占地 总面积 1 嘉年华名苑 晒布路 3200 21375 2003.10 2 东悦名轩 东门 6000 50000 2002.12 3 缤纷时代 东门中 7800 50000 2003.10 4 东门金座 立新路 14000 现正内部认购
根据上表可以看出，各项目分布在东门中路两侧，说明东门土地稀缺，除东悦名轩是尾盘销售外，其余多是即将发售或2003年初开售（嘉年华名苑）的楼盘，但由于建筑面积低于5万平方的小项目居多，所以2003年总体供应量不大，值得注意的是，东门金座和缤纷时代都于2003年年底开盘，销售形式对2004年东门楼市起到一定指导作用。 户型对比分析 项目名称 总户数 单身公寓 一房两厅 两房两厅 三房两厅 畅销户型 户数（比例） 面积㎡ 户数（比例） 面积㎡ 户数（比例） 面积㎡ 户数（比例） 面积㎡ 东悦名轩 816户 ／ / 326户40% 37㎡ 434户53% 69㎡ 56户7% 86㎡ 两房两厅
嘉年华名苑 348户 / / 58户17% 44.19 232户67% 67.25 5816% 79.82 一房 缤纷时代 818户 94户11% 25.74 178户22% 33.57 205户25% 68.71 34142% 117.72 一房 东门金座 609户 290户48% 33.92 261户43% 36.67 58户9% 66.05 / / 两房二厅 合计 2591 384户 823户 929户 455户 序号 户型 建筑面积 比例 1 单房 25—33平方米 15% 2 一房 33—44平方米 32% 3 二房 68平方米 35% 4 三房 79—117平方米 18% 合计 100%
分析比较片区户型结构，可以发现各种户型开发量较为平均，33平米到44平米之间的一房和68平米左右的二房单位在片区最为多见，分别占到总开发量的32%和35%，但位于其次的单房及三房开发量也不小，如三房开发比例也达到18%，值得注意的是，东悦名轩已是尾盘，其大量一房、二房已被消化，则今年剩余时间及明年年初的市场中，各户型所占比例会进一步靠拢。 物业价格对比分析 东门金座 嘉年华名苑 缤纷时代 东悦名轩 实收均价 7800 7800 7500 7700 交楼标准 带装修 带装修 带装修 不带装修 目标客户 投资客周边私营业主 投资客周边私营业主 投资客周边私营业主 投资客外销、周边私营业主 优劣势分 优势 1、商业氛围浓厚，投资价值较大；2、配套齐全 1、商业氛围浓厚，投资价值较大；2、配套齐全 1、商业氛围浓厚，投资价值较大；2、配套齐全 1、位处东门，商业氛围浓厚，投资价值较大；2、交通便利3、配套齐全 劣势 1、位于步行街附近，交通不十分便利。2、居住环境杂乱。 1、位于东门中较偏的位置。2、居住环境一般，与周边建筑物距离较近。 1、位于东门中较偏的位置。2、居住环境一般。 1、噪声较大。2、居住环境略显杂乱。
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销售率 内部认购 约60% 30% 95%以上
根据上表，本片区目前均价大概在7500元/平米－7800元/平米之间，几乎全是带装修销售，再次证明了东门片区小户型单位在深港投资客心中的地位，东悦名轩虽然不带装修销售，但是发展商对于片区租赁前景的看好，目前东悦名轩仅剩余几套单位，而嘉年华名苑自今年初开盘以来，几经波折，目前也达到了六成的销售率。
2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
一方面从宏观市场评估分析，我们可以预测经济大环境走好必然带动房地产市场兴旺发展。从全国经济发展趋势看：2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。从深圳市经济发展趋势看：深圳经济特区成立22年来，城市建设突飞猛进，城市配套设施及环境日趋完善，全市建成区面积320.3平方公里，常住人口468.76万人，曾先后获得“国家环境模范城市”、“中国优秀旅游城市”、国际“花园城市”称号，并是亚洲第一个被国际建协授予“城市规划奖”的城市。以上表明，全国经济以及深圳市经济的发展，为该项目开发建设提供良好的大环境。
另一方面从深圳市的房地产市场和罗湖区的房地产市场的状况以及发展趋势的评估分析：深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场房在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。
根据以上的评估分析，委估项目开发建设、项目定位以及市场营销等方面都必须遵循房地产的发展规律，做到项目的开发建设、项目定位以及市场营销等方面都符合深圳市的房地产市场和罗湖区的房地产市场的状况以及发展趋势。
2.2区域市场分析 2.2.1区域市场界定
（1）罗湖区大多数楼盘户型以中小户型为主，尤其是东门、嘉宾路、北斗一带，而大户型单位主要来自于2000年以前开发的楼盘，这与当时的市场需求有很多的关系（当时福田及南山的开发建设尚未成熟，老罗湖的成熟配套仍然留住了相当大部分的本地居民）。
