房地产信托融资
一、房地产信托概论
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
二、房地产信托融资模式
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式 1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
投资者（委托人）（1）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司(受托人）（2）信托贷款（3）支付利息偿还本金开发商（项目公司）资产抵押股权质押第三方担保2、特点及优势 对公司(项目)要求 “四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强 要求的风险控制机制 资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设臵独立账户 融资金额 融资期限 融资成本 退出方式 偿还贷款本金 视开发商的实力、项目的以1-2年居多，最近也出一般高于同期银行法定资金需求及双方的谈判现了5年期甚至更长期限贷款利率，目前在6％结果，从几千万到几亿不的信托计划 等 优势：融资期限比较灵活
（二）股权型信托融资模式 1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
投资者（受托人）（1）信托资金（4）信托收益及本金-10％居多。 信托投资公司（委托人）（2）收购股权或增资扩股（3）溢价股权回购开发商（项目公司）股权质押第三方担保2、特点及优势 对公司(项目)要求 要求风险控制机制 退出方式 股权结构相对简单清向（项目）公司委派股东和财务溢价股权回购 晰、项目盈利能力强 经理、股权质押、第三方担保 融资金额 融资期限 融资成本 视项目的资金需求及以1-2年居多，最近也出现了5一般高于同期银行法双方的谈判结果 年期甚至更长期限的信托计划 定贷款利率，目前在6％-10％居多。 股权性质 优势 该等股权性质类似于（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作优先股，对公司的日用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似常经营、人事安排等优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不没有决定权（可能有要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 建议权、知情权、监督权等）
（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式 1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
溢价回购优先受益权投资者（委托人）（2）信托资金（4）信托收益及本金信托投资公司（受托人）（1）信托财产（3）优先受益权收入开发商（委托人）优先受益权
2、特点及优势 对信托财产要求 要求风险控制机制 退出方式 （1）业已建成，（1）通常设臵一般受益权和优先开发商溢价受益权回购 产权清晰，证件齐受益权，分别由开发商和投资者全；（2）能产生稳（信托计划）持有；信托到期后定的现金流，如商如投资者优先受益权未得到足额场、写字楼、酒店清偿，则信托公司有权处臵该房等租赁型物业 产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保 融资金额 融资期限 融资成本 视信托财产的评以1-2年居多，最近也出现了5一般高于同期银行法定估价值，一般在其年期甚至更长期限的信托计划 评估价值 的50％左右 优势 （1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
贷款利率，目前在6％-10％居多。