305号地块安置房投资测算
一、 项目概况 1、项目名称
南湖片区书院路305号地块天心馥园小区建设项目 2、建设单位
建设单位：长沙恒舟房地产开发有限公司 3、建设地点
项目用地位于长沙市天心区书院路以西、赤岭路西北角、富绿路以南地块，距长沙市南二环约1.1公里，距南郊公园约1.4公里，交通十分便利。 4、建设内容与建设规模
拟建项目规划总用地面积30269.14平方米，净用地面积23646.57平方米，总建筑面积为132438.88平方米，其中：地上建筑面积106856.32平方米，地下室建筑面积25582.56平方米（负1层至负2层）。停车位569个（地下）。建筑物基底面积4650平方米。项目建筑密度19.65%，容积率4.5，绿地率40%。 二、 词语定义
1、“甲方”（发包人）：指本合同项目业主方及回购方
2、“乙方”（承包人）：指本项目的牵头人，主要负责项目资金的储备、支付及项目的财务结算工作，对联合体的设计及施工单位进行管理，并代表联合体方与甲方沟通
3、“建设期”：指工程实际开工日期至项目竣工验收的期限。暂定期限为2015年6月30日至2016年12月30日，历时18个月。
4、“回购期”：指从回购起始日至回购价款全部支付完成的期限。暂定期限为
2017年1月1日至2020年12月30日，历时48个月。
5、“回购本金基数”：指经相关政府机构审定后的项目结算额，是计算回购期利息的基础。
6、“回购价款”：指回购本金与回购期利息的合计数。 7、“建设期利息”：指在工程建设期内发生的贷款利息 8、“回购期利息”：指在工程回购期内发生的贷款利息 三、项目运作方式
项目运作的方式是投资-设计施工总承包，由甲方（发包人）通过招标的方式确定乙方（承包人），乙方需在包干价内按时按质地完成该项目。包干价中征拆款及其他费用（暂定4亿元）甲方可按要求将其用于投资，具体提款日期由甲方需求而定。甲方将按4:2:2:2的比例分四年对项目进行回购。回购起始时间：项目竣工验收完成，暂定2016年12月30日。还款年限和比例：分4年偿还回购本金及相应的回购期利息，回购本金4年内的偿还比率为4:2:2:2，以竣工验收完成之日作为首个付款日，其后按照每半年度为一个支付周期还本付息。即回购期内，除第一次外，每会计年度的6月30日和12月30日为回购款还本付息日。第一年分三次支付回购款，回购日首次支付总包干价10%；第二次支付总包干价10%；第三次支付总包干价20%；第二年、第三年、第四年每年分两次支付回购款，每次均为总包干价10%。 四、投资收益测算 投资收益测算的基本公式为
资金来源-项目投入+投资收益=项目收益
1、资金来源
住宅部分：根据《南湖片区书院路305号地块棚改项目房屋征收补偿实施方案》中补偿规定，考虑到和凯悦荣城同期同性质房源，及结合周边同档次楼盘销售价格，按8500元/平方进行估算，销售收入为：84906.66*8500元/㎡=72171万元。
商业部分：参考周边商业写字楼价格，本项目商业部分单价按15000元／平方米销售，其商业写字楼销售收入为：21234.08m2*15000元／㎡=31851万元。
地下车库销售收入：参考周边楼盘地下车位销售价格，本项目车位按12万元／个销售，其地下车库销售收入为：569个*12万元／个=6828万元。
由此可得，未扣税总收入为110850万元。 营业税附加
（1） 销售税金：110850×5％＝5542.5（万元） （2） 城建税： 5542.5×7％＝388（万元） （3） 教育附加：5542.5×5％＝277（万元） （4） 合计： 6207.5（万元） 管理费：建安工程费用的5%：2177.3 综上，该项目税后收入为：102465.2万元 2、项目投入
建安工程部分：根据项目可研报告，建安工程费为43546.76万 征拆款及其他费用：暂定为40000万元
建设期利息：根据项目可研报告，建设期利息为4515.02万元
回购期利息：回购价款为建安工程费+征拆款及其他费用+建设期利息=88062万元，设回购期利率为I，按上述回购方式进行回购，回购期利息计算如下表。
时间 2017.1.1 说明 第一次回购，支付回购价款的10%，剩余本金为79256万 2017.6.30 第二次回购，支付回购价款的10%和剩余本金半年期利息。利息为79256*I*0.5，剩余本金为70449万元 2017.12.30 第三次回购，支付回购价款的20%和利息。利息为70449*I*0.5，剩余本金为52837万元 2018.6.30 第四次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为52837*I*0.5，剩余本金为44031万元 2018.12.30 第五次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为44031*I*0.5，剩余本金为35225万元 2019.6.30 第六次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为35225*I*0.5，剩余本金为26419万元 2019.12.30 第七次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为26419*I*0.5，剩余本金为17612万元 2020.6.30 第八次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为17612*I*0.5，剩余本金为8806万元 2020.12.30 第九次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为8806*I*0.5。回购价款全部支付完毕。 当I为7%时，回购期利息为11712万元； 当I为8.5%时，回购期利息为14222万元； 当I为9%时，回购期利息为15059万元。
所以，当回购期利息为7%时，项目总投入为88062+11712=99774万元； 当回购期利息为8.5%时，项目总投入为102284万元； 当回购期利息为9%时，项目总投入为103121万元。 3、投资收益
甲方可根据需要按要求使用乙方提供的4亿元资金，设定甲方将此资金投入到片区内某个项目中。该项目建设期一年，十年可收回成本。那么当回购价款全部支付完毕时，该投资可产生20000万元收益。 五、总结与讨论
在不考虑4亿元投资收益的情况下,当利率小于8.5%时,项目资金来源可完全覆盖项目投资，并至少获得 181.2万的收益；当利率大于8.5%时，项目需要有投资收益才能覆盖整个项目的投入。
本次投资测算的基础数据来源于该项目的可研报告，在实际操作中，通过招标的方式可以有效降低工程等成本，提高项目收益率；同时也要考虑到该项目为安置房项目，房屋实际售价可能大幅低于市场价。故在实际操作中，要权衡项目的收益与成本，控制成本，合理定价，使项目可以产生一定的经济效益。最终，该项目是一项民生工程，对于南湖片区棚户区改造意义重大，将极大的推进南湖片区征拆进度，产生更大的社会效益。