（2）从整体的供应来看，90平方米以上的三房及四房所占的比例约20%，且多数单位是在2001年以前消化的，而2001年以后的这类型房的的销售消化压力明显增大，销售难度较大。特别值得注意的是：80—90平方米的户型不被市场看好，客户的接受程度不高。而80平方米以下的小户型成为该区域的主力户型，且市场非常看好。
（3）罗湖片区的小户型设计更贴近港人置业的需求，讲究户型设计的“精”，同时控制在一定的总价范围内。
（4）一般采用了低门槛首期款、带装修或用装修套餐的方式来吸引客户；避免了置业者因为单价过高造成的置业障碍。
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（5）外销及投资客户占的比例高。
（6）东门片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园等。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。
综观罗湖区及东门片区的房地产市场销售状况，中小户型成为该区域的主流。
2.2.2供给分析 物业名称 占地面积 批准预售面积 平面布局 户数 均价 主力户型面积 推出时间
星光名庭 26181 80800 4栋25-32层2梯四户 593 8500 4房：141-188 2002-10 东悦名轩 2946.5 51635.14 3栋33层3梯8户/10户12户 816 7500 2房：61.3-78.3 2002-11 嘉年华名苑 3530 23751.64 单栋31层，3梯12户 324 7800 2房：67.3-68.4 2003-3 东门金座 2496 14380.04 单栋22层，3梯21户 233 8200 1房：35.48-42.9 2003-9 湖臻大厦 2200 8534.6 单栋19层，2梯8户 104 7400 2房：68.5-72 2003-7 旭飞华隆园 / 25175.28 3栋23-24层 567 7800 公寓：27.5-29.6 2003-6 缤纷时代家园 7812.7 55672.37 2栋32-33层 818 7500 1房：33-412房：57-68 2003-11 合计：6项 --- 259949.1 --- 3544 --- --- ---
总体情况：该区目前在售项目共7项，批准预售总面积约为26万平方米，共推出户数3455户，主力户型小两房为主，面积在60-68平方米。
新盘推出：2003年1月至11月，该区新开项目共推出3项，分别为嘉年华名苑、湖臻大厦、缤纷时代家园。
在建项目：住宅在建项目仅有南塘商业广场C区。
2.2.3需求分析
根据市场调查以及结合项目的自身特点，初步判断项目外销客户群类型主要有以下几种： 投资客户特征：
● 主要以在深圳做生意的港人、香港驻深圳管理人员、白领及工薪阶层、公务员及部分退休人事为主。 ● 购房较为理性，户型选择以小面积的一房为主，兼有部分二房单位。
● 主要考虑因素：楼宇总价不高，首期款少；位置近关口或地铁，升值潜力高、抗跌能力强；目前区域租金情况以及未来人流量。现在的租金水平和未来发展前景对购买起决定作用。
“东门情结者”客户特征：
● 这部分港人经常在东门休闲消费。
● 年龄在25-40岁之间，以单身人士为主，一般为首次置业。
● 购房是因为生活的方便和对东门的熟悉、比租房划算，以及生活更为方便。购房需求以一房为主。需求以一房、单方为主。
● 主要考虑因素：总价低，娱乐设施近便；首期少，供款轻松；舒适、实用，不一定要非常豪华。特别注重保值增值前景，位置及以后是否容易转手或出租对其购买起决定作用。投资成份很大。
深港家庭客户特征：
● 这类客户一般男方为香港人，在香港工作；女方为大陆人，长期居留于深圳；较多是南方每天往返深
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圳和香港至之间。
● 年龄在25-40岁之间，工薪阶层居多，一般为首次置业。
● 购房是因比租房划算，以及生活更为方便。购房需求以小二房为主。
● 主要考虑因素：总价低，首期少，出入关方便，周边配套及物业管理完善，居家生活方便，环境尽量不要太嘈杂。总价、位置及产品质量对购买起决定作用。
2.2.4竞争分析
（1）从区域现状及发展来看：由于可开发土地资源的逐渐减少，罗湖区房地产项目的地块规模相对较小，小块用地限制了小区环境的营造和配套设施的配备，同时还造成了成本压力，这无疑不能满足目前市场对“大社区、大园林”的需求趋势。
面对近年其他区域不断涌现的明星楼盘，罗湖区的物业表现得相形见拙。南山区楼盘户性创新最突出，如阳光棕榈园的下沉露台；壁玉小家、港湾丽都的错层露台；现代城的法式阳台等，引领着深圳户型的最新趋。另外，华侨城区凭借高素质的人文基础一直成为市场的热点区域，如红树东方、波托菲诺、世纪村等。 福田区以中心区、香蜜湖为代表，拥有深圳较顶级的物业，如雅颂居、星河国际、中旅国际公馆等。而宝安区、龙岗区等关外楼盘凭借实惠的价位及大社区规模吸引了众多消费者的青睐。而罗湖区除百仕达花园和一些针对香港人的口岸物业外，鲜有热点楼盘出现。总的来说罗湖区的物业受到深圳市其他区域物业的 冲击较大。
