/观光电梯 智能化闭路监控及门禁系统 火灾自动报警及联动系统 背景音乐及应急广播系统 停车场管理系统
公配电设备及后备电源设备
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总结：商业步行街的硬件投入比较完善，已具备并可满足整个商业运营的实际需求。 2.公共服务环境
商业性的公共服务建设和完善，应以满足顾客/消费者特定的衣食、住行、生产、生活、发展和娱乐的需求。公共服务满足顾客/消费者的生活与发展的某种直接需求，能使顾客/消费者受益或享受，有助于顾客的经营发展，有助于提升消费者的认同，有助于营造良性循环的营业氛围。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目/名称 垃圾收集及中转站 公共厕所 垃圾收集箱 仓储设施 物资转运站 儿童乐园 休闲设施 商业信息发布区 商业信息查询 功能/作用简介 建议 及时处理商业街日常垃圾，营造整洁环境 日产日清，避免堆积污染 方便顾客（/租户/消费者生活的配套 方便顾客/（租户/消费者生活的配套 方便顾客/（租户储存商品的配套房 方便顾客/租户货品装卸 方便一家假日休闲，留住消费者 提供方便消费者的休息场所/设施 介绍商业街布局/商业品种/交易信息 方便消费者及时查询需要的商业咨讯 设计需合理，做好标识牌 采用环保分类，做好标识牌和指引 天面重新开辟，低租金、免管理费 每栋商业楼开辟一处物质装卸区 商铺中心街开辟儿童游乐设施 根据环境增加休闲/休息区及座椅 出入口设臵电子信息显示屏幕 商业区出入口按经营划分设立一个商业查询显示平台 序号 10 11 12 13 14 15 项目/名称 公共电话亭 电信营业厅 邮局快递 功能/作用简介 方便客户/租户/消费者的临时性需要 方便客户/租户开通电信电话/网上宽带 方便顾客/租户物资流转 建议 增加多种经营及完善通信服务 集中一区域，在提供服务配套外，又可出租物业收取租金 集中一区域，在提供服务配套外，又可出租物业收取租金 集中一区域，在提供服务配套外，又可出租物业收取租金 开设空巴快线营业厅，并公布应运时间 集中一区域 商业银行 空巴快线 工商税务登记注册 方便顾客/租户/消费者资金流转/储存 方便并满足来自四方的顾客/租户/消费 方便租户办理营业执照 金阳步行街
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俗话说，“酒香不怕巷子深”，但对于金阳商业步行街项目而言，如果没有良好的外部交通环境，即使占据有利的地理位臵，也会将客户拒之门外。商业项目所在区域的交通环境对于商业项目的运营起着至关重要的决定作用，而交通流线的通畅与否，又是交通环境中的重要指标之一。因此，商业步行街项目的投资、开发、运营，首先应该考虑整个商业经营定位的交通环境，建立起交通流线（即商业步行街为中心而到达客源的交通的主次线路）的便捷性。
项目/名称 过境交通 到达交通 停车场 公交首末站 空巴快线 线路规划 建议 增加步行街口的公交停靠站台 开设为双向单行车道 实行停车场收费管理系统，提供购物免费优惠 与交通部门协商开通，并划出专设站台 与空客巴士联合经营临时售票点 步行街前后直接衔接通往贵阳老城区的三条城市主干道 主要是上下班交通和购物交通两种，由步行街内南北向的XX路与XX路组成。 主要以室内车位为主，确保地面交通网络的顺畅 公交车辆连接贵阳市区、火车站、机场、汽车站、周边生活密集居住步行街 连接贵阳机场，迎接四方来客
二. 步行街商铺营销推广
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，项目产品应向中高档次发展，在项目定位、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行升级，经我司反复推敲，我司建议项目推广主题定位为： “西部购物天堂——金阳步行街” 1.项目品牌的构建
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