（2）从项目周边的市场来看：目前在委估项目周边主要有“星光名庭”、“东悦名轩”、“嘉年华名苑”、“东门金座”、“湖臻大厦”、“旭飞华隆园”、“缤纷时代家园”等6个在售项目，预计近几年该区域可能还有1—3个项目开发建设，则可以看出该项目在整个开发建设过程中竞争较激烈。
2.2.5典型物业调查 湖臻大厦 物业名称 湖臻大厦 调研人 位置 东门湖贝路 调研时间 ---
开发商/投资商 深圳市湖贝实业股份有限公司 策划代理商 国联物业 建筑设计单位 深圳华兴建设设计 园林设计单位 承建商 汕头建安公司 物管单位/物管费 中海物业3元/平方米 规模（占地、建筑面积，套、栋、层数、类型等） 占地面积：约2200平方米总建筑米面积：约13054平方米商业面积：约2010平方米栋数：2栋两座19层，总144户（5、6、7楼共40套单位由发展商内部员工购完） 工程形象进度 已出外立面 价格 起价：6900元/平方米、均价7400元/平方米/最高价8200元/平方米 车位数租（售）价 销售率/认购率 5成，2成香港人 预售证号 深（罗）房许字（2002）032号 装修标准 毛坯交房 销售时间 2003-4月开始内部认购，7-23开盘 户型 该项目5-19层为住宅，因5、6、7楼湖贝公司内部定购完，推向市场的楼层在8-19楼（总12层，共104套），以下为8-19楼的数量结果。根据开发商资料，推售面积为：144套（11044㎡）、104套（8534.6㎡）8534.6的面积分布为：2房610.65㎡\\3275.305㎡、3房面积2307.475㎡\\2341.017㎡.根据资料面积范围104套的推售面积为：8629.86㎡，面积分布如下： 户型类别 2×2（朝向北） 2×2 3×2 3×2＋工人房
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面积（㎡） 59.88-62.25 68.54-71.90 98.99-101.66 101.46-102.12 套数 10 48 23 23 推售面积 610.65 3370.56 2307.475 2341.17 比例 11.9% 44.8% 21.6% 21.6% 内部配套设施 1-3层为商铺，4楼为架空层休闲场所，5-19楼为住宅 园林环境评述 项目本身没有渗入绿化性质，门口正对着街心公园，公园绿化尚可，也可作外部休闲场所
目标客户评述 湖贝实业本身员工占有一定的比例，近有二成港人，其余为周边居民 楼盘特色评述 属旧城改造项目，发展商实力尚可，户型布局充分考虑到生活实际，方便合理。 备注 优：置身于罗湖商业中心地段，濒临东门、国贸地带，生活配套齐全。 缺：临深南东路距离较近，噪音较大。项目朝北向为旧村包围，在被拆之前的环境卫生极差。 缤纷时代家园 物业名称 缤纷时代家园 调研人 位置 东门中路 调研时间 03-6-12 开发商/投资商 金海港房地产 策划代理商 中原物业 建筑设计单位 华森建筑 园林设计单位 承建商 中建二局 物管单位/物管费 3.2元 规模（占地、建筑面积，套、栋、层数、类型等） 结构层数：32-33层，建筑面积：55672.37㎡，建筑高度：105.7米。工程总造价：14300万元。占地面积：7812.7，建筑用地：6214.7㎡住宅面积：46229.07，总建筑面积：55589.78㎡A栋33层，底层为大堂及地中海风情会所B栋32层，底层为5.6米高的架空绿化；总户数：818户绿化率：35%，容积率：7.5 工程形象进度 地建（开工日期：03-2-26；竣工日期：04-8-20） 价格 均价7500元/平方米
车位数租（售）价 销售率/认购率 30% 地理位置图 外观图 销售时间 8-28内部咨询2003-11-08号开盘 户型 A栋3梯12户，B栋3梯14户，按比例图算出820户 户型类别 单 1×1 2×2 3×2 面积（㎡） 25.32-25.74 33.57\\42.02\\41.63\\39.84 57.29\\68.71 111.72\\92 套数 95 255 375 95 内部配套设施 会所，园林，泳池，地下车库，外部配套：大型商场\\医院\\深圳小学\\人民小学\\螺岭小学\\深圳中学\\翠园中学 园林环境评述 4000㎡的巴厘岛风情园林 目标客户评述 湖贝本土居民，罗湖白领\\投资用户 楼盘特色评述 园林式住宅，投资与居家相结合，营造都市氛围之家，布局充分考虑人局观念 备注 优： 户型设计方正，实用率较高，双阳台设计；提供装修套餐，标准在500元/平方米 缺：湖贝旧城改造项目，与翠湖老住宅区距离相近，在一定程度上影响该楼盘的质素。
嘉年华名苑 物业名称 嘉年华名苑 调研人 位置 东门晒布路 调研时间 --- 开发商/投资商 德泰地产 策划代理商 星彦地产 建筑设计单位 园林设计单位
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